Обеспеченные ипотечные облигации АИЖК в Кемеровской области: опыт и проблемы

В России ипотечные ценные бумаги на рынке ценных бумаг появились 11 ноября 2003 года в связи с вступлением в силу Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах». В законе было определено два основных вида ипотечных ценных бумаг это облигации с ипотечным покрытием и ипотечный сертификат участия [1].

Ипотечные ценные бумаги привлекательны не только для тех, кто желает вложить свои собственные свободные средства и получить гарантированный доход, но и для государственного органа, обеспечивавшего выпуск таких бумаг на строительство жилья, так как процент, выплачиваемый по купонам, намного меньше, чем процент в банке.

Ипотечные облигации — это ценные бумаги, выпускаемые специализированными ипотечными банками или ипотечными кредитными инсти- тутами. Главное их отличие от других долговых ценных бумаг в том, что данные облигации обеспечены правами требований по ипотечным кредитам.

Именно такие ценные бумаги впервые в Кемеровской области выпустило «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области». Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области» создано в 2003 году специально для становления и развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения в регионе, предоставления возможности любой платежеспособной категории граждан улучшать жилищные условия с оплатой приобретаемого жилья в рассрочку [3].

Причиной выпуска послужило обращение 26 мая 2004 года президента РФ с посланием Федеральному Собранию, одной из тем которого были реформы в сфере строительства и распределения жилья. В послании В.В. Путин обозначил проблему реформирования жилищно-коммунальной сферы как одну из самых актуальных общенациональных задач на тот момент. Действительно, обеспечение доступным жильем было большой проблемой для большинства населения России.

Администрация Кемеровской области приступило к решению жилищной проблемы, и уже осенью 2004 года было заключено Дополнительное Соглашение о возложении функций "Регионального оператора" АИЖК на «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области». Соглашение было заключено между Администрацией Кемеровской области, открытым акционерным обществом "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", некоммерческой организацией "Фонд развития жилищного строительства Кемеровской области" и «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области».

9 сентября 2004 года «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области» впервые выпустило ипотечные облигации на предъявителя.

Первый выпуск процентных документарных неконвертируемых облигаций на предъявителя серии 01 ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области», размещаемых путем открытой подписки, Федеральная служба по финансовым рынкам зарегистрировала 12 августа 2004 года в количестве 40 тысяч штук. Ему был присвоен государственный регистрационный номер выпуска 4-01-11721-F.

Выпуск обеспечен государственной гарантией Кемеровской области, объем которого составил 200,0 млн. руб., номинальная стоимость каждой облигации равнялась 5 000 руб., доходность - 10% годовых, срок обращения - 2 года, начиная с 9 сентября 2004 года. В конце года было закончено размещение первого выпуска облигаций, которые приобрели физические и юридические лица Кемеровской области. Выплата осуществлялась 2 раза в год и уже 9 сентября 2006 года началась выплата четвертого купонного дохода и погашение номинальной стоимости облигаций серии 01. Денежные средства, полученные от размещения облигаций, были вложены в строительство жилья на территории Кузбасса, в результате чего было построено более 30 тысяч квадратных метров жилья. Средства первого облигационного займа пустили на завершение объектов высокой степени готовности, так называемых "долгостроев". По сути это был пробный шар на рынке ценных бумаг. Опыт оказался дольно удачным. Основную часть жилищных облигаций приобрели кузбасские предприятия. Уже тогда было решено организовать второй облигационный заем, так как 9 марта 2007 года было окончание погашения облигаций серии 01 [2].

27 июня 2006 года ФСФР зарегистрировала второй выпуск облигаций процентных документарных на предъявителя с обязательным централизованным хранением серии 02 «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области» с государственным регистрационным номером выпуска 4-02-11721-F.

В соответствии с условиями второго выпуска ипотечных облигаций объем составлял сумму 1 млрд. рублей. Всего ценных бумаг было выпущено 1 000 000 штук номинальной стоимостью 1 тыс. руб. каждая, со сроком обращения 5 лет. 29 августа 2006 года облигации серии 02 полностью размещены на фондовой бирже ММВБ.

В ходе биржевого аукциона ставка 1-го купонного дохода была определена в размере 9% годовых. Купонный доход выплачивался один раз в полгода. Процентные ставки по 2-10 купонам равны процентной ставке по первому купону.

По бумагам предусмотрена амортизация долга:

• 1.    на 728-ой день обращения будет погашено 10% номинальной стоимости;

• 2.    на 1092-ой - 10% номинальной стоимости;

• 3.    на 1456-ой - 20% номинальной стоимости;

• 4.    на 1820-ый - 60% номинальной стоимости.

Денежные средства, полученные от размещения облигаций серии 02, также как и первый выпуск были вложены в строительство жилья на территории Кузбасса.

Главная особенность второго займа заключалась в графике "гашения" ценных бумаг. Основная часть обязательств была погашена на 1820ый пятилетнего срока обращения. Официальной датой погашения ценных бумаг считается 23 августа 2011г. По данным 2006 года на территории Кемеровской области было введено в эксплуатацию 804 тысячи квадратных метров жилья, что на 25 процентов больше, чем в 2005 году. В итоге 13 тысяч семей улучшили свои жилищные условия.

• 5    июля 2007 года ФСФР зарегистрировала третий выпуск процентных облигаций на предъявителя с обязательным централизованным хранением серии 03 ОАО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области». Государственный регистрационный номер выпуска

  4-03-11721-F.

Выпуск обеспечен государственной гарантией Кемеровской области. Объем выпуска запланирован 1,0 млрд. руб., номинальная стоимость облигаций – 1 000 руб., срок обращения – 5 лет. Облигации имеют амортизационную структуру погашения номинала: 10% будет выплачено через 2,5 года после начала размещения, 20% - через 3,5 года, 30% - через 4,5 года и оставшиеся 40% от номинала будут погашены в конце срока обращения бумаг [4]. Средства от размещения облигаций АИЖК планировалось направить на ипотечные займы и построить до 150 тысяч квадратных метров жилья. Директор АИЖК Кузбасса Галина Миронова предполагала, что в августе активизация рынка и размещение облигаций возможно на самых выгодных для агентства и региона условиях.

Но 12 августа ФСФР отказала в государственной регистрации отчета об итогах выпуска облигаций серии 03 ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области». Такое решение было принято в связи с тем, что эмитент не разместил ни одной ценной бумаги выпуска, что могло быть связано с недостаточно благоприятной конъюнктурой рынка ценных бумаг.

Таким образом, выпуск ипотечных ценных бумаг обеспеченных гарантией Кемеровской области был удачен только два раза, третья серия выпуска признана несостоявшейся, так как его государственная регистрация аннулирована. Итогом первого выпуска в Кемеровской области было построено благодаря этим инвестициям 31 тысяча 420 квадратных метров жилья, что позволило улучшить жилищные условия 437 семей, а второго -построено 30 тысяч квадратных метров жилья (около 447 квартир).

Перенять зарубежный опыт с ипотечными облигациями в Кемеровской области не получилось. Нестабильность – первая проблема российских ИЦБ, в будущей доходности которых нет никакой уверенности. Вторая - дефицит доверия населения ко всякого рода госгарантиям, даже при высоком рейтинге губернатора.