Обоснование применения методов геостатистической интерполяции при проведении кадастровой оценки земельных участков индивидуальной жилой застройки населенных пунктов

Кадастровая оценка земель имеет большое значение, поскольку кадастровая стоимость земельных участков является базой для исчисления земельного налога.

В соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» кадастровая стоимость объекта недвижимости должна максимально соответствовать значению его рыночной стоимости. В случае несогласованности значений кадастровой стоимости, рыночной стоимости и рыночной цены существует возможность оспаривания результатов оценки [1].

По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и кар- тографии (далее – Росреестр) за последние 6 лет, на территории Российской Федерации наблюдается тенденция к значительному увеличению количества обращений граждан, связанных с оспариванием результатов кадастровой оценки в судебном и внесудебном порядке. По итогам 2015 года в комиссии по оспариванию кадастровой оценки при территориальных органах Росреестра поступили 31 277 заявлений в отношении 64 413 объектов недвижимости, за 2014 год было подано 17 382 заявления в отношении 38 976 объектов. Для сравнения в 2013 году в комиссиях было рассмотрено 6 184 заявления, в 2012 году – 1 834 заявления [2]. Таким образом, с 2012 года

Рис. 1. Рассмотрение споров в комиссиях при территориальных органах Росреестра [2]

год

Рис. 2. Судебная практика по оспариванию результатов кадастровой оценки [2]

количество обращений увеличилось в 17 раз (см. рис. 1).

Статистика судебной практики за 2011– 2014 годы в отношении оспаривания результатов кадастровой оценки объектов недвижимости показана на рисунке 2.

Следует отметить, что с 2012 года произошло 11-кратное увеличение количества споров, инициированных в судах, при этом требования истцов, поступившие за 2014 отчетный год, удовлетворены в 71 проценте случаев (см. рис. 3).

Кадастровую стоимость земельных участков оспаривают чаще всего, о чем свидетельствуют данные Росреестра за 2014–2016 годы, согласно которым доля земельных участков в совокупности всех оспариваемых видов объектов недвижимости превышает 90 процентов [2]. Большинство спорных результатов возникает в случае проведения их массовой оценки, так как в отличие от индивидуальной оценки ей присуща стандартизация процедур статистического анализа, в результате которой упускаются некоторые особенности объектов недвижимости. Большие расхождения между кадастровой стоимостью объектов и их рыночной ценой обусловлены несовершенными методами оценки и усредненными показателями кадастровой стоимости, которые использует Росреестр (см. [3]). В некоторых случаях находится на

Рис. 3. Результаты рассмотрения исков за 2014 год [2]

расчетные модели не могут учесть индивидуальные особенности каждого конкретного объекта, в связи с этим не подлежат учету многие факторы, влияющие на значение кадастровой стоимости земельного участка, и в результате происходит некорректная оценка. Это особенно заметно на слаборазвитых рынках при отсутствии репрезентативной выборки по аналогичным объектам. Также часто при проведении кадастровой оценки стоимость бывает завышена в результате ошибок, обусловленных неправильным определением видов разрешенного использования земельного участка [3].

Однако достоинством массовой оценки является то, что она более объективна по сравнению с индивидуальной оценкой эксперта, так как практически исключает влияние субъективных факторов. Кроме того, именно массовая оценка позволяет провести оценку совокупности объектов недвижимости, расположенных на обширной территории, с минимальными трудозатратами в сравнении с экспертной оценкой. Именно поэтому нормативная правовая и методическая базы предусматривают применение методов массовой оценки для проведения государственной кадастровой оценки объектов, имеющих большое количество аналогов на исследуемых территориях.

Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на 7 категорий, в отношении каждой из которых действуют методические указания по государственной кадастровой оценке. Перечень методических рекомендаций по проведению государственной кадастровой оценки земель по категориям приведен в таблице 1.

Законодательно установлено, что государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а

Таблица 1

Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель

Категория земель	Методические рекомендации (действующая редакция)
Земли сельскохозяйственного назначения: •    сельскохозяйственные земли, кроме земель садоводческих, огороднических и дачных объединений; •    земли садоводческих, огороднических и дачных объединений	Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 июня 2005 года № 145 (в редакции от 8 июля 2011 года), приказ Федеральной службы земельного кадастра России от 26 августа 2002 года № П/307
Земли населенных пунктов	Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 15 февраля 2007 года № 39 (в редакции от 11 января 2011 года)
Земли промышленности и иного специального назначения	Приказ Федеральной службы земельного кадастра России от 20 марта 2003 года № П/49
Земли особо охраняемых территорий и объектов	Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 23 июня 2005 года № 138
Земли лесного фонда	Приказ Федерального агентства лесного хозяйства от 10 марта 2000 года № 43
Земли водного фонда	Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 мая 2005 года № 99

также посредством иных методов массовой оценки недвижимости [4].

Исследования, посвященные вопросам налогообложения и кадастровой оценки земли, показывают, что существуют проблемы, обусловливающие некорректные оценки стоимости земли и величины земельного налога, для решения которых необходимо сочетание законодательных, организационных и программно-технических мер. К сожалению, как показала практика, методическая база не позволяет в полной мере учесть все особенности экономической ситуации в регионах. В ряде научных работ были предприняты попытки модернизации существующих методик, причем большее внимание ученых привлекает проведение кадастровой оценки земель населенных пунктов. Одной из наиболее важных проблем, рассматривавшихся в научной литературе, является отсутствие определенного перечня ценообразующих факторов, которые необходимо включать в модель кадастровой оценки земель населенных пунктов.

Так, А.В. Пылаева отмечает, что при разработке и тестировании системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости в Российской Федерации в процессе моделирования было выявлено, что основными факторами, влияющими на стоимость объектов, являются факторы местоположения (см. [5, 6]).

По состоянию на 1 января 2015 года в России насчитывается более 155 тысяч населенных пунктов. При этом существуют 1 114 городов, 169 из которых имеют чис- ленность населения более 100 тысяч жителей, а 945 (85%) относятся к средним и малым городам.

Для изучения проблемы целесообразно рассматривать населенные пункты, относящиеся к одному определенному субъекту Российской Федерации, так как в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, при этом он выступает в качестве заказчика работ по определению кадастровой стоимости [1]. В связи с тем, что исполнитель вправе самостоятельно выбирать методы массовой оценки, на территории всего субъекта Российской Федерации будет применяться единый подход к определению кадастровой стоимости.

Российская Федерация состоит из 85 субъектов – республик, краев, областей, городов федерального значения, автономной области, автономных округов. Все субъекты имеют разные площадь и численность населения. В России множество необжитых территорий, плотность населения на которых варьируется в переделах 0,06–1,00 человека на один квадратный километр.

В зависимости от площади территории все субъекты можно разделить на малоплощадные, среднеплощадные и крупноплощадные (табл. 2).

Следует отметить, что наиболее обжитыми являются территории западной части

Таблица 2

Дифференциация субъектов Российской Федерации по площади

Номер класса	Количество субъектов Российской Федерации в группе	Диапазон значений площади, тыс. кв. км	Характеристика территорий
1	29	1,080–42,061	Малоплощадные
2	28	43,352–123,702	Среднеплощадные
3	28	141,14–3 083,523	Крупноплощадные

Таблица 3

Дифференциация субъектов Российской Федерации по плотности населения

Номер класса	Количество субъектов Российской Федерации в группе	Диапазон значений плотности населения, чел. / кв. км	Характеристика территорий
1	29	0,07–11,30	Низкая плотность
2	28	11,67–35,16	Средняя плотность
3	28	36,07–4 910,44	Высокая плотность

России. В таблице 3 представлено разде- Для выбора типового субъекта Россий-ление субъектов Российской Федерации на ской Федерации проведено сопоставление классы в зависимости от плотности населе- субъектов среднего класса по площади и ния. плотности населения (табл. 4).

Таблица 4

Сопоставление субъектов Российской Федерации среднего класса по площади и плотности населения

Субъекты Российской Федерации среднего класса по площади	Субъекты Российской Федерации среднего класса по плотности населения
Республика Алтай	Алтайский край
Астраханская область	Астраханская область
Волгоградская область	Республика Башкортостан
Воронежская область	Брянская область
Республика Дагестан	Волгоградская область
Республика Калмыкия	Калужская область
Кемеровская область	Карачаево-Черкесия
Кировская область	Кемеровская область
Костромская область	Курганская область
Краснодарский край	Ленинградская область
Курганская область	Республика Марий Эл
Ленинградская область	Республика Мордовия
Московская область	Новосибирская область
Нижегородская область	Омская область
Новгородская область	Оренбургская область
Оренбургская область	Орловская область
Пензенская область	Пензенская область
Псковская область	Пермский край
Ростовская область	Псковская область
Самарская область	Приморский край
Саратовская область	Рязанская область
Сахалинская область	Саратовская область
Смоленская область	Свердловская область
Ставропольский край	Смоленская область
Республика Татарстан	Тамбовская область
Тверская область	Тверская область
Республика Хакасия	Ульяновская область
Челябинская область	Ярославская область

Анализ результатов показал, что к типовым субъектам Российской Федерации, относящимся к среднему классу по обоим показателям, можно отнести Астраханскую, Волгоградскую, Кемеровскую, Курганскую, Ленинградскую, Оренбургскую, Пензенскую, Псковскую, Саратовскую, Смоленскую и Тверскую области.

Для реализации возможности разработки универсальной методики исследования проводились на территории Ленинградской области.

Ленинградская область – субъект Российской Федерации, расположенный на северо-западе европейской части России, площадь которого составляет 83 908 квадратных километров, а численность населения – 1 775 540 человек. Административным центром Ленинградской области является город Санкт-Петербург. В ходе анализа рынка земельных участков, расположенных на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области, выяснилось, что наибольшую долю предложений (с разделением по видам разрешенного использования) занимают участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки (ИЖС) – 54,48 процента, на втором месте – участки в садоводствах (САД) – 37,03 процента, меньшую долю (7,31%) занимают участки с видом разрешенного использования «дачное некоммерческое партнерство» (ДНП), минимальная доля приходится на участки, предназначенные под личное подсобное хозяйство (ЛПХ) – 1,18 процента (см. рис. 4).

Информация, представленная на рисунке 4, свидетельствует о том, что на территории Ленинградской области наиболее вовлеченными в оборот являются земельные участки индивидуальной жилой застройки населенных пунктов. В связи с этим вопрос кадастровой оценки этого вида разрешенного использования земель имеет первостепенное значение. В соответствии с установленной в Российской Федерации дифференциацией земли населенных пунктов являются самостоятельной категорией земель, для которой в 2007 году принята методика, позволяющая определить кадастровую стоимость земельных участков в разрезе 17 видов разрешенного использования. В зависимости от вида разрешенного использования расчет кадастровой стоимости участков может осуществляться посредством индивидуальной оценки их рыночной стоимости, на основе построения статистических моделей и известных минимальных или средних значений удельных показателей кадастровой стоимости. В настоящее время в отношении земель с видом разрешенного использования «для размещения домов индивидуальной жилой застройки» кадастровая оценка проводится посредством применения методов математической статистики.

ДНП; 7,31%^

<ЙЙЙЙЙ

САД; 37,03%

Рис. 4. Статус использования участков без строений, расположенных в Санкт-Петербурге и его пригородах [7]

ИЖС; 54,48%

ЛПХ 1,18%

Рис. 5. Блок-схема алгоритма определения метода эконометрического моделирования

Сегодня при проведении массовой кадастровой оценки земель индивидуальной жилой застройки в качестве подавляющего большинства факторов стоимости выступают характеристики пространственного положения объектов – их удаленности относительно каких-либо локальных центров. Дж.К. Эккертом была установлена важность учета пространственной составляющей в моделях массовой оценки, а также то, что стандартные факторы оценки стоимости объектов недвижимости не обеспечивают одинаковые стоимостные характеристики, если объекты не являются равноценными по местоположению. Учет фактора местоположения является одним из основных элементов разработанной Дж.К. Эккертом методологии, в соответствии с которой в настоящее время проводится оценка стоимости объектов недвижимости в Америке, Канаде и других странах (см. [8]).

Следует отметить, что метод эконометрического моделирования должен выбираться в зависимости от типа исходных данных. На рисунке 5 представлена блок-схема, отражающая последовательность действий при определении метода моделирования.

Пространственные эффекты – термин, имеющий непосредственное отношение к пространственной зависимости (автокорреляции) и гетерогенности (неоднородности) данных. В литературе, посвященной пространственной статистике и эконометрике, большое внимание уделяется различным тестам на пространственную автокорреляцию. Наличие пространственной автокорреляции приводит к невозможности применения стандартных статистических методов, так как они основываются на использовании независимых данных (случайных величин) в качестве исходных. Так, например, в этом случае регрессионный анализ может иметь нестабильные оценки параметра и привести к ошибочным результатам.

Однако в настоящее время при проведении кадастровой оценки применяются методы традиционной (непространственной) статистики. Это обусловлено тем, что в основе пространственной эконометрики лежит пространственная определенность объектов исследования (то есть необходимо знать их координаты), а во время введения в нашей стране системы массовой кадастровой оценки процедура кадастрового учета объектов недвижимости не была достаточно урегулирована. Дело в том, что до недавнего времени для постановки на кадастровый учет земельных участков не требовалось проводить их межевание (уточнение местоположения границ). Нововведение было утверждено распоряжением Правительства Российской Федерации от 1 декабря 2012 года № 2236-р «Об утверждении плана мероприятий («дорожной карты») «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и заключалось в том, что с 1 января 2018 года в России устанавливается запрет на распоряжение земельными участками, в отношении которых отсутствуют сведения о местоположении границ. Отмечается, что мероприятия, указанные в этом нормативном правовом акте, создадут условия для проведения реформы налоговой системы.

Помимо этого, Федеральным законом от 22 декабря 2014 года № 447-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в государственный кадастр недвижимости было введено понятие «комплексные кадастровые работы». Посредством комплексных кадастровых работ планируется проводить массовое уточнение местоположения границ земельных участков с целью приведения в соответствие данных государственного кадастра недвижимости.

В рамках исследования была проведена массовая кадастровая оценка земель индивидуальной жилой застройки населенных пунктов Ленинградской области посредством применения действующей методики, основанной на использовании традиционных методов непространственной статистики. Ошибки аппроксимации полученных результатов в некоторых точках достигли 40–44 процентов, что значительно выше требуемых 10–12 процентов (см. [11; 12, с. 68–72]). Достаточно большое значение ошибки аппроксимации вызвано тем, что в рамках существующей методики не прово- дится анализ исходных данных на наличие автокорреляции.

Для повышения точности результатов массовой кадастровой оценки предлагается внести изменения в порядок ее проведения. Таким образом, при формировании выборки рыночных цен земельных участков необходимо проводить проверку не только на ее однородность – исследовать данные на соответствие двумерному нормальному распределению, но и осуществлять анализ исходных данных на наличие пространственной зависимости.

Исследования, проводимые на земельных участках индивидуальной жилой застройки населенных пунктов Ленинградской области, показали, что в исходных данных наблюдается наличие пространственной автокорреляции, то есть земельные участки, расположенные вблизи друг от друга, имеют более схожие значения рыночной цены, чем участки, размещенные на большем расстоянии друг от друга. Следовательно, выявление такого рода взаимозависимости ведет к необходимости поиска более корректного метода массовой кадастровой оценки – метода пространственной статистики.

Согласно действующей методике кадастровой оценки земель населенных пунктов основной задачей получения регрессионных зависимостей является определение значений стоимостей вне точек, где имеются исходные данные. Решение этой же задачи при наличии автокорреляционной зависимости в исходных данных возможно при использовании более приемлемого в конкретных условиях геостатистического метода интерполяции. Геостатистические методы учитывают пространственную автокорреляцию между опорными точками, где измерены определяемые величины, и рассчитывают пространственную конфигурацию опорных точек вокруг интерполируемой точки.

Таким образом, порядок действий при проведении кадастровой оценки земель индивидуальной жилой застройки насе-

Таблица 5

Последовательность действий при проведении кадастровой оценки

№ п/п	Методика 2007 года	Методика, основанная на применении методов геостатистической интерполяции (кригинга)
1	Определение состава факторов стоимости земельных участков	–
2	Сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков	–
3	Группировка земельных участков	–
4	Сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости	Сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости
5	–	Анализ данных на наличие пространственной автокорреляции
6	Построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зависимости стоимости земельных участков от факторов стоимости)	Построение геостатистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков (на основе учета пространственной автокорреляции между опорными точками)
7	Расчет кадастровой стоимости земельных участков	Расчет кадастровой стоимости земельных участков

ленных пунктов подлежит корректировке. Принципиальные отличия двух рассматриваемых методик приведены в таблице 5.

При построении геостатистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков следует учитывать, что в практике геостатистического анализа при проведении геостатистического интерполирования необходимо выбрать геостати-стический метод и вид полувариограммы, которые наилучшим образом учитывали бы конкретные условия. Согласно теории геостатистического анализа имеются 6 методов кригинга, при этом создание полувариограмм можно выполнить по 11 видам моделей. С целью решения задачи выбора оптимального сочетания необходимо использовать метод перекрестных проверок, анализируя результаты всех возможных вариантов построения моделей [13].

Применение метода кригинга предоставляет возможность повысить объек- тивность решения поставленной задачи посредством учета пространственного положения земельных участков и взаимозависимости значений их рыночных цен, при этом исключив влияние субъективной составляющей посредством отказа от необходимости установления значимых ценообразующих факторов и определения их значений. Помимо этого, использование методов геостатистической интерполяции дает возможность проводить кадастровую оценку на территориях с недостаточно развитым рынком недвижимости в ситуации нехватки данных о рыночных ценах земельных участков при помощи многопеременного пространственного моделирования (кокригинга). Основное отличие кокригинга от кригинга в том, что для повышения точности результатов кадастровой оценки, помимо оценивания основной переменной (рыночной цены), в модель необходимо включать измерения допол- нительных переменных (ценообразующих факторов). Дополнительная информация способствует оценке основной переменной в областях, где отсутствую сведения о рыночной цене земельных участков. Это объясняется тем, что в рыночных ценах уже учтены значения факторов, влияющих на стоимость участков, поэтому при их повторном включении в модель возникает ситуация избыточного количества информации, что ведет к увеличению ошибки оценки [14 с. 56–58].

В результате исследований в области применения методов геостатистической интерполяции для массовой кадастровой оценки земель индивидуальной жилой застройки населенных пунктов Ленинградской области были получены результаты, превосходящие показатели использования традиционного метода непространственной статистики в 13 раз. Так, максимальное значение ошибки аппроксимации модели кригинга для населенных пунктов, где имеется достаточное количество информации о ценах на земельные участки, составило 3,2 процента, модели кокригинга для населенных пунктов с неразвитым рынком недвижимости – 9,7 процента.

Следует отметить, что эффективность применения методов пространственной статистики для целей массовой кадастровой оценки также была доказана в исследованиях А.В. Беляевой (для квартир с их характеристиками, в том числе ценой и расположением в пространстве (ширина и долгота) и П.М. Демидовой (для земель садоводческих некоммерческих объединений) (см. [15; 16; 17, с. 79–85]).

Сегодня существование и доступность мощных геоинформационных систем открывает хорошие перспективы для применения методов пространственной статистики, позволяющих повысить точность результатов массовой кадастровой оценки посредством учета пространственного положения объектов недвижимости и автокорреляции в значениях рыночных цен.