Образование земельного участка путем выдела в счет земельной доли или земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения

Современное сельскохозяйственное производство ведется на землях, полученных гражданами и сельскохозяйственными организациями в результате земельной реформы, которая началась в 90-х гг. XX в. и продолжается до настоящего времени. Земельная реформа достигла значительных преобразований в сельском хозяйстве. Так если в 2000 г. организаций по производству сельскохозяйственной продукции в Краснодарском крае было 767 единиц, то в 2011 г. их число выросло до 3416 единиц. Наибольший удельный вес составляют общества с ограниченной ответственностью – 3799 единиц, открытые акционерные общества – 138 единиц, закрытые акционерные общества – 184 единиц, производственные сельскохозяйственные кооперативы – 194 единицы. Из общего числа сельскохозяйственных организаций по форме собственности преобладает частная собственность, которая составляет 3189 хозяйств.

Особую озабоченность вызывает организация использования земель, находящихся в коллективно-долевой собственности работников сельскохозяйственных организаций. Эти земли представлены земельными долями, полученными гражданами в начале 90-х годов XX в. в результате проведения современной земельной реформы.

Земельная доля, как элемент общей долевой собственности, представляет собой долю конкретного гражданина или юридического лица в праве общей собственности группы субъектов на земельный участок. На получения земельной доли и имущественного пая имели право лица, работающие в сельском хозяйстве, пенсионеры, а также лица занятые в социальной сфере на селе. Размер земельной доли в пределах одного муниципального образования был одинаков для всех лиц, претендующих на ее получение. Земельная доля рассчитывалась в гектарах или баллогектарах.

Выдел земельного участка в счет земельной доли в разное время развития России регулировались разными законодательными актами. В 1994 г. руководствовались ГК РФ и положением о порядке владения, пользования и распоряжения общей долевой собственностью. В 2001 г. в связи с принятием Земельного кодекса РФ появились требования по регулирование земель сельскохозяйственного назначения. В 2002 г. вступил в силу Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» №101-ФЗ, который установил правила выдела земельного участка на местности в счет доли. Сегодня выдел земельного участка в счет земельных долей регулирует Федеральный закон РФ № 435-ФЗ, приятый в 2010 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в  части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения».

Закон № 435-ФЗ содержит принципиально новые положения:

• –    определены условия образования земельного участка, выделяемого в счёт земельных долей;

• –    определён порядок и правила проведения общего собрания участников долевой собственности;

• –    урегулирован порядок обращения невостребованных и выморочных земельных долей в публичную собственность и порядок их выдела;

• –    определён порядок отказа от земельной доли путём подачи заявления и документа, подтверждающего право на земельную долю;

• –    уточнены особенности кадастрового учёта и государственной регистрации прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В настоящее время проблема использования земельных долей является одной из актуальных в Краснодарском крае, поскольку в процессе проведения работы по формированию земельных участков в счет земельных долей возникает много спорных моментов.

На территории Краснодарского края действует закон от 2011 г. N 2277–КЗ «О порядке определения размера земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей». Он регулирует отношения, связанные с определением размера земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, с учетом состояния и свойств его почвы, а также вида или нескольких видов сельскохозяйственных угодий. Согласно этому закону для каждого сельского округа в крае определен средний почвенный балл по угодьям и предложено 3 варианта выдела земельного участка.

Например, в Тимашевском районе Краснодарского края выделяется в основном пашня, поэтому расчет доли производим по варианту, при котором размер выделяемого земельного участка должен быть не более площади, определенной путем перевода правильной дроби либо суммы правильных дробей, указанных в свидетельстве о государственной регистрации права. Такой расчет используется потому, что пастбищ в Тимашевском районе немного и они, в основном, находятся в ведении администрации сельских округов и предоставляются в аренду. Выдел земельных участков в счет земельных долей проходит без учета качества почв.

При проведении работ по выделу земельного участка в счет земельной доли руководствуются не только законами №101-ФЗ и № 435-ФЗ, но и Приказом Минэконом развития РФ от 03.08.2011 г. № 388 «Об утверждении требований к проекту межевания земельных участков». Согласно этому приказу проект межевания утверждается или общим собранием участников долевой собственности на земельный участок или решением собственника земельной доли.

При индивидуальном выделе земельного участка в счет земельной доли работа начинается с обращения гражданина в организацию, выполняющую землеустроительные и кадастровые работы. Изучив документы на право собственности, определяют из какого земельного участка можно выделить эту долю. Для этого запрашивается кадастровая выписка на искомый земельный участок и выписка из Единого Государственного Реестра Прав. После чего определяется, есть ли в земельном участке свободная территория для выдела этой доли необходимой площадью.

Заказчик работ согласовывает местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли. После этого подготавливается межевой план. При этом еще собирается информация из архива государственного фонда данных Управления Росреестра по Краснодарскому краю, а именно: выкопировка местоположения земельного участка из карты и поконтурная ведомость. Имеются трудности, так как выкопировки карт бывают плохо читаемыми из-за того, что им уже ни один десяток лет и ими постоянно пользуются при проведении землеустроительных работ.

Необходимо отметить, что до 1992 г. все изменения в качественном и количественном состоянии земель, полученные в результате мониторинга земель, вносились в графическую часть материалов графического учета земель, производилось перевычисление площадей изменившихся контуров угодий, вносились соответствующие поправки в поконтурные ведомости, а также в электронную базу данных. В результате ежегодно на отчетную дату в районах и городах, а также в целом по Краснодарскому краю получали земельно-отчетные сведения с высокой степенью достоверности.

Последние 20 лет материалы графического учета земель не обновлялись из-за отсутствия доброкачественного картографического материала. В результате, в период проведения земельной реформы, реорганизации сельскохозяйственных организаций, массового перераспределения земель, материалы графического учета земель стали малопригодными для ведения государственного учета. Так в поконтурных ведомостях и карт-материалах имеется масса несоответствий. Из-за этого часто выявляются ошибки в адресе земельного участка, иногда номер секции и контура не соответствуют месту образования земельного участка. Нередко ошибочно заносятся сведения в поконтурную ведомость об аренде земельного участка, а на самом деле аренда находится в соседнем участке. В связи с этим организация, подготовившая межевой план, получает приостановки и отказы из кадастровой палаты. Да и на сегодняшний день землеустроительные и кадастровые работы часто выполняются некомпетентными геодезистами и кадастровыми инженерами, которые либо по незнанию, либо с целью обогащения злоупотребляют своими обязанностями и проводят межевание без учета требований, предъявляемых к рациональному землепользованию.

В результате процесс по выделению земельного участка на местности в счет земельной доля затягивается, иногда его завершение возможно только при регулировании в судебном порядке.

Определившись с местом выдела и собрав нужную информацию из ЕГРП, ГКН и архива государственного фонда данных, необходимо опубликовать объявление о необходимости согласования проекта межевания земельного участка в газете. Если земельный участок, выделяемый в счет земельных долей, занимает площадь до 100 га, то объявление публикуется в местных средствах массовой информации, а если 100 га и более, то – в краевых СМИ.

В объявлении сообщается всем участникам долевой собственности адрес земельного участка, заказчик работ по подготовке проекта межевания, исполнитель работ, адрес, где можно ознакомиться с проектом межевания и куда отправить возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли земельного участка.

После истечения 30 дней после опубликования объявления в газете, если не поступили возражения, формируется межевой план, который направляется в кадастровую палату. Также туда подается проект межевания, в состав которого входит копия свидетельства на право собственности на земельную долю, карт-материал, поконтурная ведомость, адресная справка, определяющая адрес места выдела, заключение кадастрового инженера об отсутствии возражений. В случае если поступили возражения, то все они подшиваются в проект межевания, а в заключении кадастрового инженера должно быть отражено, что все возражения были урегулированы.

После прохождения Государственного кадастрового учета заказчик получает на руки экземпляр проекта межевания, кадастровый паспорт на выделенный земельный участок в счет земельной доли и заключение об отсутствии возражений.

При выделе земельного участка на основании решения общего собрания участников долевой собственности соблюдается вся та же самая процедура по сбору информации по участку, но в объявлении в СМИ срок до собрания указывается 40 дней. А в течение 30 дней с момента публикации принимаются возражения и предложения по доработке проекта межевания.

Общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 20 % их общего числа. Решения принимаются открытым голосованием и считаются принятыми, если за них проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 % долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании.

На собрании участники долевой собственности высказывают свои мнения за и против выдела на местности земельного участка в счет земельной доли. Если собрание считается состоявшимся и возможен выдел. После этого копия протокола собрания заверяется представителем администрации и подшивается акт соответствующего органа местного самоуправления, подтверждающий полномочия должностного лица органа местного самоуправления. После собрания формируем межевой план, который вместе с проектом межевания и протоколом собрания представляются в орган кадастрового учета.

После государственного кадастрового учета земельный участок считается выделенным и появляется как самостоятельный объект права собственности и гражданского оборота. Следующий и заключительный этап – это регистрация права на выделенный участок.

На наш взгляд необходимы следующие мероприятия, способные привести к активизации граждан к оформлению прав на земельные участки:

• –    наличие полной доступной информации о земельной собственности, а также связанных с ней правах и ограничениях;

• –    привлечение грамотных квалифицированных специалистов -кадастровых инженеров к работе по выделению земельных долей;

• –    использование точных приборов для измерений - современных тахеометров и спутников GPS, которые снизят возможность допущения ошибок;

• –    снижение стоимости землеустроительных работ по выделению участка на местности;

• –    обновление карт-метериала;

• –    снижение расходов при решении вопросов земельной собственности в судебном порядке.