Общие вопросы ограничения и прекращения прав на землю

Действующим законодательством предусмотрено два вида земельных сервитутов (ограничения в использовании земельного участка): публичный и частный.

Порядок и основания установления публичного сервитута регламентированы статьей 23 Земельного кодекса РФ [1], частный сервитут устанавливается в соответствии с нормами гражданского законодательства (п. 1 ст. 23 ЗК РФ, ст. 274-275 ГК РФ).

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ или органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Подчеркнем: публичный сервитут устанавливается для обеспечения нужд неопределенного круга лиц только в том случае, если их интересы не могут быть обеспечены каким-либо иным способом.

Публичный сервитут устанавливается лишь в отношении земельных участков, частным сервитутом могут обременяться не только земельные участки, но и здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком (ст. 277 ГК РФ) [2]. В соответствии с подготовленными поправками к ГК РФ сервитут можно будет устанавливать в отношении земельного участка, здания или сооружения, а также помещения.

Возможность установления публичного сервитута базируется на закрепленном в пп. 11 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципе сочетания при использовании и охране земель интересов всего общества и законных интересов лиц, которым принадлежат земельные участки.

Основной отличительной чертой публичного сервитута является отсутствие конкретного управомоченного субъекта, в пользу которого установлен сервитут.

Именно поэтому установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний, целью проведения которых является учет мнения и интересов населения при установлении публичного сервитута. Получается, общественные слушания нужны для соблюдения баланса публичного и частного интересов при использовании земельного участка.

Исчерпывающий перечень потребностей, для реализации которых могут устанавливаться публичные сервитуты, приведен в п. 3 ст. 23 ЗК РФ. Условно эти сервитуты можно разделить на три категории:

• -    сервитуты, предоставляющие право прохода (проезда) через земельный участок (пп. 1, 6, 10);

• -    сервитуты, предоставляющие право осуществления определенных работ (иных действий) на земельном участке (пп. 4, 5, 7-9);

• -    сервитуты, необходимые для размещения и обслуживания объектов, эксплуатация которых имеет публичный интерес (пп. 2, 3).

Итак, публичные сервитуты могут устанавливаться для:

• 1)    прохода или проезда через земельный участок;

• 2)    использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры. Минэкономразвития подчеркнуло: это не предусматривает установление публичного сервитута в целях прокладки (строительства) инженерных коммуникаций (письмо от 12.09.2011 N Д233824) [3];

• 3)    размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

• 4)    проведения дренажных работ на земельном участке;

• 5)    забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

• 6)    прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

• 7)    сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

• 8)    использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;

• 9)    временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

• 10)    свободного доступа к прибрежной полосе.

Приведем один из случаев, когда в установлении публичного сервитута было отказано (Постановление ФАС ПО от 15.11.2011 по делу N А65-5048/2011). Индивидуальный предприниматель посчитал, что орган местной власти незаконно бездействует (непринятие постановления об установлении публичного сервитута), и обратился в суд. Арбитры указали: такое незаконное бездействие может иметь место при доказанности истцом нарушения его права требовать установления публичного сервитута в интересах местного самоуправления или местного населения. При этом наличие в собственности истца магазина, для прохода к которому необходимо установление ограничения, само по себе не является основанием для установления публичного сервитута. Оказалось, что проведенные общественные слушания не свидетельствуют о наличии интереса местного населения к установлению ограничения, поскольку отсутствуют сведения о том, что обсуждалось установление публичного сервитута непосредственно в отношении вышеназванного земельного участка в испрашиваемом заявителем виде.

Публичный сервитут устанавливается для соблюдения нужд неопределенного круга лиц только в том случае, если их интересы не могут быть обеспечены каким-либо иным образом. В связи с этим орган власти должен доказать невозможность осуществления прохода или проезда другим способом, кроме обременения земельного участка путем установления публичного сервитута.

Если в отношении земельного участка, принадлежащего предприятию промышленности, будет установлен публичный сервитут и предприятие посчитает такое обременение незаконным, свои интересы придется отстаивать в суде. Это следует, в частности, из п. 8 ст. 23 ЗК РФ: лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке. В том случае, если орган власти, установивший сервитут, не представит в суд доказательства того, что публичный сервитут установлен для реализации потребностей, перечисленных в п. 3 ст. 23 ЗК РФ, решение об установлении сервитута будет признано недействительным.

Так, судьи ФАС ВСО (Постановление от 03.04.2012 по делу N А10-4412/2011) признали недействительным распоряжение органа власти об установлении публичного сервитута в отношении земельного участка, принадлежащего индивидуальному предпринимателю. Причиной такого решения стало отсутствие доказательств правомерности установления сервитута:

• -    администрация не представила документы, подтверждающие необходимость обременения земельного участка путем установления публичного сервитута для обеспечения интересов местного самоуправления или местного населения и отсутствие иной возможности прохода или проезда к каким-либо объектам у неопределенного круга лиц;

• -    в оспариваемом распоряжении не указана цель установления публичного сервитута;

• -    протокол общественных слушаний не содержит сведений о необходимости установления публичного сервитута для обеспечения интересов местного населения или местного самоуправления.

Судьи ФАС УО в постановлении от 23.07.2009 N Ф09-5166/09-С6 указали, что действующее законодательство РФ не предоставляет органу местного самоуправления возможность устанавливать публичный сервитут на земельный участок для прохода и проезда с целью организации автостоянки, а также в интересах частных лиц.

Не может идти речь об установлении публичного сервитута и в отношении принадлежащего промышленному предприятию земельного участка, на котором находятся опасные производственные объекты (в этом случае, если доступ иным способом никак невозможен, обременение может быть установлено только на часть земельного участка). Ключевым здесь является требование о предотвращении со стороны организации, эксплуатирующей опасный производственный объект, проникновения на данный объект посторонних лиц (п. 1 ст. 9 Федерального закона от 21.07.1997 N 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" (далее - Федеральный закон N 116-ФЗ)) [4].

Об этом сказано в Постановлении ФАС ПО от 17.06.2011 по делу N А55-22876/2010. Предметом рассмотрения в нем стало постановление мэра городского округа Жигулевск, в соответствии с которым был установлен постоянный публичный сервитут на земельный участок, который принадлежит на праве собственности обществу и на котором находятся опасные производственные объекты. Цель сервитута - обеспечение гражданам беспрепятственного проезда и прохода через земельный участок к землям общего пользования (к месту отдыха на побережье Куйбышевского водохранилища), а арендаторам - к арендованным земельным участкам. Судьи пришли к следующим выводам. При установлении публичного сервитута на весь участок орган местного самоуправления не учел положения ст. 23 ЗК РФ и ст. 9 Федерального закона N 116-ФЗ и создал препятствия для общества по эксплуатации опасного производственного объекта. При таких обстоятельствах общество не может в полной мере выполнить свои обязанности по предотвращению проникновения на опасный производственный объект посторонних лиц, за что может понести ответственность на основании норм КоАП РФ (нарушение требований промышленной безопасности). Решая вопрос местного значения (установление публичного сервитута на весь участок общества), орган власти подвергает опасности граждан, которые при использовании права публичного сервитута могут оказаться на той части участка, где находиться опасно для их жизни и здоровья. При этом нарушаются требования промышленной безопасности. В результате оспариваемый нормативный правовой акт органа местного самоуправления нарушает права не только общества, но и неопределенного круга лиц. Кроме того, для общества установлены не наименее обременительные условия сервитута, как это предусмотрено п. 5 ст. 23 ЗК РФ, а, напротив, наиболее обременительные.

Для промышленников представляет интерес еще одно дело. Судьи ФАС ВСО (Постановление от 21.09.2011 по делу N А19-8908/2011) признали недействительным постановление органа местного самоуправления об установлении публичного сервитута, цель которого - добыча каменного угля и строительство водозащитных дамб и нагорных канав на земельных участках из земель сельскохозяйственного назначения. На основании положений ст. 30, 55 ЗК РФ земельные участки, необходимые для проведения работ, связанных с использованием недр, могут быть предоставлены недропользователю в аренду, а в случае нахождения участков в собственности других лиц - после их изъятия для государственных или муниципальных нужд. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по основаниям, установленным ст. 49 ЗК РФ. Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда (п. 2 ст. 55 ЗК РФ). В рассматриваемой ситуации спорные земельные участки находятся в собственности индивидуального предпринимателя, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации прав. Следовательно, установление публичного сервитута на земли сельскохозяйственного назначения в целях добычи каменного угля и строительства водозащитных дамб и нагорных канав не соответствует Земельному кодексу. Также необходимо учитывать: земельным законодательством не предусмотрено использование земель сельскохозяйственного назначения на период добычи полезных ископаемых без перевода данных земель в земли соответствующей категории. Кроме того, публичный сервитут был установлен в защиту интересов конкретного юридического лица, которое действовало в своих интересах, не носящих характер общественных публичных нужд. Последнее связано с непредставлением в суд доказательств того, что добытые полезные ископаемые по условиям лицензии будут переданы муниципальному образованию либо обременение земельного участка публичным сервитутом выгодно для муниципального образования при осуществлении возложенных на него публично-правовых функций за счет имущества, не являющегося его собственностью. Что касается строительства водозащитных дамб и нагорных канав на земельных участках, оно связано с добычей каменного угля и необходимо для защиты горных выработок от поверхностных вод.

Обратите внимание: если публичный сервитут установлен на законных основаниях, предприятие промышленности не может совершать действия, в результате которых заинтересованные лица не смогут воспользоваться земельным участком (например, действия по установке забора, шлагбаума, охраны). Именно по этой причине владельца земельного участка, обремененного публичным сервитутом, заставили демонтировать металлические ворота, бетонный забор, пропускной режим, установленные на этом земельном участке, препятствующие проходу и проезду через него (Постановление ФАС СЗО от 09.02.2010 по делу N А56-51801/2008). Более того, лица, которым был закрыт доступ к земельному участку, могут потребовать компенсировать возникшие у них в связи с этим убытки, а судьи вправе удовлетворить такой иск (пример - Постановление ФАС СЗО от 24.01.2012 по делу N А56-38582/2009). Если же сервитут не установлен, требования об устранении препятствий в пользовании чужим недвижимым имуществом, естественно, не будут удовлетворены (Постановление ФАС ЗСО от 11.10.2010 по делу N А67-10563/2009). Изложенное в равной степени касается и частного сервитута (см., например, Постановление ФАС МО от 04.05.2012 по делу N А41-2181/10).

Сервитут подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество (п. 3 ст. 274 ГК РФ, п. 9 ст. 23 ЗК РФ).

Порядок государственной регистрации сервитутов определен статьей 27 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" [5], при этом пунктом 2 ст. 27 настоящего Федерального закона определено, что если сервитут относится к части земельного участка, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый паспорт такого участка, на котором отмечена сфера действия сервитута; если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового паспорта земельного участка или кадастровой выписки о земельном участке не требуется.

Принимая во внимание приведенные положения закона о государственной регистрации сервитута, в исковом заявлении об установлении сервитута должны содержаться данные, позволяющие определенно установить границы земельного участка, в пределах которых, по мнению истца, следует установить сервитут.

Отсутствие таких сведений следует расценивать как допущенный при подаче искового заявления недостаток, который влечет за собой оставление искового заявления без движения в целях уточнения заявленных требований (п. 5 ч. 1 ст. 131 ГПК РФ), а при неисполнении указаний судьи, перечисленных в определении, - возвращение искового заявления (пункт 5 части 2 статьи 131 ГПК РФ) [6].

Вместе с тем, практически по всем делам об установлении сервитута истцами не представлен проект границ земельного участка, в которых требуется установить сервитут, либо иные документы, позволяющие определить такие границы. Представляется, что изображения истцом по собственному на то усмотрению границ участка, вопрос об обременении которого сервитутом поставлен перед судом, явно недостаточно.

Исходя из положений п. 1 и п. 4 ст. 274 ГК РФ истец также обязан приложить к исковому заявлению доказательства принадлежности ему на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования земельного участка либо на праве собственности - другой недвижимости, для использования которых требуется сервитут.

При рассмотрении дел об установлении частного сервитута следует учитывать, что по смыслу п. 1 и п. 4 ст. 274 ГК РФ надлежащим истцом является только лицо, которому принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельный участок, на праве собственности - смежный земельный участок либо другая недвижимость.

Решением Гурьевского районного суда от 21 октября 2008 года отказано в иске К.А.А. к Г.Н.Н. о предоставлении права ограниченного пользования принадлежащим ответчику земельным участком бесплатно для организации проезда шириной 4,6 м по границе указанного земельного участка к принадлежащему истице на праве аренды земельному участку, при этом суд справедливо исходил из того, что установление сервитута в интересах арендатора земельного участка и по его требованию законом не предусмотрено (дело N 2-668/08) [7].

Поскольку по смыслу закона осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка и его установление возможно в определенных законом случаях, истцам необходимо представлять доказательств невозможности нормального хозяйственного использования земельного участка без установления сервитута на чужом земельном участке, осуществления права ограниченного пользования чужим земельным участком как наименее обременительного для земельного участка, обращения к собственнику земельного участка и факта его отказа в установлении сервитута в испрашиваемых границах.

При отсутствии бесспорных доказательств невозможности обеспечения нужд истца как собственника недвижимости (а также землевладельца или землепользователя) без установления сервитута, заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Решением мирового судьи Гвардейского судебного участка от 5 марта 2008 года отказано в иске Д.О.Е. к Л.Д.М., Ф.И.В., Л.С.В. об установлении сервитута для обустройства отмосткой принадлежащего ей на праве собственности здания магазина. Оставляя без удовлетворения заявленные исковые требования, мировой судья правильно исходил из того, что при выдаче разрешения на строительство вопрос об обустройстве здания магазина отмосткой не решался, ранее строение было возведено и принято в эксплуатацию без отмостки, в связи с чем отмостка не является обязательным конструктивным элементом здания.

Вместе с тем, нельзя не обратить внимание на то, что рассмотрение споров об установлении сервитута не отнесено статьей 23 ГПК РФ к подсудности мирового судьи (дело N 2-579/08).

Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату за сервитут в зависимости от его вида сервитута, в следующих случаях:

• -    в случае установления частного сервитута - если иное не предусмотрено федеральным законом (п. 5 ст. 274 ГК РФ, п. 6 ст. 23 ЗК РФ);

• -    в случае установления публичного сервитута - если установление сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка (абзац 2 п. 7 ст. 23 ЗК РФ).

Размер соразмерной платы за сервитут может изменяться в течение срока, на который сервитут установлен, в случаях и в порядке, установленных ГК РФ и ЗК РФ (например, размер соразмерной платы за сервитут может быть изменен по причинам существенного изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении соглашения о сервитуте; увеличения или уменьшения ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом, по истечении определенного срока после его установления; увеличения или уменьшения сферы действия сервитута).

Порядок установления платы за установление частного или публичного сервитута Гражданским и Земельным кодексами не установлен.

В связи с этим представляется, что при возникновении споров о размере платы за пользование земельным участком, обремененным сервитутом, возможно принять во внимание Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденные Росземкадастром 17 марта 2004 года [8].

Под соразмерной платой понимается плата за пользование чужим земельным участком на праве ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитуте), выплачиваемая собственнику земельного участка, обремененного сервитутом, лицом, в интересах которого сервитут установлен (при установлении частного сервитута), либо выплачиваемая собственнику земельного участка органом государственной власти, органом местного самоуправления, нормативным правовым актом которого сервитут установлен (при установлении публичного сервитута), величина которой равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

Следует учитывать, что в результате обременения прав собственника земельного участка сервитутом не во всех случаях собственнику участка причиняются убытки.

В частности, в ряде случаев установление сервитута на земельный участок для прокладки линий электропередачи, газопроводов и последующей их эксплуатации, ограничение в связи с этим прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом, может не причинить ему убытков, поскольку собственник такого земельного участка с установлением сервитута получает возможность подключения к возведенной линии электропередачи, проложенному по участку линии газопровода и электрификации, газификации зданий, строений и сооружений, находящихся на земельном участке. Такая возможность, в свою очередь, может позволить собственнику земельного участка, обремененного сервитутом, использовать свой земельный участок более эффективно, чем до установления сервитута.

В случае, если отпали основания, на которых был установлен сервитут, собственник обремененного сервитутом земельного участка вправе обратиться к лицу, в пользу которого было установлено обременение, с требованием о прекращении сервитута, а при отказе от прекращения сервитута - в суд (ст. 276 ГК РФ).

Следует обратить внимание на то, что в случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения частным сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута (п. 2 ст. 276 ГК РФ), а в случаях невозможности использования земельного участка, обремененного публичным сервитутом, -собственник вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, принадлежащего ему земельного участка (абзац 1 п. 7 ст. 23 ЗК РФ).

Основания прекращения сервитута предусмотрены статьей 48 Земельного кодекса РФ: частный сервитут может быть прекращен по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (п. 1); публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута (п. 2).

Более детальный порядок установления и прекращения публичных сервитутов установлен в региональных законах. В частности, в главе 9 Закона Калининградской области от 21 декабря 2006 года N 105 "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области".

Основания прекращения прав на землю определены главой 7 Земельного кодекса РФ.

В силу ст. 44 ЗК РФ право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

Следует обратить внимание на то, что правовые последствия отказа от права собственности на земельный участок и порядок регистрации прекращения права собственности по указанному основанию с 24 октября 2008 года существенно изменяются.

Согласно ст. 53 ЗК РФ отказ лица от осуществления принадлежавшего ему права на земельный участок (подача заявления об этом) не влек за собой прекращение соответствующего права (в том числе права собственности) (п. 1); при отказе от права собственности на земельный участок этот земельный участок приобретал правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи, порядок прекращения прав на которую устанавливался гражданским законодательством (п. 2).

На основании п. 3 ст. 225 ГК РФ бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.

Порядок принятия на учет бесхозяйных вещей установлен Положением о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей, утв. постановлением Правительства РФ N 580 от 17 сентября 2003 г. [9]

Таким образом, в соответствии с действовавшим до 24 октября 2008 года законодательством процедура передачи в муниципальную собственность земельного участка, от права собственности на который собственник отказался, была достаточно длительной и включала в себя обязательное обращение уполномоченного органа в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на такой земельный участок.

Судами было рассмотрено значительное количество подобных дел, при этом заявления о признании права муниципальной собственности, как правило, были удовлетворены по тем основаниям, что собственники обратились в органы местного самоуправления с заявлениями об отказе от земельных участков, такие земельные участки были поставлены в установленном порядке на учет в качестве бесхозяйных, уполномоченный управлять муниципальным имуществом орган обратился в суд по истечении годичного срока с момента постановки земельного участка на учет в качестве бесхозяйного (ст. 225 ГК РФ).

Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 141-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений" изменены условия и порядок отказа от права собственности на земельный участок, указанный Федеральный закон вступает в силу с 24 октября 2008 года [10].

В связи с принятием настоящего Закона пункт 1 ст. 53 ЗК РФ утратил силу, а пункт 2 ст. 53 ЗК РФ изложен в иной редакции: отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на этот земельный участок прекращается с момента государственной регистрации прекращения указанного права.

Соответственно, внесены изменения и в пункт 1 ст. 225 ГК РФ, согласно которым отказ от права собственности на вещь не влечет признания ее бесхозяйной, если это предусмотрено федеральными законами.

Одновременно Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" дополнен статьей 30.2, регулирующей порядок государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от права собственности на него.

Так, в соответствии со ст. 30.2 названного Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прекращения права собственности осуществляется на основании заявления собственника земельного участка. К заявлению прилагается правоустанавливающий документ на земельный участок, за исключением случаев, когда право собственности на такой земельный участок ранее было зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке. В течение 5 дней с даты государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан направить уведомление об этом в орган государственной власти субъекта РФ, если в соответствии с Земельным кодексом РФ такой земельный участок относится к собственности субъекта РФ, или в орган местного самоуправления, если он относится к собственности муниципального образования, а также лицу, подавшему заявление об отказе от права собственности на такой земельный участок.

В связи с этим соответствующие дополнения внесены в ст. 19 ЗК РФ, в которой определено, какие участки могут находиться в муниципальной собственности. В соответствии с п. 1.1 указанной статьи земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью городского округа, городского или сельского поселения либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории собственностью муниципального района по месту расположения земельного участка. Исключения составляют случаи, предусмотренные другими федеральными законами.

Таким образом, с 24 октября 2008 года земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, не приобретает правовой режим бесхозяйной вещи, а с момента государственной регистрации прекращения права собственности на него возникает право муниципальной собственности на такой участок.

Представляется, что в связи с изменениями законодательства дела о признании права муниципальной собственности на земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, необходимо рассматривать по иному: оснований к удовлетворению таких требований уже не усматривается, поскольку законом предусмотрен иной порядок возникновения права муниципальной собственности на подобный земельный участок.

Порядок и условия отказа землепользователя, землевладельца от права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения в общем виде были определены пунктом 3 ст. 53 ЗК РФ (в редакции 2001 года), согласно которому при отказе лица от права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком распоряжение данным участком осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 настоящего Кодекса.

Из содержания приведенной нормы не вытекает, что существовавший до 24 октября 2008 года порядок отказа от права собственности на земельный участок (включая постановку участка на учет в качестве бесхозяйного и последующее признание в судебном порядке права муниципальной собственности на земельный участок) применялся и к случаям отказа от права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения.

Положения пункта 2 ст. 53 ЗК РФ регулировали отношения, связанные с отказом только от права собственности на земельный участок.

Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 11 января 2008 года, оставленным без изменения кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 26 марта 2008 года, в исках И.Е.В. и С.С.В. о признании права собственности в порядке наследования на земельный участок (по 1/2 доли) было отказано.

Принимая такое решение, суд справедливо исходил из того, что спорный земельный участок был предоставлен С.В.Н. в 1992 году в пожизненное наследуемое владение земельный участок, после чего 19 декабря 2001 года С.В.Н. было подано заявление в мэрию города Калининграда о прекращении его права на земельный участок, начиная с 11 июня 1996 года ввиду невозможности освоения земельного участка; на основании данного заявления С.В.Н. постановлением мэра города Калининграда N 855 от 28 марта 2002 года право пожизненного наследуемого владения С.В.Н. на спорный участок было прекращено на основании ст. 45 ЗК РФ и постановлено изъять участок с 1.01.1997 г., С.В.Н. при жизни не изменил свое волеизъявление и не оспорил постановление мэра города Калининграда N 855 от 28 марта 2002 года, а содержащаяся в пункте 2 ст. 53 ЗК РФ норма регулирует отношения, возникающие при отказе от права собственности, а не от права пожизненного наследуемого владения.

Вступившим в силу с 1 января 2007 года Федеральным законом от 18 декабря 2006 года N 232-ФЗ порядок отказа лица от права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения уточнен: при отказе от указанных прав на землю заявление об этом подается в уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ (п. 3 ст. 53 ЗК РФ), который в месячный срок со дня получения такого заявления принимает решение о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком (п. 4 ст. 53 ЗК РФ), право на земельный участок, не зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, прекращается у землепользователя, землевладельца с момента принятия решения, указанного в пункте 4 настоящей статьи; в случае, если право на земельный участок было ранее зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления в недельный срок со дня принятия решения, указанного в пункте 4 настоящей статьи, обязан обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельный участок или права пожизненного наследуемого владения земельным участком (п. 5 ст. 53 ЗК РФ); исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления обязан сообщить об отказе от права на земельный участок, право на который не было ранее зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в налоговый орган по месту нахождения такого земельного участка и в орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного кадастра недвижимости, в недельный срок со дня принятия решения, указанного в пункте 4 настоящей статьи (п. 6 ст. 53 ЗК РФ).

Как следует из содержания ст. 44 ЗК РФ, принудительное изъятие у собственника его земельного участка является самостоятельным основанием прекращения права собственности на землю, при этом основания изъятия земельный участок # для государственных или муниципальных нужд установлены статьей 49 ЗК РФ; обязательное условие изъятия о предварительном и равноценном возмещении стоимости земельного участка на основании решения суда - пунктом 2 статьи 55 ЗК РФ; порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд, порядок определения выкупной цены и прекращения прав на изымаемый земельный участок - гражданским законодательством.

Порядок выкупа земельного участка включает в себя обязательное письменное уведомление собственника земельного участка органом, принявшим решение об изъятии, не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка (п. 3 ст. 279 ГК РФ), при несогласии собственника с решением об изъятии у него земельного участка либо в случае недостижения соглашения о выкупной цене или других условиях выкупа заявление иска о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления, указанного в п. 3 ст. 279 настоящего Кодекса (ст. 282 ГК РФ), определение выкупной цены с учетом рыночной стоимости земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также убытков, причиненных собственнику изъятием земельного участка (п. 2 ст. 281 ГК РФ).

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"проведение оценки является обязательным при выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных нужд.

Удовлетворяя исковые требования Агентства по имуществу Калининградской области к В.О.В. об изъятии путем выкупа для государственных нужд Калининградской области пяти земельных участков площадью 6,52 га каждый, Краснознаменский районный суд Калининградской области в решении от 27 марта 2008 года правомерно исходил из того, постановление Правительства Калининградской области от 19 апреля 2006 года N 246 "Об изъятии земельных участков для государственных нужд" принято в целях реализации постановления Правительства РФ от 7 декабря 2001 года N 866 "О федеральной целевой программе развития Калининградской области на период до 2010 года", для строительства компрессорной станции "К." с сопутствующими сооружениями и трассами коммуникаций к ней, решение об изъятии земельных участков не оспаривается В.О.В., которая была извещена об изъятии принадлежащих ей земельных участков в 2006 году и не согласна с выкупной ценой каждого из участков в размере 400000 руб. При этом представленный В.О.В. отчет об определении рыночной стоимости каждого из земельных участков в размере 717852 руб. от 12 февраля 2008 года обоснованно признан не соответствующим положениям п. 2 ст. 281 ГК РФ, Временным методическим рекомендациям по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков изъятием или временным занятием, утв. Росземкадастром, при том, что в качестве аналогов объекта оценки использованы данные по земельным участкам Гурьевского и Черняховского районов, рыночная стоимость которых в силу близости к областному центру значительно превышает стоимость аналогичных объектов в восточных районах области, включая Краснознаменский район; представленный истцом отчет об оценке, составленный ООО "С." от 11 марта 2008 года, соответствует закону (дело N 2-14/2008).

В силу ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в частности, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; осуществлять мероприятия по охране земель; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; не допускать захламление, загрязнение, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарногигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав на земельные участки не влечет за собой прекращения их обязанностей, установленных статьей 42 настоящего кодекса (п. 2 ст. 43 ЗК РФ).

За неисполнение указанных обязанностей законом предусмотрена возможность изъятия земельного участка, который не используется в соответствии с его назначением (ст. 284 ГК РФ) и который используется с нарушением земельного законодательства (ст. 285 ГК РФ).

Изъятие земельного участка у его собственника при грубом нарушении правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, можно рассматривать как санкцию за совершение земельных правонарушений.

Существенное отличие порядка прекращения права собственности на земельный участок при нарушении земельного законодательства, который был установлен ЗК РСФСР, от порядка, предусмотренного ст.ст. 284-286 ГК РФ, заключается в том, что прекращение права собственности (изъятие) земельного участка производится не безвозмездно, а путем его принудительной продажи с торгов, в то время как ранее земельный участок изымался безвозмездно на основании решения органа, предоставившего данный участок.

Однако применительно к земельным участкам из земель сельскохозяйственного назначения в принципе сохранен прежний порядок изъятия данных земельных участков в случае их ненадлежащего использования. Так, в соответствии с п. 3 ст. 6 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" указанный земельный участок может быть принудительно изъят у его собственника в судебном порядке в случае ненадлежащего его использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет. Заявление в суд о принудительном изъятии у собственника земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения направляется органом государственной власти субъекта РФ или в случаях, предусмотренных законом субъекта РФ, органом местного самоуправления.

Прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством (ст. 287 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 45, п. 2 ст. 46 и п. 1 ст. 47 ЗК право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения, аренда и право безвозмездного срочного пользования земельным участком могут быть прекращены принудительно при нарушении земельного законодательства, в частности при использовании земельного участка не по целевому назначению, при отравлении, загрязнении и порче плодородного слоя почвы, при систематической неуплате земельного налога, при неиспользовании земельного участка в течение определенного срока, а также при реквизиции и изъятии земель для государственных и муниципальных нужд и т.д.

Решение о прекращении прав на земельные участки в этих случаях принимается судом по заявлению органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае неустранения соответствующими лицами земельных правонарушений, указанных в предупреждениях органов, осуществляющих государственный земельный контроль (ст. 54 ЗК).

Таким образом, принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования земельным участком ввиду ненадлежащего его использования возможно только при условии неустранения фактов ненадлежащего использования земельного участка после наложения административного взыскания в виде штрафов.

Несоблюдение процедуры прекращения права само по себе является основанием к отказу в удовлетворении требований о прекращении права на земельный участок.

Решением Гурьевского районного суда от 11 апреля 2008 года, оставленным без изменения кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 13 августа 2008 года, отказано в удовлетворении иска прокурора к Ф.Г.В. о прекращении права пожизненного наследуемого владения на земельный участок.

Принимая такое решение, суд правомерно исходил из того, что ранее допущенные Ф.Г.В. нарушения при использовании спорного земельного участка ею были устранены, в ноябре 2006 года прокурором было вынесено постановление о возбуждении в отношении Ф.Г.В. дела об административном правонарушении в связи с нарушением ею режима использования земельных участков в водоохранных зонах водных объектов, однако постановлением от 8 декабря 2006 года Управления Росприроднадзора по Калининградской области производство по делу прекращено вследствие устранения Ф.Г.В. всех выявленных нарушений.

Поскольку прокурором не представлено доказательств привлечения Ф.Г.В. к административной ответственности и продолжения ею ненадлежащего использования земельного участка, а в силу ст.ст. 45, 54 ЗК РФ принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения на земельный участок может быть осуществлено судом лишь в случае неустранения фактов ненадлежащего использования земельного участка после наложения административного взыскания в виде штрафа, суд пришел к правильному выводу о необоснованности иска прокурора.

Что касается прекращения права аренды земельного участка, следует принимать во внимание, что гражданским законодательством предусмотрено соответствующее условие досрочного расторжения договора по требованию арендодателя: арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).

Кроме того, пунктом 2 ст. 452 ГК РФ по существу установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора: требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

С учетом приведенной нормы закона на стадии решения вопроса о принятии искового заявления о расторжении договора аренды земельного участка следует проверять соблюдение истцом такого досудебного порядка, имея в виду, что несоблюдение установленного законом досудебного порядка урегулирования спора является основанием к возвращению искового заявления (п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ).