Обзор рынка складской недвижимости Казахстана

Мы живем в веке прогрессирующих технологий и массового производства, поэтому трудно представить мир без складов, на которых товары бережно хранятся, консолидируются и распределяются в дальнейшие звенья, которые в свою очередь стараются оптимизировать все процессы и бережно доставить и сохранить товар для покупателя.

При проектировании склада учитываются многие факторы, ведь каждый отведенный склад выполняет свою роль в логистической цепи. Склады подразделяются по размерам занимаемой территории, типов постройки и проектирования, достигнутой степени механизации операций, проводящихся на складе, по видам и типам складирования, по назначению данного склада и многое другое. Склад является связующим звеном в логистической цепи движения товародвижения и материалов.

По видам склады в свою очередь делятся на[1]:

• •    Склады сырья и материалов

• •    Склады продукции производственного назначения

• •    Склады распределительной логистики

• •    Склады оптовой торговли

• •    Склады розничной торговли

• •    Склады транспортных организаций.

По мере развития логистики и эволюции рынка от рынка продавца к рынку покупателя наибольшую известность получила структуризация, которая основывается на технических показателях и параметрах площади, занимаемой складами, развитости инфраструктуры и пропускной способности, включая инженерные новшества и информационные потоки.

Складские комплексы, промышленные объекты или же логистические центры притягивают инвестиции в виде крупных капиталовложений в Европе и Америке. Ежегодно в данный тип деятельности вкладывают огромные средства.

Среди явных преимуществ инвестирования в деятельность складов в первую очередь - это низкие капиталовложения, требующиеся для входа на рынок. Ведь даже самое малое складское помещение в нужном месте будет пользоваться огромным спросом. Также высокая ставка приносимого дохода по сравнению с другими видами деятельности (офисы, магазины и т.д.). Среди огромного числа преимуществ выделяется стабильность и надежность. Зачастую склады арендуются на долгосрочную перспективу. При отлаженном механизме управления складом формируется оптимизированная деятельность всего склада. Из всех вышеперечисленных факторов создается удобство в управлении всего складского комплекса.

Не стоит забывать о рисках в деятельности склада. Одним из основополагающих   факторов общеэкономической   ситуации, кредитовании, потребительских

является зависимость от всей затраты при большем проценте расходов. Чистая прибыль может понижаться при неблагоприятных условиях.

Конкуренты легко могут попытаться вытеснить из экономической ниши, устанавливая заниженные цены или более качественные услуги, тем самым существенно снизить доходы и привести к дешевизне данной услуге на рынке.

Еще одним риском является время. При покупке старой постройке через несколько лет помещения могут устареть, а если строить новое здание, то никто не застрахован от форс-мажорных обстоятельств. Из этого следует, что склад может перестать пользоваться спросом среди арендаторов. В таком случае потребуются значительные затраты на реконструкцию, ремонт или модернизацию.

Сейчас рассмотрим несколько компаний, которые располагают одними из самых крупных складов во всем мире.[2]

Рассмотрим деятельность склада американской компании Amazon, который входит в число самых крупных и оптимизированных складов мира. Компания Amazon ведет свою деятельность в области информационной сферы, а именно интернет-магазин, в котором можно купить практический любой товар, ведь ассортимент компании охватывает 34 категории товаров.

Amazon представляет собой не просто склад, а крупнейший центр по доведению заказа до потребителя. Можно сказать, что это четко отрегулированный механизм. Ведь главное данной компании точность исполнения работы, люди работают как машины. Творчество сотрудников сведено к минимуму. Amazon прославился жесткими условиями труда в виде метрической системы, также компания не пренебрегает использованием негативного отбора и соревнованиями между сотрудниками для достижения цели.

Принцип работы в режиме онлайн Amazon заключается, в том, что информацию сразу передают в один из распределительных центров после, заполняя бланка и подачи заявки на товар, в котором находится данный товар. После этого в этом дистрибьюторском центре загорается лампочка над местом, где хранится нужный предмет. Затем нужная вещь помещается в отдельную защитную пластиковую тару, и помещают на ленту транспортера. Далее производится упаковка каждого заказа, и отправляют по назначению.

Для автоматизации процессов Amazon приобрела компанию по производству складских роботов. Данная сделка была произведена в 2012 г. Роботы предназначены для оптимизации процессов по перемещению товаров по территории склада без вмешательства человека в автоматическом режиме. При анализе выявили, что инновация внедрения роботов позволит компании сократить расходы при подготовке заказов на 40%. [3]

Распределительный центр «Tesco» является британской межнациональной корпорацией, которая охватывает не только Великобританию, но и множество стран в Европе и Азии. Компания является самым большим ритейлером в Великобритании и третьей в мире.

Сфера деятельности склада: снабжение около 2700 торговых центров продовольствием и промышленными товарами.

Используемые торговые форматы: супермаркеты, гипермаркеты и магазины.

Главный распределительный центр расположен в Ирландии. Площадь склада занимает 80 194 квадратных метра. Протяженность распределительного центра составляет около 805 метров. В среднем человеку потребуется около 10-15 минут, чтобы достигнуть конца склада.

Компания «Target» позиционирует себя на рынке как ритейлер, занимающейся продажей товаров в розницу. Основана компания в 1902 году в городе Миннеаполис. Сейчас гигант в сфере продаж насчитывает 1 934 магазина, которые находятся по всей Северной Америке. "Target" находится на втором месте среди магазинов, занимающихся торговлей. Также имеет множество складов необходимых для обеспечения сетей магазинов. Самый большой из всех складов «Target» является «Targets Import Warehouse», общая площадь склада составляет 185 800 квадратных метра, который является распределительным центром для сортировки товаров по своим центрам. [4]

Таким образом, в мировой практике мы выделили наиболее важные аспекты в складской деятельности и рассмотрели наиболее развитые, крупные и инновационные центры распределения и хранения в мире.

Далее проанализируем развитие складской недвижимости Казахстана, на примере одного из крупного города Алматы.

Еще в 2011 году многие эксперты начали говорить о нехватке складских помещений на всей территории Республики Казахстана. В 2013 году ситуация не изменилась, что было отмечено аналитиками логистических компаний о нехватке складской недвижимости от класса A до класса C, все категории складов были заполнены на 95%. Тогда же пропадал урожай из-за проблем с его хранением.[5]

«Казахстанские эксперты проанализировали предложения по 37 складским объектам у крупнейших участников логистического рынка Алматы и в результате сделали вывод, что отрасль начала восстановление после недавнего кризиса. Общая площадь пустующих складских помещений всех классов у крупнейших игроков на рынке, по оценкам аналитиков, составляет более 72 тыс. кв. м. Это свидетельствует о накопившемся потенциале роста», — сообщают в агентстве.

А именно четверть незанятых площадей имеют склады класса «A». Половина незанятых площадей имеют склады класса «B», а также особым спросом обладают склады класса «C», которые являются наиболее выгодными для бизнеса, где заполняемость склада – 82%. [6]

На рисунке 1 представлен анализ предложений складской недвижимости г. Алматы, который показывает, что в Казахстане большее количество складов находится в двух крупных городах, а именно в Астане и Алматы.

Рисунок 1. Количество складов в РК

На рисунке 2 показана доля складских помещений по Казахстану, где наблюдается тенденция развития отапливаемых складов в г. Алматы, которая составляет 43% по сравнению с другими городами республики.

В данный момент по Казахстану стоит вопрос по складскому обслуживанию класса «А», требования которых включает не только складские площади, но и сложную технику, электронное сопровождение всего движения грузов, квалифицированный персонал, и любой сервис обслуживания. Высокотехнологический сегмент рынка складского комплекса данной категории - достаточно узкий, услугами которых пользуются в основном крупные международные компании и розничные сети.

Складские комплексы класса «А», соответствующие мировым стандартам только в Алмате, Астане и Атырау, но в других регионах, причем в таких городах как Тараз, Балхаш и прочих областных и районных центрах вопрос стоит очень остро.

Складские помещения г. Алматы, относящиеся к классу «А» показаны в таблице 1 и представлены на рисунке 3 доля занимаемой площади одних из крупных складов города.

Таблица 1. Склады класса «А» г. Алматы

Название Город Клас Занимаемая площадь, м2 ALG Company Алматы А 48 303 Iceberg Almaty Алматы А 47 000 DanKo Алматы B+ 25000 Alem Logistic Алматы A, B 2000 TransLine Алматы А 41 472 DAMU- АЛМАТЫ — Алматы А,B,C 110 000 High Tech Logistics Алматы А 19 297 Almaty Contract Logistic Алматы А 41 472 Р     SAPA Logistics Астана А 21 500 исунок 3. Занимаемая площадь крупных складов г. Алматы

Таким образом, в стране нет четких границ по классам между складами. Только несколько складов можно перечислить, относящиеся к категории «А» по требуемым параметрам, другие же не имеют четкой классификации. Большая часть складской инфраструктуры принадлежат к промежуточным категориям от «В-С» до «С-Д».