Обзор судебной практики по делам о снятии с регистрационного учета и прекращении права пользования

С.В. Болотская ведущий юрист управления вторичного рынка ЗАО «Корпорация «ИНКОМ-НЕДВИЖИМОСТЬ»

Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, регулируются нормами гражданского и жилищного права. В частности, частью 1 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) предусмотрено, что у членов семьи собственника, проживающих в принадлежащем ему жилом помещении, есть право пользования, другими словами, есть право проживания в этом жилом помещении на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Так, в части 2 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) закреплено положение о том, что члены семьи собственника пользуются таким помещением наравне с собственником, то есть никто не обладает преимуществом в пользовании или в условиях доступа к нему.

Право пользования и право требовать устранения нарушения прав от любых лиц, включая самого собственника, возникает у членов семьи, как правило, с момента вселения их собственником на жилую площадь, при этом само соглашение о порядке пользования может быть заключено как при вселении, так и в процессе пользования жилым помещением.

ЖК РФ выделяет три категории лиц, проживающих совместно с собственником жилого помещения.

Категории лиц, проживающих совместно с собственником жилого помещения

Члены семьи собственника

Новый ЖК РФ существенно изменил не только характер взаимоотношений собственника жилого помещения с членами его семьи, этот закон также изменил само понятие члена семьи. Так, согласно ранее действовавшему законодательству, состав членов семьи собственника определялся аналогично составу членов семьи нанимателя жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда. К членам семьи собственника жилого помещения относились супруг собственника, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могли быть признаны членами семьи собственника, если они проживали совместно с ним и вели общее хозяйство.

Для приобретения права пользования жилым помещением супруг, дети, родители собственника должны были проживать в этом жилом помещении, при этом не имело правового значения, проживал ли в нем сам собственник. Иначе обстояло дело с другими родственниками, нетрудоспособными иждивенцами и иными лицами. Для них факт совместного проживания с собственником и ведения с ним общего хозяйства оставался решающим, так как только в этом случае они могли быть признаны членами семьи собственника. Однако определение состава семьи таким образом было бы приемлемо, если бы речь шла о пользовании жилой площадью в домах государственного и муниципального жилищного фондов, а применение такого же порядка по отношению к пользованию жилой площадью в домах и квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, приводит к несоответствию между правомочием собственника по использованию жилой площади по своему усмотрению и правом широкого круга лиц, признаваемых жилищным законодательством членами семьи, пользоваться этой площадью дополнительно.

Эта задача в определенной степени была решена в новом ЖК РФ. Согласно части 1 статьи 31 ЖК РФ к членам семьи собственника относятся проживающие совместно с ним в принадлежащем ему помещении супруг, дети, в том числе усыновленные, и родители собственника. Если члены семьи проживают в другом жилом помещении, отдельно от собственника, то эти отношения статьей 31 ЖК РФ не регулируются. Членами семьи собственника могут быть также признаны другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные граждане, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Таким образом, решающим фактором признания лица членом семьи собственника является не наличие родственных или семейных связей, а формальная фиксация вселения в качестве члена семьи.

Надо отметить, что от ранее существовавших гарантий у членов семьи собственника при переходе права собственника на жилое помещение законодатель отказался. В настоящее время право пользования жилым помещением при смене собственника ни в результате совершения им различных сделок, ни в результате наследования за членами семьи собственника не сохраняется. При этом складывается определенная судебная практика. В тех случаях, когда в жилом помещении гражданин одновременно и фактически проживает и зарегистрирован, то в суд подается иск с требованиями о прекращении права пользования, снятии с регистрационного учета и выселении этого гражданина по статье 35 ЖК РФ. Если гражданин зарегистрирован в квартире, но проживает в другом месте, то подается только иск о снятии с регистрационного учета по статье 292 ГК РФ.

Пример судебного решения Черемушкинского районного суда

Гражданка Жукова обратилась в суд с иском к ответчику о прекращении права поль- зования и снятии с регистрационного учета. В ходе судебного разбирательства было установлено, что истец купила квартиру, в которой на момент ее приобретения были зарегистрированы, но фактически не проживали гражданка Орехова и ее несовершеннолетний ребенок. Как было установлено в ходе судебного заседания, истец и ответчик членами семьи гражданки Жуковой не являлись, в связи с чем судом было принято решение о прекращении права пользования квартирой Ореховыми и снятии их с регистрационного учета. В соответствии с пунктом 2 статьи 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

Бывшие члены семьи собственника

ЖК РФ урегулирован вопрос относительно пользования жилым помещением собственником такого помещения и бывшими членами семьи собственника жилого помещения. Если супруги в период брака, зарегистрированного в установленном законом порядке, приобрели жилое помещение в собственность, то в этом случае нормы статьи 31 ЖК РФ не будут применяться. Если жилое помещение принадлежало одному из супругов до вступления в брак или было получено по безвозмездной сделке, то в соответствии с частью 2 статьи 256 ГК РФ и со статьей 36 Семейного кодекса Российской Федерации (СК РФ) такое помещение является собственностью этого супруга. Следовательно, в случае прекращения семейных отношений у бывшего члена семьи собственника прекращается право пользования жилым помещением. Это общее правило применяется, когда иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Пример решения Зеленоградского районного суда

Гражданин Петровский обратился в суд с иском к бывшей супруге гражданке Петровской о прекращении ее права пользования и выселении из жилого помещения, принадлежащего ему по праву собственности на основании договора купли-продажи, ссылаясь на то, что после расторжения брака в марте 2004 года за ответчиком не сохраняется право пользования квартирой. Представитель ответчика против заявленных требований возражал, пояснив, что квартира была приобретена супругами в период брака. Однако в ходе судебного разбирательства выяснилось, что при приобретении квартиры гражданкой Петровской было написано заявление о том, что квартира будет приобретаться супругом за счет его личных средств, в котором подтверждалось, что в дальнейшем на приобретаемую квартиру она претендовать не будет. В связи с этим судом был сделан вывод, что квартира является собственностью истца, право пользования которой возникло у ответчика в силу наличия между ними брачных отношений. Помимо бывшей супруги, в квартире зарегистрирован и проживает их несовершеннолетний ребенок, с которым истец готов проживать и в отношении которого никаких требований истцом не заявлялось.

Проанализировав статью 31 ЖК РФ, суд пришел к выводу, что ответчик гражданка Петровская не может быть отнесена к членам семьи собственника жилого помещения, в связи с чем на нее нельзя распространить требования закона, по которым за членами семьи собственника жилого помещения закреплено право пользования этим жилым помещением наравне с собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. На неоднократные разъяснения суда ответчику его права ставить вопрос о сохранении права пользования жилым помещением, исковых требований со стороны гражданки Петровской заявлено не было, тогда как суд разрешает вопрос о сохранении права пользования жилым помещением при наличии таких требований. При таких обстоятельствах суд прекратил право пользования гражданки Петровской жилым помещением. В соответствии со статьей 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением он обязан освободить соответствующее жилое помещение. Если этот гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. В рассматриваемом случае суд решил, что право пользования гражданки Петровской прекратилось в силу закона, так как прекратились семейные отношения, оснований для сохранения за ней права пользования суду не представлено, в связи с чем она подлежит выселению.

Возражая против заявленных требований, гражданка Петровская сообщила об отсутствии у нее другого жилья и возможности самостоятельно приобрести другое жилое помещение. Однако в ходе судебного разбирательства было установлено, что до регистрации и вселения в квартиру бывшего супруга гражданка Петровская проживала у своих родителей в трехкомнатной квартире, которая принадлежала по праву собственности ее родителям и сестре. В связи с этим суд отметил, что закон не связывает наличие обстоятельств для сохранения права пользования жилым помещением для бывшего члена семьи с его возможностью приобретения жилого помещения, а указывает на наличие возможности обеспечить себе право пользования иным жилым помещением, в том числе у родителей, или по договору найма в другом жилом помещении.

Вопрос, становится ли ребенок бывшим членом семьи собственника в соответствии со статьей 31 ЖК РФ, если после расторжения брака его родители стали проживать раздельно, а он стал проживать с тем из родителей, который жилья в собственности не имеет, Верховный Суд Российской Федерации разъяснил таким образом. Из положений части 1 статьи 31 ЖК РФ следует, что членом семьи собственника является лицо, проживающее совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении. Часть 3 статьи 65 СК РФ предусматривает, что место жительства детей при раздельном проживании родителей устанавливается соглашением родителей. В том случае, если после расторжения брака ребенок стал проживать с тем из родителей, у кото- рого не имеется жилого помещения в собственности и у другого из родителей возникли алиментные обязательства в отношении него, ребенок уже не может считаться членом семьи собственника и подлежит выселению вместе с бывшим супругом на основании и в порядке, предусмотренном пунктом 4 статьи 35 ЖК РФ.

Право пользования жилым помещением, принадлежащим собственнику, может быть сохранено за бывшим членом семьи собственника при определенных условиях и на определенный срок по решению суда (например отсутствие оснований приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением). Кроме того, суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, жилым помещением по их требованию . По истечении установленного решением суда срока пользования жилым помещением бывший член семьи собственника жилого помещения утрачивает право пользования этим жилым помещением.

Вопрос относительно срока, на который сохраняется право пользования жилым помещением за бывшим супругом, отнесен к компетенции суда, то есть суд будет устанавливать такой срок в каждом конкретном случае, исходя из обстоятельств дела. Право пользования жилым помещением бывшим членом семьи собственника может быть прекращено и ранее срока, установленного решением суда, одновременно с прекращением права собственности на жилое помещение у собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права. Однако запрета на повторное обращение в суд за продлением установленного решением суда срока, на который за бывшим членом семьи собственника может быть сохранено право пользования жилым помещением, нет.

Очень важное правило о применении норм, включенных в часть 4 статьи 31 ЖК РФ, содержится в статье 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Эти нормы не распространяются на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации этого жилого помещения указанные лица имели равные права пользования жилым помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Следовательно, прекращение семейных отношений таких лиц с собственником жилья не влечет прекращения их жилищных прав. Соответственно, нет необходимости устанавливать срок, на который сохраняется право пользования, а также обязывать собственника обеспечивать бывших членов семьи другим жильем. В таких случаях право пользования жилым помещением не зависит от существования семейных отношений.

При этом собственник жилого помещения может его продать, подарить или распорядиться иным образом, влекущим прекращение права собственности. В таких ситуациях бывшие члены семьи беззащитны, их право пользования прекращается.

Граждане, пользующиеся жилым помещением собственника на основании соглашения с собственником жилого помещения

Пример судебного решения Черемушкинского районного суда

Истец обратился с иском к ответчику о прекращении права пользования спорной квартирой, мотивируя тем, что между истцом и ответчиком было заключено мировое соглашение, по которому был произведен раздел наследственного имущества и определены доли в праве собственности. Ответчик принял обязательство сняться с регистрационного учета со спорной квартиры, но не исполнил его. Иного соглашения с ответчиком о пользовании спорной квартирой не заключалось.

В силу статьи 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и пользование принадлежащее ему жилое помещение гражданину на основании договора найма, безвозмездного пользования.

В итоге суд, основываясь на положениях статьи 309 ГК РФ о том, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а также в силу статьи 304 ГК РФ, предоставляющей собственнику право требовать устранения всяких нарушений его права, даже если эти нарушения и не соединены с лишением владения, решил прекратить право пользования ответчика и обязал паспортно-визовую службу органов внутренних дел снять его с регистрационного учета.

Право преимущественной покупки

Право преимущественной покупки (ППП) выражает интерес участников общей собственности в сокращении числа самих сособственников, что повышает для каждого из них ценность общего имущества. Месячный срок, в течение которого извещенный сособственник вправе принять предложение о продаже доли является пресекательным. Он не подлежит восстановлению и в том случае, если сособственник по уважительным причинам не смог ознакомиться с полученным сообщением, например в связи с болезнью. В то же время, если сообщение было намерено составлено таким образом, чтобы ввести в заблуждение, либо вручено с нарушением процедуры, есть основания говорить о нарушении продавцом своей обязанности, установленной в пункте 2 статьи 250 ГК РФ.

Механизм действия права преимущественной покупки состоит в том, что другие участники общей собственности вправе в установленный срок перевести на себя права и обязанности покупателя по договору купли-продажи, заключенному участником – продавцом доли в праве общей собственности, на тех же условиях. Это право возни- кает независимо от того, выполнил ли продавец возложенную на него обязанность по письменному извещению остальных участников.

Но если продавец не выполнил эту обязанность, увеличивается срок, в течение которого участники вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя доли.

Если доля продается другому сособ-ственнику, то ППП не действует вовсе. Участник вправе продать свою долю другому участнику без каких-либо возможностей иных участников вмешаться в эту продажу.

Нарушением ППП является не только продажа доли помимо иных участников без их уведомления, но и продажа доли на иных, более выгодных, нежели чем было сообщено участникам, условиях, например по более низкой цене либо с рассрочкой платежа.

Участник общей собственности, желающий воспользоваться своим ППП, должен принимать договор в целом, со всеми его условиями. Если же некоторые условия сформулированы лишь с целью обойти ППП, сособственник одновременно с требованием перевода на себя прав и обязанностей по договору вправе добиваться признания этих условий недействительными по статье 170 ГК РФ.

Основной особенностью механизма ППП является то, что договор продажи доли третьему лицу независимо от того, совершен он с нарушением ППП или нет, является действительным. Таким образом, само ППП состоит не в аннулировании продажи, а во вступлении в действующий договор на стороне покупателя. Появление этого правила объясняется тем, что участник общей собственности, добиваясь аннулирования договора, совершенного в обход его ППП, должен доказать серьезность своих намерений тем, что он сам готов заключить такой же договор.