Оценка экологической составляющей в системе объектов земельно-имущественного комплекса

Самоорганизация земельно-имущественного комплекса, то есть упорядочение его компонентов и повышение качественных характеристик, достигается в результате изменения стоимости земельных участков, которая определяется улучшениями, генерируемыми ими доходами и их внешним окружением [1]. При этом существующие подходы к оценке стоимости недвижимости ориентируются прежде всего на экономическую целесообразность использования того или иного земельного участка и в меньшей степени отражают его экологическое состояние.

В настоящее время кадастровая стоимость земельных участков определяется в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 февраля 2007 года № 39, в которых предусмотрены 16 видов использования земель населенных пунктов.

В общем виде расчет кадастровой стоимости земельного участка ( P_iц ) производится по формуле:

P iц = Р i * К цi , (1)

где Pi* – удельный показатель кадастровой стоимости земель по виду функ- ционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости;

К_цi – коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости, к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок.

Коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости, к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок, определяется по формуле:

К цi = Q цi / Q i * , (2)

где Qцi – показатель качества объекта оценки, характеризующий кадастровую стоимость единицы площади земель по виду функционального использования, по которому нет данных о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости;

Q_i* – показатель качества объекта оценки, характеризующий кадастровую стоимость единицы площади земель по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости.

В случае невозможности построения статистически значимой модели, обладающей приемлемыми параметрами качества, кадастровая стоимость земельных участков может определяться путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости. При этом рыночная стоимость земельных участков определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом качество кадастровой оценки земель населенных пунктов далеко от совершенства, что вызвано следующими причинами [2]:

• 1)    на фоне объективно слабого рынка земельных отношений отсутствует свободный доступ к достоверной информации о рынке недвижимости;

• 2)    процедура оформления имущественных прав на недвижимость связана с боль-

• шими рисками, коррумпированностью чиновников, постоянными изменениями правовой базы имущественных отношений, что вносит большую долю неопределенности в формирование рыночных цен на рынке недвижимости;

• 3)    из процесса кадастровой оценки исключен институт судебного урегулирования проблем технологии кадастровой оценки;

• 4)    институт профессиональных оценщиков максимально отстранен от кадастровой оценки земель поселений;

• 5)    формально количественная характеристика кадастровой стоимости определяется лишь процедурой ее установления, которая сама по себе недостаточно определённа;

• 6)    затрачиваемые на кадастровую оценку информационные, финансовые, кадровые ресурсы используются крайне неэффективно.

Анализ интегрированных данных экспертных оценок, полученных в ходе государственной кадастровой оценки земель города Ростова-на-Дону, проведенный С.А. Александровым, показывает, что наибольшее влияние на стоимость оказывают такие ценообразующие факторы, как уровень развития инженерной инфраструктуры и благоустройства территории, а также

Таблица

Степень вклада различных факторов в итоговую оценку кадастровой стоимости земель города Ростова-на-Дону [3]

Фактор	Удельный вес в кадастровой стоимости, %
Развитие инфраструктуры и благоустройство территории	0,21
Местоположение	0,20
Инженерно-геологические условия	0,19
Состояние окружающей среды	0,18
Развитие сферы социального и культурнобытового обслуживания	0,12
Эстетическая, историческая, ландшафтная ценность территории	0,10

местоположение участка. При этом фактор состояния окружающей среды занимает лишь четвертое место по значимости в ряду основных ценообразующих факторов, что иллюстрируют данные таблицы.

Необходимо отметить, что среди частных показателей влияния состояния окружающей среды на стоимость земельных участков на итоговый показатель наиболее сильно воздействуют уровни шумового, электромагнитного и радиационного загрязнения. Тем не менее, хотя в центральной части города уровень экологической комфортности недостаточно высок, именно там располагаются наиболее дорогие земельные участки. Сложившаяся ситуация свидетельствует о необходимости повышения роли экологической составляющей при оценке объектов земельно-имущественного комплекса.

Качественное состояние окружающей среды существенно влияет на ценность земельно-имущественного комплекса. От того, насколько благоприятна экологическая обстановка на территории, на которой расположен комплекс, зависит уровень спроса на объект. При этом складывающиеся на рынке цены не всегда отражают влияние экологических факторов на стоимость объектов недвижимости. Во многом это обусловлено несовершенством нормативной базы, касающейся оценки экологических факторов стоимости недвижимости [4].

Под экологическими факторами в контексте оценки земельно-имущественного комплекса понимается совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на качественные характеристики, эффективность и полезность использования объекта недвижимости [5].

Объект эколого-экономической оценки земельно-имущественного комплекса представляет собой участок территории со всей системой улучшений в виде строений и соо- ружений, который вовлечен или может быть вовлечен в рыночный оборот.

В связи с этим, по нашему мнению, стоимость земельно-имущественного комплекса ( Р ) с учетом экологических факторов может быть рассчитана по формуле:

Р = К т ( Р зем + Р стр ) + V , (3)

где К_т – коэффициент экологоэкономической ценности земельноимущественного комплекса;

Р_зем – кадастровая стоимость земельного участка, входящего в состав земельноимущественного комплекса;

Р_стр – стоимость входящих в состав земельно-имущественного комплекса улучшений (зданий, сооружений и т. д.), определяемая по методу сравнения продаж;

V – оценка стоимости имущественных прав на земельно-имущественный комплекс.

При этом коэффициент экологоэкономической ценности земельноимущественного комплекса представляет собой комплексную оценку влияния основных факторов внешней среды на его стоимость, «взвешенную» с учетом специфики конкретной территории, на которой расположен комплекс. По нашему мнению, этот показатель должен включать оценку степени загрязнения атмосферного воздуха, водных и земельных ресурсов на территории расположения земельно-имущественного комплекса, а также шумового, электромагнитного и радиационного загрязнения этой территории. В качестве составных элементов этого показателя используются следующие параметры:

• • площадь загрязненных земель;

• • концентрация загрязняющих веществ в воздухе, водных источниках, почве;

• • уровни шума, вибрации, электромагнитного и радиационного излучений.

Названные показатели сравниваются с предельно допустимыми величинами. Таким образом, расчет коэффициента эколого-экономической ценности земельно- имущественного комплекса проводится по формуле:

К_т = Z ( q ₁ x ₁ + q ₂ x ₂ + … + q_nx_n ),           (4)

где Z – оценочная зона, к которой принадлежит земельно-имущественный комплекс;

• q ₁ – степень важности параметра (от 0 до 1);

• х ₁ – соотношение фактического и предельно допустимого значений i -го параметра.

Подчеркнем, что стоимость недвижимости различается в зависимости от ее расположения в различных частях города. В связи с этим в городе необходимо сформировать оценочные зоны, представляющие собой территории, в пределах которых стоимость земельно-имущественных комплексов со сходными характеристиками примерно одинакова. Внутри зоны базовая стоимость может быть определена на одну физическую единицу сравнения, одну или несколько экономических единиц сравнения. Для земельно-имущественных комплексов, отличающихся от базовых условий лучшими или худшими эколого-экономическими характеристиками, применяются повышающие или понижающие поправочные коэффициенты.

Оценочная зона не обязательно должна представлять собой единый географический ареал. В разных частях города могут быть территории с близкими значениями стоимостей, и все эти территории должны быть отнесены к одной и той же оценочной зоне.

Ценовое зонирование территории города с определением абсолютного значения стоимости недвижимости в каждой зоне позволяет не только решить проблему более справедливого налогообложения, но и обозначить ориентиры цены при купле-продаже земли, дифференцировать арендные ставки, определить задачи городской земельно-имущественной политики.

Создание ценовой карты города решает задачи комплексной оценки и зонирования земель, а также определения инвестиционного, градостроительного потенциала как отдельных городских территорий, так и города в целом [6].

Оценку стоимости прав на земельноимущественный комплекс предлагается проводить по модифицированной формуле, предложенной М.Б. Двинским [7]:

V = T- x Nk ,

^, T max   A

где Т и Т_max – период действия и максимально возможный срок действия имущественного права;

• N – ставка земельного налога;

• A – ставка арендной платы;

K – поправочный коэффициент на возможные ограничения имущественного пра- ва на использование земельного участка.

Таким образом, предложенный подход позволит повысить объективность оценки стоимости земельно-имущественного комплекса за счет встраивания в нее дополнительных компонентов, позволяющих в том числе обосновать выработку новых подходов к налогообложению объектов земельно-имущественного комплекса.