Оценка объектов капитального строительства: некоторые методические аспекты

В последнее время оценочное сообщество России столкнулось с относительно новой задачей, а именно с необходимостью оценки рыночной стоимости объектов капитального строительства (далее – ОКС). Для нашей страны специфика проблемы заключается в том, что в силу ряда причин ОКСы формально являются объектами права и объектами налогообложения. Причем при решении этой задачи не удастся действовать, как это часто бывало ранее, по уже отработанным зарубежным лекалам, приспособляя их к российской действительности. Имеющаяся в настоящее время литература даже в своих лучших образцах (см., например, [1, 2]) не содержит методических основ для решения этой проблемы. Эту задачу придется решать оценщикам самостоятельно, опираясь на свой опыт, здравый смысл и теорию оценки. Вместе с тем, подходя к решению любой проблемы, в первую очередь надо дать правильное определение предмета исследования и затем уже на основе этой дефиниции разработать методику для практического применения. Следует заметить, что сегодня в оценочном сообществе не сложилось единое понимание этого вопроса, как не сложился и единый взгляд на то, что такое ОКС.

При отсутствии в настоящее время четкого, однозначного определения ОКСа вряд ли вызовет серьезные возражения точка зрения, основанная на том, что ОКС – это то, что построено на земельном участке (здания, сооружения) и прочно с ним связа- но. Иными словами, то, что на оценочном языке называется «улучшения». Далеко не так однозначно обстоит дело с определением рыночной стоимости этих объектов. Возникает даже вполне уместный вопрос: «Может ли существовать вообще это понятие?» Действительно, из определения рыночной стоимости следует, что это наиболее вероятная цена, по которой имущество может перейти из рук в руки. Но ОКС не может перейти из рук в руки непосредственно как таковой без передачи прав на землю, о чем прямо сказано в Гражданском кодексе Российской Федерации. Сама постановка вопроса о рыночной стоимости ОКСа противоречит сущности объекта недвижимости как неразрывной связи земли и улучшений. Убедиться в справедливости этого суждения легко на простом примере.

Даже неспециалист в области оценки, проведя некоторое время в интернете, легко назовет диапазон рыночных цен на объекты недвижимости и свободные земельные участки на большинстве сегментов рынка. Но попытка ответить на аналогичный вопрос в отношении ОКСов не даст результата (подчеркну, что именно ОКСов, а не помещений).

Можно обратиться и к теории оценки. Хорошо известно, что анализ наиболее эффективного использования проводится для земельного участка как свободного и для земельного участка с уже имеющимися улучшениями и является отправной точкой для определения рыночной стоимости.

То есть и теория оценки не рассматривает ОКС как самостоятельный объект для определения рыночной стоимости.

Если же стоимость невозможно получить, опираясь непосредственно на рыночные данные, то возможно получить искомую величину, вычитая из стоимости так называемого «единого объекта недвижимости» (далее – ЕОН) стоимость земельного участка. Иными словами, никакой рыночной стоимости ОКСа как самостоятельного объекта нет и быть не может, уместно вести речь лишь о разнице в рыночных стоимостях ЕОН и земли, которую мы условно можем назвать рыночной стоимостью ОКСа. Объяснить это обстоятельство можно тем, что ОКС в отличие от земли прочно с ней связан и образует вместе с ней ЕОН, а вот земля с ОКСом может быть и не связана и существовать как отдельный объект рыночных отношений [4]. Таким образом, объектов недвижимости может быть только два вида – земля и земля с улучшениями.

Справедливости ради надо заметить, что поскольку ОКС в отличие от земельного участка можно создать, его оценка возможна и с применением затратного подхода. Но тогда необходимо задаться вопросом, будет ли полученный результат являться непосредственным выражением рыночной стоимости с учетом принципов спроса и предложения, конкуренции и т. д. и не будет ли он являться результатом моделирования, то есть попыткой ответить на вопрос, какова была бы стоимость, если бы рынок существовал. Полагаю что ответ на этот вопрос описывается областью применения затратного подхода: новые либо специализированные объекты или объекты на малоактивных рынках (то есть либо там, где рынка нет, либо там, где его реакция измеряется затратами). Если же мы говорим о рыночной стоимости, которая складывается под влиянием всех рыночных факторов, а не только затрат, то искомую стоимость можно получить, только вычитая из стоимости ЕОН стоимость земли.

Такое понимание является не отвле- ченной теоретической задачей, а определяющей точкой для построения методики оценки этого вида актива. Если перевести этот постулат в практическую плоскость, то точно такой же арифметический результат, как при вычитании из стоимости ЕОН стоимости земли, мы получим, вычитая из результата, полученного при применении каждого подхода, стоимость земли и согласовывая результаты с теми же удельными весами, что и при согласовании стоимости ЕОН. Таким образом, если это утверждение представляется методически верным, то все результаты, совпадающие с полученным, можно считать верными, все результаты, отличающиеся от полученного, или неверными, или условно верными при незначительном расхождении.

Из понимания смысла ОКСа как объекта следуют и методы определения его стоимости. Очевидно, затратный подход мы должны признать прямым и единственным подходом, непосредственно определяющим стоимость ОКСа, а сравнительный и доходный подходы следует признать косвенными.

Применение какого же подхода должно дать наиболее достоверные результаты? Хорошо известно, что на затратный подход рыночные факторы влияют слабо, следовательно, наиболее заслуживающие доверия результаты мы можем получить (как уже было сказано) при оценке объектов, для которых практически не существует рынка (специализированные объекты и объекты на малоактивных рынках), и в тех областях, где рынок преимущественно ориентируется на затраты (новое строительство). В этом случае действительно имеет место, скорее, моделирование рынка в предположении о возможной его реакции, если бы он существовал, либо непосредственное изучение его реакции, которая с точки зрения экономической логики должна следовать затратам на новое строительство, если оно осуществляется при соблюдении рыночных условий.

Для остальных объектов результаты, полученные с использованием прямого подхода и косвенных подходов, должны в идеале совпадать. Совпадать, по мнению автора, они могут при следующих условиях. При применении косвенных походов (сравнительного и доходного) построенный на участке ОКС соответствует наиболее эффективному использование земли как свободной. При применении затратного подхода прибыль застройщика и износ (прежде всего внешний) достоверно рассчитаны с использованием рыночных, а не нормативных данных.

Оценочному сообществу необходимы не только верное определение предмета исследования и разработанная на этом понимании методика, но и четкие ценовые ориентиры. В качестве таковых можно рассматривать следующие. При оценке специализированных объектов, новых объектов и объектов на малоактивных рынках в большей степени следует опираться на результаты, полученные с применением затратного подхода. В остальных случаях можно ориентироваться на результаты, полученные при применении всех подходов, в равной степени, если прибыль застройщика и износ рассчитаны с использованием рыночных данных, и в меньшей степени на затратный, если указанные величины рассчитаны без учета таковых в должной мере. Другими словами, ориентироваться можно либо на стоимость строительства минус износ плюс прибыль застройщика, либо на стоимость ЕОН минус доля земли (с учетом перечисленных обстоятельств).

Следующее расхождение во взглядах касается методов исключения стоимости земли в косвенных подходах – сравнительном и доходном, особенно в сравнительном. Природа расхождения, очевидно, лежит в плоскости понимания природы ОКСа. Сформировались две точки зрения: исключение стоимости земли из стоимости аналогов и ее исключение из стоимости ЕОН.

Автор полагает, что исключение стоимости земли из стоимости объектов-аналогов является методически неверным, и в за- щиту своей позиции считает необходимым привести следующие аргументы.

• 1.    Раздельный учет стоимости земли и улучшений для проведения расчетов предусмотрен только в рамках затратного подхода. Вычитая землю из стоимости аналогов, мы тем самым переносим методику затратного подхода на сравнительный подход.

• 2.    Вычитая стоимость земли из стоимости аналогов, мы получаем то, что объектом рыночных отношений не является. В сравнительном же подходе объектом исследования является лишь то, что продается на рынке. В результате корректировок цен аналогов при использовании сравнительного подхода мы должны получить рыночную стоимость каждого объекта-аналога. Вычитание стоимости земли из стоимости аналогов некоторые оценщики ошибочно называют корректировкой, хотя корректировкой, собственно говоря, это не является. Корректировка должна приводить стоимость аналога к стоимости объекта оценки, но не разделять стоимость аналога на части. В этом случае, по нашему мнению, проблему необходимо решать посредством использования корректировки на разницу в площадях земельных участков объекта оценки и объектов-аналогов (разумеется, при наличии реакции рынка на разницу в площадях земельных участков). Методика расчета такой корректировки давно разработана и широко применяется.

• 3.    Должно сохраняться методическое единообразие подходов. Если при использовании сравнительного подхода земля вычитается из стоимости ЕОН, то и при применении доходного подхода должно быть так же, если из стоимости аналогов, – то и при применении доходного подхода необходимо из общего дохода, приносимого аналогом, вычитать доход, приходящийся на земельный участок.

Кроме того, оценщики, вычитающие стоимость земли из аналогов, совершают еще одну методическую ошибку. Проведя вычитание стоимости земли из стоимости аналогов, оценщик делает другие корректировки, например на физическое состояние объекта, размерность и т. д. (как ни странно, даже на месторасположение). Ошибка состоит в том, что такие корректировки определены для ЕОН, а не для непонятной разницы в стоимости аналога и относящейся к нему земли, и применяться должны для ЕОН. И определены, строго говоря, корректировки могут быть только для ЕОН, поскольку упомянутая разница в стоимости объектом рыночных отношений и, следовательно, источником для определения корректировок быть не может.

И, наконец, чисто практический аспект: вычитая стоимость земли из ЕОН, мы можем контролировать процесс, поскольку данные о стоимости ЕОН имеются на рынке, вычитая же землю из стоимости аналогов, мы получаем результат, который не можем проконтролировать рыночными данными.

В спорных и затруднительных случаях нам всегда может прийти на помощь опыт предшественников. В Методических указаниях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Министерством имущественных отношений Российской Федерации [5], которые, по мнению автора настоящей статьи, являются лучшим методическим документом, основанным на теории оценки, решалась аналогичная проблема – определение стоимости части (в данном случае – земли) на основе известной стоимости целого и части. Авторам этого документа не приходило в голову вычитать стоимость улучшений из стоимости каждого аналога, а затем результаты согласовывать. Хотя это и имело бы большее право на существование, поскольку в результате вычитания получалось хотя бы то, что продается на рынке. По сути, определяя стоимость ОКСа, мы применяем метод выделения в сравнительном подходе и метод остатка в доходном. Эти методы универсальны, и согласно им стоимость земли определяется посредством вычитания из стоимости ЕОН (кстати, в этих Методических указаниях впервые и появился термин «единый объект недвижимости») стоимости

ОКСа, полученной в рамках сравнительного или доходного подходов.

Подводя итог сказанному, заметим, что способ вычитания стоимости земли из стоимости ЕОН представляется методически безупречным, метод вычитания из стоимости аналогов имеет очевидные методические изъяны. Возможно, кто-то считает необходимым для установления истины проанализировать практические результаты расчетов по обеим моделям, сравнить их и определить величину расхождения. Однако, по моему мнению, проверять теоретически обоснованный способ вычитания стоимости земли из стоимости ЕОН, применение которого должно давать корректные результаты, способом, имеющим многочисленные изъяны, не имеет смысла.

Невозможно обойти вниманием и следующий аспект. Изымая стоимость земли из стоимости ЕОН, мы, по сути, изымаем месторасположение. А из этого следует, что стоимость сопоставимых ОКСов, находящихся в аналогичном состоянии, но расположенных в разных районах, в принципе должна быть одинаковой (если отсутствует внешнее устаревание, которое отражается на ОКСах, но не на земле). Иными словами, стоимость ОКСа не должна зависеть от его месторасположения.

В заключение отметим, что для решения этого вопроса оценочное сообщество нуждается в четких ориентирах, в том числе ценовых (то есть, рассматривая стоимость, указанную в отчете, можно было бы уверено сказать выше или ниже она реальной), и единых методических подходах. Безусловно, хотелось бы выработать общую методическую позицию по затронутым вопросам. Попытка обозначить такие подходы в настоящей статье, надеюсь, стала шагом к выработке единой позиции.