Оценка потенциала и выбор участков для развития парковых проектов в регионе

Территории земельных участков, незадействованных производственных площадок и существующих имущественных комплексов, имеющих наибольший потенциал для создания индустриальных (промышленных) парков на территории региона, должны соответствовать определенным критериям.

Национальный стандарт Российской Федерации ГОСТ Р 56301-2014 «Индустриальные парки. Требования», определяет индустриальный (промышленный) парк как комплекс объектов недвижимого имущества, состоящий из земельного участка (участков) со зданиями, строениями и сооружениями, обеспеченный инженерной и транспортной инфраструктурой, которым управляет управляющая компания [1].

Принято также выделять два типа индустриальных парков — Greenfield (создаваемый на ранее незастроенном земельном участке, как правило, не обеспеченном инженерной и транспортной инфраструктурой на момент начала реализации проекта) и Brownfield (создаваемый на основе ранее существующих предприятий или производственных объектов, обеспеченных инженерной и транспортной инфраструктурой).

За последние годы в России разработано множество новых проектов создания индустриальных парков различных форм собственности. Однако большинство их площадей остаются незанятыми, несмотря на наличие спроса на подготовленные площадки и сопутствующие сервисные услуги для размещения производств. Одной из основных проблем является несоответствие качества проектов индустриальных парков требованиям потенциальных резидентов, особенно предпроектной и проектной подготовки участков и степени готовности инфраструктуры [2, 5-9].

По итогам 2023 года на территории Российской Федерации действует и создается 306 индустриальных парков. Среди действующих и создаваемых парков 23% являются государственными проектами, 75% — частными и 2% имеют смешанную форму собственности. Более половины индустриальных парков расположены в Центральном федеральном округе (116), Приволжском федеральном округе (63) и Уральском федеральном округе (35). В Сибирском федеральном округе действует 12 индустриальных парков и еще 8 находятся в стадии создания [3, 4].

Материалы и методы

В процессе исследования использовались системный подход, статистический и сравнительный анализ.

Результаты и обсуждение

Территория индустриального парка должна соответствовать необходимым условиям, указанным в ГОСТ Р 56301-2014, содержащим требования к земельным участкам и к системе коммуникаций. Для обоснования рационального выбора земельных участков в целях размещения индустриальных парков, предлагаем учесть дополнительные условия, отражающие технико-технологические и организационно-экономические требования. Таким образом, список критериев отбора земельных участков, перспективных с точки зрения создания индустриального парка, выглядит следующим образом:

• 1.    Необходимые условия:

• о требования к земельным участкам; о требования к системе коммуникаций;

• ◦ транспортная доступность.

• 2.    Дополнительные условия (технико-технологические требования).

• 3.    Дополнительные условия (организационно-экономические требования).

Рассмотрим критерии более подробно.

• 1.    Необходимые условия

Требования к земельным участкам:

• ◦    наличие законодательно закрепленных границ территории;

• ◦    площадь территории — не менее 8 га;

• ◦    категория и вид разрешенного использования входящих в территорию земельных участков, допускающие размещение промышленных объектов (для индустриальных парков), объектов переработки сельскохозяйственной продукции, производства пищевых продуктов, оказание услуг по обслуживанию сельскохозяйственного производства; а также ведение сельскохозяйственного производства (для агропромышленных парков);

• ◦    отсутствие препятствий к строительству и размещению промышленных объектов и объектов инфраструктуры с позиций геологических и геодезических параметров;

• ◦    отсутствие обременений, препятствующих использованию территории в качестве индустриального парка;

• ◦    правовая возможность для передачи в собственность или предоставления в пользование резидентам индустриального парка не менее 50 % полезной площади.

Требования к системе коммуникаций определяются наличием на территории индустриального парка :

о точки присоединения к электрическим сетям максимальной мощностью не менее 2 МВт, а также в объеме не менее 0,15 МВт свободной максимальной мощности на каждый свободный гектар полезной площади индустриального парка;

• ◦    существующего подключения к сетям газоснабжения и/или к сетям теплоснабжения;

• ◦    существующего подключения к системе водоснабжения и водоотведения;

• ◦    ливневой канализации.

Транспортная доступность территории индустриального парка должна обеспечиваться наличием:

• ◦    транспортного сообщения с ближайшими населенными пунктами (регулярный общественный транспорт либо собственный транспорт индустриального парка),

• ◦    проложенной до границы индустриального парка и введенной в эксплуатацию автомобильной дороги класса «дороги обычного типа» не ниже IV категории согласно ГОСТ Р 52398, примыкающей к дороге федерального, регионального или местного значения (должен быть оборудован съезд с дороги на территорию индустриального парка).

• 2.    Дополнительные условия (технико-технологические требования):

• •    местонахождение (расположение и планировочные характеристики участка, возможность расширения; территориальная удаленность от рынков ресурсов и сбыта, крупных населенных пунктов);

• •    уровень транспортного обеспечения (территориальная удаленность от крупных транспортных хабов, логистических центров; наличие автодорог, позволяющих проезд крупногабаритной грузовой, строительной и прочей техники);

• •    наличие интернет-сетей в объемах, обеспечивающих их использование большим количеством резидентов, наличие свободных мощностей, IT-сервис и поддержка;

• •    геологические характеристики (отсутствие перепадов высот, древесной растительности, подземных озер, плавающих грунтов и т.п., форма участка, определяющая сложность его межевания);

• •    степень готовности (отсутствие ограничений и обременений; наличие объектов недвижимости, возможность их использования и редевелопмента; наличие документации, межевания, готовность инфраструктуры и т.п.).

• 3.    Дополнительные условия (организационно-экономические требования):

• •    разработанная стратегия парка (детализированная линейка сервисных услуг; разработанная тарифная политика по базовым услугам (стоимость размещения резидентов и плата за коммунальные услуги); характеристики резидентов индустриального парка; комплекс мер по привлечению резидентов и продвижению индустриального парка на региональном, национальном и международных рынках);

• •    установленный регламент взаимодействия участников, возможность применения налоговых и иных льгот ;

• •    возможность аутсорсинга непрофильных функций (например, возможность передачи на аутсорсинг имеющимся специалистам парка функций бухгалтерского и налогового учета, аналитики и прогнозирования, логистики, рекламы, маркетинга, клининга, наличие службы охраны и безопасности, организация питания и т.д.);

• •    стоимость размещения (величина арендной платы, дополнительных расходов -соизмеримость тарифа на земельные участки со средним по региону, соизмеримость стоимости аренды с уровнем предоставляемых услуг);

• •    наличие и характеристики источников ресурсов;

• •    наличие и характеристики рынка сбыта (возможности для роста объемов реализации товаров; характеристики конкурентов; имеющиеся ограничения).

Основными критериями для выбора участка является его площадь и техническая оснащенность.

Механизм первичной оценки привлекательности участков для создания парковых проектов приведен на рисунке 1.

- предварительное ТЭО

- местонахождение;

- уровень транспортного обеспечения:

- наличие интернет-сетей;

- геологические характеристики;

- степень готовности

- рейтинг участков;

- SWOT-анализ;

Рисунок 1 – Механизм оценки привлекательности участков для создания парковых проектов .

дополнительных условий (техникотехнологических характеристик)

Оценка дополнительных условии Горг янтатти онно-экономических характеристик)

и. и*1м к сетям геилиспаижшим.

• -    наличие существующего подключения к системе водоснабжения и водоотведения:

• -    наличие ливневой канализации

• -    разработанная стратегия парка;

• -    установленный регламент взаимодействия участников, возможность применения налоговых и иных льгот;

• -    возможность аутсорсинга непрофильных функций;

• -    стоимость размещения;

• -    наличие и характеристики источников ресурсов;

• -    наличие и характеристики рынка сбыта

Источник: составлено авторами

Поиск свободных земельных участков, незадействованных производственных площадок, имущественных комплексов и оценку на соответствие требований парковых проектов осуществим по следующей схеме:

• •    оценка действующих и не функционирующих промышленных зон (для Brownfield — проектов);

• •    оценка «земель населенных пунктов», «земель промышленности» включенных в кадастр земельных участков (для Greenfield — проектов);

• •    оценка земель и участков, зарезервированных в документах территориального планирования под индустриальное развитие (для Greenfield — проектов).

Алгоритм проведения оценок земельных участков, незадействованных производственных площадок и имущественных комплексов состоит из трех этапов.

• 1    этап. Оценка потенциала на соответствие требованиям создания парковых проектов

и выбор земельных участков, незадействованных производственных площадок и имущественных комплексов муниципальных образований региона.

• 2    этап. Оценка потенциала на соответствие требованиям создания парковых проектов и выбор земельных участков, незадействованных производственных площадок, мощностей и имущественных комплексов на площадках заводов, производственная деятельность которых в настоящее время прекращена.

• 3    этап. Характеристика невыбранных земельных участков муниципальных образований для вариантов возможного использования.

Сводная информация о количестве участков в муниципальных образованиях Красноярского края, соответствующих критериям, представлена по типам парков на рисунке 2.

Количество участков в муниципальных образованиях Красноярского края, соответствующих требованиям парковых

- г. эеленогорск (з участков);

- Ачинский район (3 участка);

। - Богучанский район (1 участок): I * Туруханский район г. Игарка (1 участок);

I - г. Зеленогорск (4 участка);

I - г. Назарово (2 участка);

I - Шушенский район пгт Шушенс \   (1 участок)

Рисунок 2 - Количество участков муниципальных образований Красноярского края, соответствующих требованиям, по типам парков .

Источник: составлено авторами

На территории города Красноярска наблюдается дефицит свободных земельных участков, поэтому основной интерес представляют территории Brownfield, в том числе на площадках заводов, производственная деятельность которых в настоящее время прекращена.

Количество участков города Красноярска на площадках заводов, производственная деятельность которых в настоящее время прекращена, соответствующих критериям парков, представлено по типам парков на рисунке 3.

GREENFIELD

BROWSHELD

- Муниципальная земля, Ленинский район (1 участок)

ООО «Енисейский целлюлозно-бумажный ' комбинат» (1 участок);

ФГУП «ПО КХК Енисей» (1 участок);

ОАО «Красноярский завод РТИ» (1 участок на основе объединения нескольких);

филиал "Красноярская ТЭЦ-3" АО "Енисейская

ТЕК (ТГК-13)" (1 участок);

ООО "Красноярский металлургический завод" (1 участок)                                      J

Количество участков г. Красноярска, на площадках заводов, производственная деятельность которых в настоящее время прекращена, соответствующих типам индустриальных парков

Рисунок 3 — Количество участков г. Красноярске на площадках заводов, производственная деятельность которых в настоящее время прекращена, по типам индустриальных парков

Источник: составлено авторами

Для характеристики невыбранных участков муниципальных образований Красноярского края и города Красноярска для возможного использования распределим участки по следующим рейтинговым группам:

Рейтинговая группа I – участки обеспечены инфраструктурой, площадь более 1,0 га.

Рейтинговая группа II – участки частично обеспечены инфраструктурой, площадь более 1,0 га.

Рейтинговая группа III – участки не обеспечены инфраструктурой, площадь более 1,0 га.

Рейтинговая группа IV – участки не обеспечены инфраструктурой, площадь менее 1,0

га.

Таблица 1 — Оценка невыбранных земельных участков муниципальных образований Красноярского края и г. Красноярска для возможного использования

№	Территория Красноярского края	Количество участков
		Рейтинговая группа I	Рейтинговая группа II	Рейтинговая группа III	Рейтинговая группа IV
1	Северная группа районов	1		2
2	Восточная группа районов		1	2	1
3	Центральная группа районов		5	3	1
4	Западная группа районов		2		1
5	Южная группа районов			1	1
6	г. Красноярск	6	2	2	5

Источник: составлено авторами

При этом, на участках, относящихся к рейтинговым группам I – II возможна организация инвестиционной промышленной площадки после обеспечения их требуемой инфраструктурой.

Участки, относящиеся к рейтинговым группам III – IV требуют значительного вложения средств для организации их использования или слишком небольшую площадь для размещения резидентов и не представляют интереса с точки зрения размещения индустриальных парков.

Заключение

Таким образом, предварительный отбор земельных участков позволит выстроить рейтинг наиболее подготовленных участков и обеспечить наиболее эффективное использование территории. Данный анализ совместно с оценкой перспектив развития муниципальных образований обеспечит принятие взвешенных решений, привлечение инвесторов и инновационное промышленное развитие.

Еще в рубриках