Оценочные аспекты реформирования жилищно-коммунального хозяйства

В.М. Рутгайзер председатель Комитета Торгово-промышленной палаты Российской Федерации по оценочной деятельности, председатель «Системы независимого общественного контроля оценочной деятельности» (СПОКОД)

Рассмотрим условия реформирования жилищно-коммунального комплекса (ЖКХ) сквозь призму результатов приватизации этого сектора экономики в Великобритании. Интерес представляют следующие цифры. В результате приватизации коммунального хозяйства этой страны общая сумма сделок возросла с 2,5 млрд долл. США в 1988 году до 23 млрд долл. в 1992 году. Обратите внимание на цифру – 23 млрд в год! Всего же за период с 1988 по 1992 год от приватизации коммунальных предприятий Великобритании было получено около 50 млрд долларов. Для сравнения: в России за период с 1992 года по настоящее время было выручено всего лишь 9,8 млрд долларов за все приватизированное имущество.

К счастью, значительная часть коммунального хозяйства России пока еще не приватизирована. Это имущество является огромным общенациональным достоянием, которое можно использовать более рациональным способом, чем это происходит сейчас. Однако приватизация жилищнокоммунального комплекса требует применения особых методов.

Одним из самых главных недостатков российской системы приватизации являлось то, что она проводилась без учета реальной оценки рыночной стоимости объектов. В первой версии закона о приватизации было записано, что государственное иму- щество приватизируется по ценам, которые учитывают его будущую доходность, то есть по рыночной стоимости объектов. На самом деле до 1994 года включительно все имущество приватизировалось по цене балансовой стоимости на 1 июля 1992 года. Даже не была учтена инфляция 1993–1994 годов. Статья, устанавливающая, что объекты приватизируются с учетом их будущей доходности, то есть по рыночной стоимости, была заменена законодателями на статью, предписывающую осуществление этого процесса по методикам, которые разрабатывались Госкомимуществом. Эти методики были ориентированы на учет балансовой стоимости активов, прежде всего основных средств, на 1 июля 1992 года.

Конечно, при подготовке программ приватизации жилищно-коммунального комплекса в первую очередь нужно сделать оценку приватизируемых объектов. При составлении программы приватизации объектов ЖКХ обязательно должна проводиться оценка рыночной стоимости их имущества.

К настоящему времени менее 11 процентов объектов коммунального хозяйства России прошли оценку по реальной, сегодняшней стоимости, а также регистрацию в Едином государственном реестре недвижимого имущества (ЕГР). Отмечу, что такая регистрация на поверку оказывается далеко неполной. Уверенно можно утверж- дать, что часть коммунального хозяйства, переданного в свое время (в 1-й половине 1990-х годов) от предприятий в ведение местных органов власти, не была зарегистрирована в ЕГР.

Почему мы настаиваем на необходимости предварительной оценки приватизированного имущества? Главным образом потому, что основные средства в бухгалтерских балансах коммунальных предприятий согласно российскому положению по бухгалтерскому учету (ПБУ-6) учтены по первоначальной оценке (это – фактические затраты на приобретение, сооружение и изготовление основных средств). Таким образом, при учете основных средств инфляционные изменения не принимались во внимание. Правда, до 1998 года проводились их ежегодные переоценки. Впоследствии предприятиям предоставлялась возможность самостоятельной переоценки (не чаще одного раза в год) основных средств по текущей (восстановительной) стоимости путем индексации или прямого пересчета. Разумеется, подавляющее большинство предприятий ЖКХ такую переоценку не проводили.

Попытки внести поправки в закон об оценочной деятельности, предусматривающие проведение обязательной (а не по желанию самого предприятия) ежегодной переоценки основных средств по рыночной стоимости, то есть с учетом инфляции, неизменно проваливались в Государственной Думе. Оказывается, хозяйственникам лучше иметь дело с имуществом, цена которого занижена, чем с реальной, то есть рыночной стоимостью объектов основных средств. И самая главная причина негативного отношения к такого рода предложениям заключается в том, что в результате переоценок возрастает себестоимость, якобы уменьшается размер прибыли. Заниженная стоимость затрат дает возможность «переплавлять» затраты в прибыль. Тем самым снижаются возможности формирования необходимых фондов амортизации предельно изношенных основных средств.

Известно, что на 1 января 2002 года три фирмы – РАО «ЕЭС России», «Газпром» и

«Сургутнефтегаз» – все же сделали переоценку основных средств. А далее последовало вот что.

Одним из депутатов Государственной Думы прежнего состава было рекомендовано учитывать стоимость их имущества не на 1 января 2002 года, а на 31 декабря 2001 года, то есть игнорировать повышение стоимости основных средств. Другой депутат утверждал, что разница между стоимостью имущества на 1 января 1998 года и на 1 января 2002 года должна облагаться налогом на прибыль. При этом его совершенно не смущало, что в таком случае эти компании никогда не смогли бы расплатиться с государством. Наконец, нашлись депутаты, которые предложили учитывать частичное воздействие на налогооблагаемою базу увеличенной в результате переоценки стоимости основных средств указанных трех компаний. Дело в том, что при увеличении стоимости основных средств при прочих равных условиях увеличиваются амортизационные отчисления, соответственно, растет себестоимость и, естественно, снижается прибыль, то есть налогооблагаемая база. Предложение депутатов было уникальным – при определении налогооблагаемой базы учитывать результаты переоценки лишь в размере 30 процентов. Прямо скажем – экстравагантное предложение. Но именно эта цифра в конечном счете была принята во внимание при определении параметров государственного бюджета на 2002 год. Такого в мире еще не было, чтобы учитывалось только 30 процентов от прироста стоимости основных средств, но в то время другого выхода не было. Если бы переоценки были обязательными и проводились ежегодно, конечно, за 5 лет не накопились бы совокупные условия увеличения стоимости основных средств примерно в 2,5 раза, как это произошло в указанных компаниях. Согласно нашим оценкам в настоящее время в России совокупная стоимость основных средств по сравнению с их стоимостью, определенной на 1 января 1998 года (дата последней переоценки), увеличилась в 3,5–3,8 раз.

Итак, прежде чем приступать к реформированию жилищно-коммунальных орга- низаций, нужно провести переоценку сосредоточенных здесь гигантских основных средств, включая и земельную компоненту. Если же этого не сделать, то объекты ЖКХ могут перейти к новым хозяевам по бросовым ценам. Эти объекты просто пойдут в погашение задолженностей предприятий.

Мы полагаем, что в сложившихся условиях необходимо принятие законодательного акта, который предусмотрел бы как первый этап реформирования ЖКХ переоценку основных средств, скажем, на 1 января 2005 года. И такую переоценку можно произвести с учетом рыночной стоимости реально используемых предприятиями жилищно-коммунального комплекса земельных участков. Утверждаем, что стоимость земельных участков, принадлежащих этим предприятиям, попросту игнорируется.

Приватизация объектов жилищно-коммунального комплекса требует осуществления еще одного предварительного действия – акционирования. При этом сначала 100 процентов акций акционируемых государственных муниципальных предприятий должны находиться в руках государства (субъектов Российской Федерации) или муниципальных образований2.

В ходе приватизации, как свидетельствует опыт Великобритании, целесообразно предусмотреть выделение определенных пакетов акций в расчете на возможное привлечение мелких акционеров. Для этой цели палатой общин по инициативе правительства М. Тэтчер был принят специальный законодательный акт. Уверены, что такое предварительное выделение пакета, рассчитанное на привлечение мелких акционеров, должно быть предусмотрено и в России в специальном законе об особенностях приватизации жилищно-коммунального комплекса. В этой сфере не может применяться универсальная схема приватизации.

На наш взгляд, обязательное законодательно закрепленное выделение для продажи физическим лицам, проживающим в зоне обслуживания того или иного коммунального предприятия, акций приватизируемого объекта предоставит им возможность влиять на управление этими предприятиями.

Продажа акций этого блока (пакет для потребителей услуг) будет иметь и существенное социальное значение. Потребитель, став собственником акций предприятия, поставляющего ему в квартиру, скажем, холодную воду, совсем иначе, чем прежде, будет относиться к деятельности этого АО. Будучи акционером, потребитель будет напрямую заинтересован в повышении стоимости соответствующего акционерного капитала, а это возможно только при условии повышения качества самих потребляемых услуг.

Важно то, что решения по поводу изменения тарифов на услуги коммунальных АО будут приниматься с учетом мнения акционеров – потребителей услуг. Понятно, что такого рода решения возможно реализовывать на основе компромиссных подходов, учитывающих интересы как производителей, так и потребителей, иначе неизбежно образование локальной монополии на коммунальные услуги.

Правда, здесь возникает другая весьма интересная проблема. Допустим, акционер – потребитель услуг того или иного коммунального АО решил продать свою квартиру. Ценность же его квартиры может существенно повыситься, если одновременно он возмездно уступает (продает) принадлежащие ему акции коммунального АО по месту жительства. Однако существующее законодательство вовсе не обязывает собственника акций продавать их. Но квартира – это не просто жилая среда. Это и условия доступа к коммунальным услугам. Эти условия в виде, в частности, участия в акционерном капитале должны переходить от продавца квартиры к ее покупателю. Акционер – пользователь коммунальных услуг при продаже квартиры должен продавать вместе с квартирой и принадлежащие ему акции коммунальных АО. И это вполне естественно, поскольку он перестает быть пользователем услуг предприятий ЖКХ, которые обслуживают принадлежащую ему прежде квартиру.

Если такие условия будут иметь законодательное подтверждение, то владельцы пакетов акций будут заинтересованы в максимальном повышении стоимости коммунальных АО. Чем выше эта стоимость, тем больше продавец квартиры выручит и за нее, и за принадлежавшие ему акции коммунальных предприятий. Такая же мотивация будет характерна и для нового владельца этих акций.

В Великобритании в результате приватизации объектов ЖКХ произошел переход от государственного регулирования их деятельности к рыночной конкуренции предприятий. Вследствие этого цены на большинство коммунальных услуг снизились. Это естественный итог. Если осуществить реальную приватизацию предприятий жилищно-коммунального комплекса, то, по нашему мнению, вначале вполне можно ожидать снижения цен на услуги коммунальных служб. Это станет результатом конкуренции и уменьшения потерь в системах распределения коммунальных услуг.

Как мы уже говорили, предприятия ЖКХ, их имущество и земельные участки – это огромное богатство, и проводить их приватизацию второпях, без реальной оценки этого гигантского, можно сказать, нашего последнего не прошедшего приватизацию вещественного национального богатства, значит, по существу, направить процесс приватизации этого комплекса по такому же пути, который уже был опробован нами и привел к колоссальным экономическим потерям.

Резюмируя сказанное, можно утверждать, что для достижения максимального экономического и социального эффекта приватизация жилищно-коммунального комплекса России должна проводиться в рамках особого закона, причем законодательно оформленная последовательность действий в этой сфере нам представляется следующей:

• 1)    оценка рыночной стоимости активов и обязательств; реструктуризация обязательств;

• 2)    создание акционерных обществ (АО), в которых 100 процентов акций принадлежит государству (субъектам Российской Федерации) и муниципальным образованиям;

• 3)    продажа пакета акций, в том числе блокирующего пакета акций жителям – потребителям услуг соответствующих коммунальных предприятий;

• 4)    сохранение в строго очерченных рамках государственного и муниципального контроля за ценами, формирующимися в жилищно-коммунальном комплексе и соблюдение общенациональных стандартов качества услуг (например стандартов качества воды, поставляемой потребителю). При этом главное – обеспечение свободного взаимодействия спроса и предложения.

Для реализации такой схемы нами уже подготовлен комплекс взаимосвязанных законодательных инициатив, которые, надеемся, будут востребованы при определении направлений реформирования российского жилищно-коммунального комплекса.