Определение арендных ставок для объектов муниципальной недвижимости

Автор: Фролова Тамара Валериевна, Коржук А.Б., Дорофеева Т.П.

Журнал: Имущественные отношения в Российской Федерации @iovrf

Статья в выпуске: 9 (156), 2014 года.

Бесплатный доступ

Авторы анализируют формирование рыночной арендной платы, рассматриваю факторы, существенно влияющие на размер аренды, - назначение объекта, его местоположение и площадь. С учетом влияния этих факторов предлагают методику расчета арендной платы для коммерческих объектов муниципальной недвижимости. Проводят сравнение полученных показателей с показателями рыночной величины арендной платы. Делают вывод о том, что предложенная методика позволит приблизить арендную плату к реальным рыночным условиям и увеличить доходную часть бюджета муниципального образования.

Коммерческие объекты муниципальной недвижимости, формирование рыночной арендной платы, методика расчета арендной платы

Короткий адрес: https://sciup.org/170172110

IDR: 170172110

Текст научной статьи Определение арендных ставок для объектов муниципальной недвижимости

Согласно статье 215 Гражданского кодекса Российской Федерации муниципальная собственность представляет собой собственность муниципального образования, то есть имущество городских и сельских поселений, а также их финансы, которые выделены в отдельную составляющую – совокупность денежных средств, формируемых и используемых для решения вопросов, связанных с финансированием тех или иных мероприятий [1]. В настоящее время наряду с частной, государственной и иными формами собственности муниципальная собственность закреплена в качестве одной из таких форм.

Объектом исследования выбран Кемеровский район – муниципальное образование в Кемеровской области, расположенный на северо-западе Кузбасса. Площадь занимаемой им территории – 4,5 тысячи квадратных километров, что составляет 5,2 процента от территории Кемеровской области.

Предметом исследования является величина арендной платы для муниципальных объектов недвижимости.

Актуальность исследования определяется тем, что сделки по аренде муниципального имущества Кемеровского района – одна из основных статей дохода Комитета по управлению муниципальным имуществом (далее – также КУМИ) и определение обоснованной рыночной величины арендной ставки напрямую влияет на его величину.

Администрация Кемеровского муниципального района в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Кемеровского района за 2013 год сдало в аренду 57 объектов коммерческой недвижимости. Общая площадь объектов, сданных в аренду, составила 3 523,69 квадратного метра. Общий доход, полученный КУМИ Кемеровского района, составил 284,3 тысячи рублей [2]. Согласно данным, представленным КУМИ Кемеровского района, средняя-величина арендной платы за 1 квадратный метр в месяц составила 21,68 рубля.

Методика расчета арендной платы за пользование объектами, находящимися в муниципальной собственности Кемеровского муниципального района, утверждена Решением Кемеровского районного Совета народных депутатов от 27 декабря 2007 года № 125 [3].

Величина месячной арендной платы за пользование объектами аренды определяется по следующей формуле:

A n = S х T х К нж х К р х К д х К с х К и , (1)

где А _п – арендная плата за пользование объектом аренды в месяц, р.;

S – общая площадь помещения, передаваемого в аренду, м²;

Т – минимальная ставка арендной платы за один квадратный метр в месяц, которая устанавливается распоряжением главы Кемеровского муниципального района на текущий год, р.;

К_нж – коэффициент, учитывающий качество нежилого помещения;

К_р – коэффициент, учитывающий территориальное расположение помещения;

К_д – коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора;

К_с – коэффициент, учитывающий наличие субарендатора;

К_и – коэффициент, учитывающий уровень инфляции.

В реальной ситуации на рынке аренды недвижимости ключевыми факторами, влияющими на величину арендной платы коммерческой недвижимости, являются:

• назначение объекта недвижимости (торговое, офисное, производственное, складское и т. д.);
• местоположение (удаленность от центра, транспортных магистралей и т. д.);
• площадь.

Проанализировав влияние каждого фактора, можно сделать вывод о том, что методика определения величины арендной платы за 1 квадратный метр площади в месяц, применяемая Комитетом по управлению муниципальным имуществом Кемеровского района, необъективна по двум основным факторам (местоположение и назначение объекта недвижимости) и не отражает реальные рыночные условия. Более целесообразным было бы обоснование величины арендной платы за 1 квадратный метр площади в месяц на основе среднерыночной стоимости аренды аналогичных коммерческих объектов на рынке недвижимости, с учетом корректировок основных ключевых факторов. Таким образом, можно использовать следующий метод расчета арендной ставки для объектов муниципальной недвижимости:

1) определение среднерыночной арендной ставки за 1 квадратный метр площади аналогичных коммерческих объектов;
2) внесение корректировки на торг, если мониторинг аналогов проводился на основе предложений по аренде, а не по совершенным сделкам;
3) внесение корректировки на местоположение;
4) внесение корректировки на площадь.

Для проведения анализа рынка аренды коммерческой недвижимости был выбран наиболее развитый, чем районный, рынок аренды коммерческой недвижимости города Кемерова. Город Кемерово территориально граничит с Кемеровским районом, что существенно влияет на объективность величины арендной ставки для объектов коммерческой недвижимости Кемеровского муниципального района.

На начало 2013 года выборка для анализа вторичного рынка коммерческой недвижимости, предлагаемой в аренду, составила 1 342 объекта [4]. Состав базы данных представлен в таблице 1.

Общая суммарная площадь всех коммерческих объектов города, сданных в аренду, – 431,4 тысячи квадратных метров, а общая суммарная стоимость величины арендной платы – более 183 миллионов рублей в месяц.

Для более подробного анализа рассмотрим пересечение типологий по назначению, местоположению и площади объектов (табл. 2 1).

Как видно из представленных в таблице 2 данных, самая высокая средняя плата за аренду объектов офисного назначения отмечается в Центральном районе – 664,25 рубля за 1 квадратный метр площади, минимальная – в Кировском районе – 411 рублей.

Таблица 1

Состав рынка аренды города Кемерова на начало 2013 года

Тип объекта	Число объектов, шт.	Доля от общего числа, %	Суммарный метраж, тыс. м²	Средняя площадь объекта, м²	Суммарная стоимость рыночной арендной платы, млн р. в месяц
Офисные	356	26	64,8	182	36,4
Производственноскладские	360	27	233,0	647	40,0
Торговые	626	47	133,6	213	107,0
По всем типам	1 342	100	431,4	321	183,4

Таблица 2

Зависимость величины арендной платы от назначения, местоположения и площади объектов, р. / м²

Площадь, м²	Показатель	Район
Площадь, м²	Показатель	Заводский	Кировский	Ленинский	Рудничный	Центральный
До 100	Объем выборки	50	ОФИСНЫЕ 2	33	8	127
До 100	Средняя ставка	416	411	590	589	673
100–250	Объем выборки	21	0	10	2	34
100–250	Средняя ставка	414	–	545	407	832
250–500	Объем выборки	11	0	0	5	13
250–500	Средняя ставка	423	–	–	401	608
Более 500	Объем выборки	12	0	0	0	20
Более 500	Средняя ставка	449	–	–	–	544
Среднее значение арендной платы	по районам	425,50	411,00	567,50	465,67	664,25
Среднее значение арендной платы	по городу Кемерову П	506,8 РОИЗВОДСТВЕННО-СКЛАДСКИЕ
До 500	Объем выборки	110	12	18	20	37
До 500	Средняя ставка	188	139	215	201	219
500–1 000	Объем выборки	49	7	16	9	8
500–1 000	Средняя ставка	195	85	203	142	161
1 000– 5 000	Объем выборки	41	8	7	4	3
1 000– 5 000	Средняя ставка	158	87	237	191	207

Окончание таблицы 2

Среднее значение арендной платы До 100 по районам 180,33 103,67 218,33 178,00 195,67 по городу Кемерову Объем выборки 175,2 ТОРГОВЫЕ 45 14 44 23 123 Средняя ставка 712 475 933 755 1 082 100–200 Объем выборки 36 11 34 17 80 Средняя ставка 728 364 949 856 1 018 200–600 Объем выборки 21 6 38 9 81 Средняя ставка 500 246 780 837 934 Более 600 Объем выборки 6 0 12 0 13 Средняя ставка 611 – 573 – 794 Среднее значение арендной платы по районам 637,75 361,67 808,75 816,00 957,00 по городу Кемерову 716,2 точного расчета арендной ставки корректировка была ранжирована в зависимости от удаленности объекта муниципальной недвижимости от города Кемерова (табл. 3).

В таблице 4 представлена корректировка для каждого сельского поселения Кемеровского района относительно показателей города Кемерова.

Таблица 3

Влияние удаленности объектов Кемеровского района от города Кемерова на разницу в стоимости земельных участков

Удаленность от города, км	Корректировочный коэффициент на местоположение объекта	Разница в стоимости земельных участков в городе и районе, %
До 15	0,8	-20
От 16 до 30	0,59	-41
От 31 до 45	0,39	-61
От 46 и более	0,19	-81

Таблица 4

Последней в величину арендной платы для объектов муниципальной недвижимости Кемеровского района была внесена корректировка на размер площади, рассчитанная как отношение стоимости аренды 1 квадратного метра площади соответствующего объекта за месяц к средней величине арендной платы за 1 квадратный метр площади в месяц в Кемеровском районе

(по данным КУМИ Кемеровского района) – 21,68 рубля (табл. 5).

Следовательно, величину арендной платы за 1 квадратный метр площади в месяц для 57 объектов КУМИ Кемеровского муниципального района можно определить на основе выявленных средних показателей стоимости аренды на рынке коммерческой недвижимости города Кемерова по функци-

Корректировка на местоположение по объектам Кемеровского района

Название сельского поселения	Ближайший к поселению район города Кемерова	Расстояние до города Кемерова, км	Корректировочный коэффициент на местоположение
Арсентьевское	Кировский	55	0,19
Береговое	Заводский	37	0,39
Берёзовское	Заводский	23	0,59
Елыкаевское	Рудничный	27	0,59
Звёздное	Заводский	24	0,59
Суховское	Ленинский	13	0,8
Ще ́ гловское	Кировский	35	0,39
Ягуновское	Заводский	15	0,8
Ясногорское	Заводский	17	0,59

Таблица 5

Корректировка арендной ставки на величину площади

Площадь объекта, м²	Количество объектов, шт.	Стоимость аренды за месяц * , р. / м 2	Корректировка на величину площади
От 1 до 10	16	52,18	2,41
От 11 до 30	14	16,61	0,77
От 31 до 100	20	6,66	0,31
От 101 до 300	4	6,67	0,31
От 301	3	2,8	0,13

* По данным КУМИ.

Таблица 6

Расчет величины арендной ставки для объектов КУМИ Кемеровского муниципального района ональному назначению, с учетом корректировок на торг, местоположение и площадь. Пример расчета величины арендной платы по трем объектам КУМИ Кемеровского муниципального района представлен в таблице 6.

На основе расчета величины арендной платы для 57 объектов КУМИ Кемеровского района с учетом корректировок была

определена средняя стоимость аренды 1 квадратного метра площади для Кемеровского района по функциональному назначению объектов. Проанализировав данные таблицы 7, можно сделать вывод о том, что величина средней стоимости аренды коммерческих объектов муниципальной недвижимости Кемеровского района может составить 183 рубля за 1 квадратный

Функциональное назначение объекта муниципальной недвижимости	Производственноскладское в п. Ясногорский, 404,3 мм 2	Офисное в с. Елыкаево, 30,0 м ²	Торговое в с. Елыкаево, 20,0 мм 2
Средняя рыночная стоимость аренды по районам города Кемерова, р./м²(см. табл. 2)	180,33	465,67	816,00
Корректировка на торг	0,87	0,87	0,87
Величина рыночной арендной ставки с учетом торга, р./м²	156,89	405,13	709,92
Корректировка на местоположение (см. табл. 4)	0,59	0,59	0,59
Величина рыночной арендной ставки с учетом корректировки на местоположение, р./м²	92,57	239,03	418,85
Корректировка на площадь (см. табл. 5)	0,13	0,77	0,77
Скорректированная величина арендной ставки, р. / м 2	12,04	184,05	322,51

Таблица 7

Определение средней стоимости аренды 1 квадратного метра площади для объектов КУМИ Кемеровского муниципального района метр в месяц – это в 8 раз больше существующей средней арендной платы (21,68 рубля).

Для того чтобы обосновать объективность предложенного метода определения величины арендной платы для объектов КУМИ Кемеровского муниципального района, сравним полученные данные со значением рыночной величины арендной платы за аналогичные помещения (табл. 8).

Исходя из изложенного можно сделать вывод о том, что стоимость аренды 1 квадратного метра площади в месяц, установ-

ленная КУМИ Кемеровского муниципального района, составляет лишь 4,65 процента от реально существующей рыночной величины арендной платы. Стоимость аренды квадратного метра площади в месяц, рассчитанная предложенным методом, – 39 процентов от величины рыночной арендной платы.

Следовательно, этот метод расчета величины арендной платы для объектов КУМИ Кемеровского муниципального района более объективен и приближен к реальным рыночным условиям.

Назначение	Количество объектов, шт.	Площадь, м²	Средняя стоимость аренды р. / м²
Назначение	Количество объектов, шт.	Площадь, м²	по данными анализа рынка города Кемерова (табл. 2)	с учетом корректировок для Кемеровского района (объекты КУМИ)
Производственноскладское	4	1 772,7	175,2	27,04
Офисное	47	1 499,39	506,8	225,01
Торговое	6	251,6	716,2	296,7
Итого	57	3 523,69	466	182,9

Таблица 8

Сравнение полученных показателей с показателями рыночной величины арендной платы за аналогичные помещения

№ строки	Показатель	Значение
1	Средняя стоимость аренды за месяц, установленная КУМИ, р./м²	21,68
2	Среднерыночная стоимость аренды аналогичных помещений за месяц, р./м²	466
3	Средняя стоимость аренды за месяц на основе предложенного метода расчета, р./м²	183
4	Доля средней стоимости аренды, установленной КУМИ, по отношению к среднерыночной стоимости аренды (стр. 1 / стр. 2), %	4,65
5	Доля стоимости аренды, рассчитанной предложенным методом, по отношению к среднерыночной стоимости аренды (стр. 3 / стр. 2), %	39,3

Таким образом, данные в статье рекомендации могут служить ориентиром в определении наиболее эффективной арендной ставки для объектов Кемеровского муниципального района, что позволит увеличить доходную часть бюджета муниципального образования.

Список литературы Определение арендных ставок для объектов муниципальной недвижимости

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ.
Комитет по управлению муниципальным имуществом Кемеровского муниципального района: [официальный сайт]. URL: http:// www.zemkemr.ru
Решение Кемеровского районного Совета народных депутатов от 27 декабря 2007 года № 125 «Об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование объектами, находящимися в муниципальной собственности Кемеровского муниципального района»
Мониторинг предложения на рынке аренды коммерческой недвижимости города Кемерова: отчет компании RID Analytics (Realty Investments Development Analytics). URL: http:// www.ridasib.com
Коммерческая недвижимость в городе Кемерове. URL: kem.brekom.ru/statistics
Интернет-портал органов государственной власти Кемеровской области. URL: www.kemobl.ru

Статья научная