Определение недвижимого имущества: проблемы теории и практики

В настоящее время проблемы определения и отнесения объекта к недвижимому имуществу достаточно актуальны и для науки, и для практики, поскольку многие научные деятели дискутируют на данную тему, на практике же зачастую отменяются решения нижестоящих судов вышестоящими . Ведь если имущество определено как недвижимое, то к нему будет применяться особый правовой режим, поскольку, как правило, оно является более ценным, нежели движимое.

Закрепленное в ст. 130 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ), современное определение недвижимых вещей (недвижимого имущества, недвижимости) гласит, что к ним относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. с. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам законодатель также относит такие объекты, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Ныне действующий ГК РФ устанавливает, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Легальное определение свидетельствует, что законодатель отождествляет такие понятия, как «недвижимое имущество», «недвижимая вещь» и «недвижимость».

ГК РФ закрепляет определение недвижимого имущества, но, выделяет лишь два критерия, по которым можно отграничить его от движимого. Таковыми критериями являются неразрывная связь имущества с землей и невозможность перемещения без нанесения несоразмерного ущерба его назначению. В науке ряд авторов. такие как Н. А. Сыродоев, И. Л. Брауде, И. Л. Емелькина, И. В. Козлова, дискутируют на эту тему. Они придерживаются такой позиции, что, исходя из современных технологических достижений, существует возможность перемещения здании, строений и сооружений без нанесения какого-либо ущерба их назначению.

Таким образом, исходя из вышеизложенного. можно констатировать, что в науке в настоящий момент критикуется действующее определение недвижимого имущества,

На практике же оказывается все еще сложнее. ведь зачастую судьям приходится долго решать вопрос о том, как определить степень несоразмерности ущерба, который будет причинен назначению имущества в случае его перемещения. В этой связи интересной представляется позиция JI. М. Наумовой, выделяющей три группы критериев оценки имущества как недвижимого:

• -    оценочные - исходящие из оценки стоимости (сравнительной стоимости объекта до и после перемещения, стоимости объекта и расходов на его перемещение и т.д.);

• -    технические - исходящие из связанности объекта с землей, из технических характеристик объекта (монолит или легковозводимые конструкции. наличие или отсутствие фундамента, подведение коммуникаций и т.д.);

• -    юридические исходящие из правовой связи земельного участка и объекта недвижимости. квалификации данного объекта нормативно-правовыми актами и т.д.

По нашему мнению, данные критерии оценки имущества призваны помочь на практике разобраться, что же отнести к недвижимости, а что нет. К сожалению, они нигде не закреплены и являются лишь субъективным мнением.

Еще одной проблемой легального определения недвижимого имущества является вопрос о необходимости наличия государственной регистрации объекта для отнесения его к недвижимому. Одни авторы пишут что законодательное определение, закрепленное в ст. 130 ГК РФ. является юридическим, а не фактическим. Другие авторы, наоборот.

В науке также есть мнение, что целесообразнее воспринимать земельный участок со всеми объектами, расположенными на нем. как имущественный комплекс, где земля выступала бы главной вещью, а все остальное - принадлежностью. Но все это приведет к беспорядку в правоприменительной практике и в гражданском обороте в целом.

Отдельною внимания заслуживает такая категория недвижимого имущества, как воздушные. морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. В науке данную категорию еще называют недвижимостью в силу закона или нетрадиционными объектами недвижимости, так как. по сути, они являются движимыми.

Видится целесообразным отнесение данной категории к специальному виду имущества, чтобы нормы законодательства понимались правильно и исполнялись в полном объеме.

Таким образом, в настоящее время проблемами определения понятия «недвижимое имущество» являются: во-первых, предопределенная законодателем синонимичность понятий «недвижимость», «недвижимое имущество» и «недвижимая вещь»; во-вторых, не дается четкого разграничения между движимым и недвижимым имуществом благодаря критерию неразрывной связи с землей, ведь сейчас дома и другую недвижимость легко переметают с места на место, а корабли, самолеты и некоторые другие движимые вещи относят к недвижимому имуществу: в-третьих. отсутствие в легальном определении недвижимости такого необходимого критерия, как постоянная юридическая связь с землей. Именно поэтому в настоящий момент назрела необходимость пересмотреть столь важное для практики и теории определение недвижимого имущества и внести соответствующие изменения в законодательство .