Определение порядка пользования долями в жилищных правоотношениях

Введение                              Порядок определения долей

Право общей собственности исследуется на протяжении всего развития гражданского права. Сложность данного института связана с противопоставлением общей собственности индивидуальной, так как общая собственность ограничивает права сособственника. Общая собственность как правовой феномен неоднократно получала негативную оценку [1, с. 125–126; 2, с. 214; 3, с. 170], однако в реальной жизни одна вещь не всегда может принадлежать только одному лицу. Как известно, имущество может находиться в общей собственности с определением долей каждого из сособственников и без определения таковых (п. 3 ст. 244 ГК РФ). Нами будет исследоваться общая долевая собственность, так как совместная возникает в случаях, строго установленных законом, подразумевающих фидуциарные взаимоотношения сособственников, действующих как единое целое при осуществлении своих прав на имущество, находящееся в такой собственности. В случае с долевой собственностью все не так однозначно, так как она может возникнуть как по воле, так и помимо воли лиц, не предполагает близких, доверительных взаимоотношений между со-собственниками, которым имущество принадлежит не целиком, а пропорционально их долям в праве собственности. В связи со сказанным ключевым направлением настоящего исследования является порядок определения и пользования такими долями.

В юридической доктрине отмечалось, что определение механизма взаимодействия долевых собственников между собой является методологическим ключом, позволяющим уяснить не только природу общей собственности, но и правовую природу коммерческих организаций [4, с. 110]. Мы согласны с данным утверждением и считаем, что доля, право на долю являются во всех правоотношениях одним и тем же и должны исследоваться через единую концепцию, однако в рамках настоящего исследования наш научный интерес будет направлен на исследование обозначенных вопросов только в рамках института общей собственности.

Гражданским законодательством презюмируется равенство долей (п. 1 ст. 245, ст. 321, п. 4 ст. 326, п. 2 ст. 1141 и др. ГК РФ). Такое положение дел каких-либо споров в цивилистиче-ской науке и судебной практике не порождает. Но нередки случаи, когда для соблюдения интересов участников гражданских правоотношений необходимо отступить от названного правила и распределить доли иным образом.

Нами выделены следующие основания неравномерного распределения долей.

• 1.    Соглашение собственников, которым они могут установить порядок определения и изменения размера их долей. Такая возможность закреплена в п. 2 ст. 245 ГК РФ. На наш взгляд, возможность самостоятельно определять размер долей положительно влияет на взаимоотношения сособственников и позволяет им во внесудебном порядке урегулировать данный вопрос. Если стороны заключили соглашение об определении размера долей, а в последующем одна из сторон уклоняется от исполнения обязанностей по предоставлению документов в регистрирующий орган, суды встают на сторону добросовестного участника сделки, если это не влечет нарушения чьих-либо прав¹. В качестве примера самостоятельного распределения долей в праве собственности можно привести брачный договор, с помощью которого супруги могут отступить от равенства долей.

• 2.    Увеличение размера доли за счет внесения неотделимых улучшений. В п. 3 ст. 245 ГК РФ прямо предусмотрена возможность увеличения доли в праве общей собственности за счет произведения неотделимых улучшений. Аналогичная позиция прослеживается и в правоприменительной практике². Данный подход, на наш взгляд, справедлив, так как если лицо за счет своих средств произвело неотделимые улучшения помещения, то оно вправе увеличить и свою долю в нем. Иной подход

• 3.    Наследование по завещанию. В ст. 1119 ГК РФ закреплено право завещателя по своему усмотрению определять доли наследников.

• 4.    Раздел имущества в судебном порядке. В 2 ст. 39 СК РФ закреплено право суда отступить от равенства долей супругов при разделе имущества, находящегося в совместной собственности, если имеются определенные обстоятельства. Судом высшей инстанции Российской Федерации рассмотрено дело по

к рассмотрению данного вопроса повлечет неосновательное обогащение лица, не участвовавшего в расходах.

Вызывает интерес вопрос о необходимости применения правил, установленных ст. 247 ГК РФ, а именно о получении согласия иных сособственников на увеличение доли за счет произведенных неотделимых улучшений. Так, Верховный Суд РФ, рассмотрев спор, возникший между Сочинской городской общественной организацией «Спортклуб "Боулинг"» и закрытым акционерным обществом «Пансионат "Фрегат"» об установлении долей в праве собственности, сделал вывод об отсутствии необходимости в получении прямого согласия сособственников на увеличение доли собственника, произведшего неотделимые улучшения3. Суд указал, что если лицо осуществляло неотделимые улучшения без нарушения порядка пользования и владения общим имуществом, то оно имеет право на увеличение своей доли в праве общей собственности. Помимо этого, в решении отмечено, что гражданским законодательством не предусмотрено дополнительное основание для такого увеличения путем получения согласия иных участников долевой собственности. Мы согласны с выводами суда и хотим подчеркнуть, что иной подход будет несправедливым по отношению к одному из долевых собственников, который добросовестно улучшил общее имущество за свой счет, получив на это согласие другого собственника. В результате этих действий стоимость доли второго собственника выросла, но он теперь отказывается признать увеличение доли того, кто вложил свои средства и усилия. По нашему мнению, налицо извлечение преимущества из своего недобросовестного поведения.

кассационной жалобе Ремеевой Л.Р., действующей также в интересах несовершеннолетних детей, к Ремееву Р.А. о разделе совместно нажитого имущества4. Верховный Суд РФ обратил внимание, что материнство и детство находятся под защитой государства и судам следует учитывать, что в спорной квартире, помимо заявителя, будут проживать двое несовершеннолетних детей.

Аналогичная позиция отражена и в решении апелляционной инстанции Московского городского суда5, в котором указано, что при разрешении спора о разделе имущества супругов отступление от равенства долей при наличии трех детей является справедливым.

Приведенная судебная практика демонстрирует важность рассмотрения каждого спора в индивидуальном порядке и возможность отступления от принципа равенства долей для защиты интересов слабой стороны (несовершеннолетних детей).

Однако есть и противоположные решения по подобным спорам. Так, судом апелляционной инстанции оставлено без изменения решение суда первой инстанции об отказе от отступления равенства долей супругов. Суд указал, что такое отступление – право суда, а не обязанность, и то, что отец не принимает участия в содержании и воспитании детей, не может служить основанием для отступления от равенства долей супругов6.

На наш взгляд, такой подход небезупречен, поскольку нарушает баланс интересов сторон. При разрешении подобных споров необходимо учитывать множество фактов: с кем будут проживать несовершеннолетние дети, каково финансовое положение родителей и т. п.

Определение порядка пользования долями

Как нами было отмечено, общая долевая собственность ограничивает свободу со-собственников и заставляет их терпеть некоторые ограничения. Так, с одной стороны, ст. 209 ГК РФ закрепляет право собственника на владение, пользование и распоряжение своим имуществом, а ст. 10 ГК РФ ограничивает это право и указывает на пределы осуществления гражданских прав.

Возвращаясь к вопросу исследования, стоит отметить, что право на долю в вещных правоотношениях является особым субъективным гражданским правом. Поскольку субъекты общей собственности в одиночку не могут создавать или изменять правоотношения, в которых участвуют и иные лица, а вправе совершать такие действия с учетом интересов иных участников долевой собственности при обязательном соблюдении обязанности добросовестного поведения, вызывает интерес вопрос, каким образом сособственниками реализуются правомочия пользования.

Пунктом 1 ст. 247 ГК РФ закреплено общее правило для имущества, находящегося в общей собственности: владение и пользование им осуществляется по соглашению всех участников. Не вызывает сомнения, что всем сособственникам принадлежат точно такие же права, как и исключительному собственнику. И если сособственники не расходятся во взглядах и желаниях по вопросу пользования общей вещью, то спорных ситуаций не возникает. Это идеальная модель, которая не всегда возможна в реальной жизни. Зачастую складываются ситуации, когда сособствен-ники не могут прийти к единому мнению об осуществлении своих субправомочий, и тогда возникают вопросы о том, под каким условием один или несколько сособственников могут совершить какое-нибудь фактическое распоряжение общей вещью вопреки воле остальных участников или хотя бы одного из них. Рассмотрение и разрешение таких споров не представляется простым и очевидным, поскольку необходимо соблюсти баланс между интересами одного собственника и всех остальных сособственников.

С одной стороны, представляется, что каждый отдельный сособственник по отношению к каждому акту фактического распоряжения, предпринятому остальными собственниками, имеет право вето. С другой стороны, при определенных обстоятельствах сопротивление одного или нескольких участников общей долевой собственности совершению подобных действий является нарушением прав остальных соучастников и может быть устранено в судебном порядке (п. 1 ст. 247 ГК РФ). В связи с этим возникает вопрос, какие же фактические действия, противные воле других собственников, может совершить отдельный собственник, под какими условиями? Эта проблема занимает умы многих исследователей [5; 6; 7].

В доктрине к вопросу осуществления полномочия «пользование» сложилось несколько подходов. Сторонники первого подхода считают, что пользование вещью, находящейся в общей долевой собственности, должно осуществляться соразмерно доле в праве на такое имущество. В.Ф. Яковлев, исследуя вопрос содержания общей долевой собственности, пришел к выводу, что если собственники не являются членами одной семьи, то пользование жилым помещением должно осуществляться в пределах доли, закрепленной в праве общей собственности [8, с. 383]. Г.Ф. Ручкина полагает, что реализация собственником правомочия пользования жилым помещением зависит от размера его доли в праве общей собственности и соглашения собственников [9, с. 94].

Представители второго подхода считают, что право пользования является неделимым и распространяется на всю вещь вне зависимости от доли в праве. Так, Д.И. Мейер, отмечая, что в каждой материальной вещи, находящейся в общей собственности, стекается право собственности всех сохозяев, в связи с чем определить реальную долю каждого со-собственника не представляется возможным, пришел к выводу, что пользование и владение должно осуществляться с согласия всех собственников [10, с. 9–60]. М.Г. Маркова считает, что все сособственники обладают полным субъективным правом собственности, в связи с чем пользование и владение осуществляется в отношении всей вещи целиком [11, с. 305]. Сходной позиции придерживается и Р.П. Мананкова [12, с. 11, 53, 77, 80–81, 94, 99, 100–101, 178].

Интересным представляется мнение Д.М. Генкина, которое нельзя в полной мере отнести ни к одному из названных подходов. Ученый отмечал, что правомочие пользования участником долевой собственности может осуществляться лишь тогда, когда ему будет выделена часть объекта общего пользования.

Эта часть может не совпадать с идеальной долей в праве такого лица [13, с. 157].

Анализ существующих подходов показал, что каждая точка зрения имеет рациональное зерно, но, на наш взгляд, является небезупречной и требует дополнения. Так, сторонники первого подхода верно отмечают, что размер доли в праве собственности имеет значение и должен учитываться при определении объема правомочий собственника. В.Ф. Яковлев точно подчеркнул, что имеет значение характер взаимоотношений между собственниками, так как если это члены одной семьи, что предполагает близкие взаимоотношения, то определение порядка пользования общей вещью строго по долям не имеет смысла. Однако слабой стороной данного подхода является то, что не всякую вещь можно разделить по долям. Так, однокомнатная квартира, принадлежащая двум лицам в пропорциях ¼ и ¾, вряд ли может быть разделена для пользования строго в названных пропорциях. Идея сторонников второго подхода – о пользовании всей вещью вне зависимости от размера доли – также требует уточнения, а именно: такой порядок возможен, если не нарушает прав других сособственников и если на это согласны все участники долевой собственности. Иное повлечет неосновательное извлечение преимуществ лицом, обладающим меньшей долей в праве собственности. Д.М. Генкин верно указал, что доля, предоставляемая в пользование лицу, может не совпадать с долей в праве.

На основании изложенного нами выработан следующий подход к вопросу осуществления правомочия пользования в общем долевом имуществе. Участник долевой собственности осуществляет правомочие пользования в жилом помещении соразмерно своей доле в праве собственности, если иное не установлено соглашением всех участников. Если выделение такой доли невозможно, то такой собственник должен компенсировать иным сособственникам убытки, связанные с использованием части имущества последних.

Рассматриваемый вопрос является спорным не только в науке, он порождает множество судебных разбирательств. Рассмотрим несколько неоднозначных ситуаций, возникающих при определении порядка пользования жилыми помещениями.

Споры, связанные с проживанием животных в квартире, находящейся в долевой собственности

Судом кассационной инстанции рассмотрен спор по жалобе долевых сособственников. Суть спора заключалась в том, что Петровский Е.С., Петровский Д.Е., Мокеева Е.А., являясь долевыми собственниками жилого помещения, без согласия сособственника Шарановой М.В. завели собаку. Шаранова М.В. возражала против проживания собаки в квартире, мотивируя это тем, что в местах общего пользования скапливается шерсть животного, которую владельцы своевременно не убирают, и что сама Шаранова М.В. имеет бронхиальную астму, не позволяющую ей проживать совместно с какими-либо животными. Суд первой инстанции встал на защиту собственников собаки, указав, что действующее законодательство запрещает содержать собак исключительно в местах общего пользования, что все долевые собственники имеют равные права на владение и пользование жилым помещением. Шаранова М.В. не согласилась с решением суда первой инстанции и подала апелляционную жалобу. Суд апелляционной инстанции постановил убрать собаку из мест общего пользования. Суд кассационной инстанции указал, что судами нижестоящих инстанций допущены следующие нарушения: не мотивированы причины отказа в удовлетворении иска о выселении собаки, не мотивирован вывод о возможности содержания собаки в изолированных помещениях без допуска в места общего пользования, и посчитал, что требования Шарановой М.В. подлежат удовлетворению7.

Описанная практика представляет интерес в контексте вопроса об определении порядка пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности. С одной стороны, сособственники вправе пользоваться и владеть своим имуществом наравне со всеми. С другой стороны, такое осуществление прав не должно нарушать права и интересы других сособственников. В рассмотренном деле долевой собственник, несмотря на то что он один возражал против интереса трех других собственников, смог защитить свои пра- ва, при этом права других сособственников, на первый взгляд, ограничены, ведь животные многим приносят эмоциональное удовлетворение. Но если подробнее рассмотреть ситуацию, то становится ясно, что каждый случай индивидуален, и суд встал на защиту Шарановой М.В., так как наличие животного в квартире несло угрозу ее жизни и здоровью. Мы считаем, что суд кассационной инстанции принял верное решение.

Анализ судебной практики показал, что она в настоящее время является единообраз-ной8. На наш взгляд, суды справедливо встают на сторону истцов по рассматриваемой категории споров, поскольку, как мы считаем, любовь к питомцам не отменяет право на благоприятные условия проживания остальных сособственников. В связи с чем согласие всех сособственников на проживание животного в квартире необходимо.

Споры, связанные с созданием препятствий в пользовании жилым помещением

Большое количество споров порождают ситуации, когда жилое помещение принадлежит на праве общей долевой собственности разным семьям (например, квартира перешла по наследству или доля в праве была отчуждена третьим лицам). Собственники, пытаясь увеличить свою площадь, начинают возводить незаконные ограждения, обособляя пространство, тем самым лишая других сособственников фактического права пользования жилым помещением. Суды, рассматривая подобные споры, встают на сторону лиц, чьи права были ограничены9. Со сложившейся судебной практикой мы согласны, считаем ее справедливой и хотели бы отметить, что подобные методы захвата чужой собственности неприемлемы в цивилизованном обществе и должны строго пресекаться.

Выводы

• 1.    В случае соглашения сторон или необходимости соблюдения интересов участников долевой собственности доли в таком праве могут быть распределены неравномерно по следующим основаниям: 1) соглашение сторон; 2) произведение неотделимых улучшений; 3) наследование по завещанию; 4) решение суда.

• 2.    Пользование общим имуществом в жилом помещении должно осуществляться соразмерно доле в праве, если иное не установлено соглашением сторон. В случае невозможности выделения доли необходимо компенсировать иным участникам долевой собственности убытки, причиненные пользованием их имуществом.

• 3.    Проблема определения порядка пользования долей не разрешена и требует рассмотрения каждого случая индивидуально. Создание универсального способа не представляется возможным ввиду необходимости соблюдения баланса интересов сторон, что возможно только при детальном рассмотрении спора.