Определение предмета агентского договора

В настоящее время одним из наиболее востребованных договоров в сфере посреднических отношений является агентский договор. Указанный договор универсально сочетает в себе черты уже ставших традиционными и широко используемых договоров поручения и комиссии, но при этом имеет и ряд специфических особенностей.

Обращает на себя внимание тот факт, что в рамках данной договорной модели объединяются такие противоположные сферы гражданского оборота, как коммерческая и культурно-творческая. В основе такого объединения лежит общая цель - осуществление предпринимателями, выступающими в качестве посредников, юридических и фактических действий в чужих интересах. С функциональной точки зрения агентский договор, как самая облегченная конструкция, выгодно отличается тем, что позволяет избежать заключения либо нескольких различных и самостоятельных, но связанных между собой гражданско-правовых договоров между одними и теми же субъектами (комиссии, поручения, подрядных договоров), либо смешанных договоров. 1

Существенным условием агентского договора является предмет, в том числе оказание посреднических услуг, к которым относятся как нематериальные услуги, так и юридические и фактические действия. Для определения предмета договора агентирования достаточно указания общих полномочий агента. Никаких ограничений по роду и характеру действий, совершаемых агентом, законом не предусмотрено, что позволяет принципалу поручать агенту осуществление любых действий. По смыслу ст. 1005 ГК РФ полномочия агента могут быть определены договором конкретно, путем перечисления поручаемых ему действий, либо в общем виде, с передачей агенту общих полномочий на совершение юридически значимых действий, направленных на достижение оговоренной принципалом цели. Допускается возможность предоставления агенту общих полномочий на совершение сделок от имени принципала без указания на их характер и условия осуществления. Указанные полномочия, закрепленные в письменном договоре, позволяют агенту совершать в интересах принципала сделки и действия любого содержания. Так, предмет агентского договора составляет оказание агентом услуг по совершению в интересах принципала юридических действий, поскольку в момент заключения такого длящегося договора не всегда можно определить характер возможных сделок.

Как следует из материалов дела, 08.11.2010 г. между ООО "ХИЛВУД" (Агент) и ООО "Сорел Инвест" (Принципал) заключен агентский договор N 08-11 по условиям которого Агент за определенное договором вознаграждение обязуется от имени и за счет Принципала совершить действия по поиску арендаторов на свободные нежилые помещения для заключения договоров аренды с Принципалом (п. п. 2.1, 3.1.5 договора).

Отказывая ООО "ХИЛВУД" в удовлетворении заявленных исковых требований, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о незаключенности договора N 08-11 от 08.11.2010 г., поскольку не согласованы существенные его условия, а именно: в отношении каких свободных площадей агент должен совершать действия по поиску потенциальных арендаторов.2

В соответствии с п. 1.6 под понятием "Свободные площади" в договоре указаны площади, находящиеся на объекте, не занятые другими арендаторами, имуществом арендаторов и/или Принципала, предназначенные для сдачи в аренду, определяются Принципалом.

Вместе с тем, достижение соглашения относительно коммерческих условий аренды и указание свободных площадей не является обязательным для сторон агентского договора.

Поскольку в силу п. 4.1.5 Агент не имеет права заключать договоры от имени Принципала, то наличие либо отсутствие обоюдно согласованных между Агентом и Принципалом условий о согласовании свободных площадей не может влиять на возможность заключения договора аренды между Принципалом и Арендатором.

При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции о том, что агентский договор N 08-11 от 08.11.2010 г. является незаключенным на основании ст. ст. 432, 1005 Гражданского кодекса

Российской Федерации в связи с отсутствием между сторонами соглашения по существенным условиям договора основан на неправильном толковании норм материального права и сделан без учета заключенного 01.12.2010 г. между ООО "Сорел Инвест" и ООО "Спортмастер" договора аренды N 01-12 нежилых помещения, принадлежащих ответчику с адресными ориентирами: Московская область г. Балашиха, микрорайон ЦОВБ, д. 20, а также имеющейся в материалах дела переписки сторон и наличия свидетельских показаний..."

Не следует упускать из виду и упоминание, содержащееся в тексте легального определения агентского договора, о так называемых иных действиях агента. Если предметом договора комиссии является совершение комиссионером исключительно сделок, а договора поручения - и иных юридических действий, среди которых могут быть и сделки, то статус агента предполагает совершение им не только юридических, но и иных действий, что не свойственно ни для того, ни для другого договора.