Опыт строительства и реализации объектов жилой недвижимости в соответствии с законом об участии в долевом строительстве

Закрытое акционерное общество «СТ Групп» является одним из старейших российских девелоперов. Общество начало работать на московском рынке недвижимости в 1989 году. За это время было построено более 20 объектов жилой и нежилой недвижимости, в основном в элитном секторе.

В 2003 году акционерами компании было принято решение о расширении географии бизнеса в связи с активизацией региональных рынков жилой и коммерческой недвижимости. 8 августа 2003 года была создана дочерняя компания – открытое акционерное общество «СТ Групп Регион», которая в настоящее время занимается архитектурно-инженерным проектированием и строительством 750 тысяч квадратных метров жилого и офисного помещения в 5 регионах Российской Федерации.

О законе

В конце 2004 года, когда появилась информация о скором принятии Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон об участии в долевом строительстве), руководством компании «СТ Групп Регион» было принято единственно верное решение об организации бизнес-процесса в четком соответствии с будущим законом. В результате сегодня согласно требованиям этого закона в России (в городах Новосибирске, Ставрополе, Ростове-на-Дону, Сочи и поселке Лазаревское) реализуются 7 жилых комплексов, площадь которых составляет более 160 тысяч квадратных метров. Первый зарегистрированный договор долевого участия в строительстве был получен нашей компанией в городе Ростове-на-Дону 4 октября 2005 года, и к настоящему времени зарегистрировано уже более 400 сделок с жилой и коммерческой недвижимостью.

До вступления в силу закона об участии в долевом строительстве нормативного документа, регламентирующего взаимоотношения между девелопером и дольщиками, решившими приобрести квартиру на «этапе котлована», не существовало. Застройщики, активно привлекающие для реализации проектов деньги своих клиентов, в основном оперировали двумя законами: Федеральным законом от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и Гражданским кодексом Российской Федерации.

Вследствие отсутствия единых требований к содержанию договоров долевого участия в строительстве участники сделок зачастую сталкивались с рядом таких трудноразрешимых проблем, как замороженное строительство, необъяснимое повышение цены конечного продукта и т. п. Тогда на первичном рынке между девелоперскими компаниями и их клиентами заключались, по сути, одинаковые, но имеющие разные названия контракты:

• •    предварительный договор купли-продажи,

• •    договор инвестирования или долевого участия,

• •    договор уступки права требования.

Нередкие случаи ущемления прав добросовестных граждан и необходимость в систематизации рынка новостроек подтолкнули законодателя к разработке и принятию нового федерального закона об участии в долевом строительстве, который, безусловно, в большей степени ориентирован на защиту интересов обыкновенного покупателя, нежели чем девелоперов. Тем не менее этот закон является некоей квинтэссенцией мировой девелоперской практики и объединяет в себе практически все сложившиеся многими десятилетиями правовые нормы привлечения соинвесторов на стадии строительства многоквартирных жилых объектов, поэтому он удовлетворяет требования российского рынка первичной недвижимости на современном этапе его развития.

Опыт компании «СТ Групп Регион» позволяет утверждать: работать и продавать строящиеся объекты в соответствии с нормами закона об участии в долевом строительстве можно. И это не так уж сложно, как считает большинство игроков рынка. Думаю, нет необходимости подробно останавливаться на разнообразных схемах, позволяющих почти легально привлекать средства инвесторов в обход указанного закона.

Основными преимуществами, которые предоставляет инвестору рассматриваемый закон, в сравнении с серыми схемами являются:

• 1)    договор долевого участия вступает в силу лишь с момента государственной регистрации в органах юстиции. Таким образом, единственный риск, остающийся для соинвестора, – это банкротство застройщика, а в остальном законодатель фактически приравнивает инвестиционный договор первичного рынка к договору купли-продажи недвижимости вторичного рынка со всеми вытекающими отсюда последствиями (исключение двойной продажи, возможность распоряжения приобретенной будущей квартирой сразу после регистрации, например залог в банке);

• 2)    возможность остановить «произвол» застройщика по отношению к инвестору – застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке только при нарушении сроков оплаты цены договора;

• 3)    введение серьезнейших штрафных санкций за затягивание сроков строительства – 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы договора в день и пятилетняя гарантия качества построенного объекта вместо однолетней, действовавшей ранее. Небольшим «перегибом», конечно, было положение о солидарной ответственности банка, кредитующего застройщика, и самого застройщика перед инвестором. Но именно в эти положения закона уже внесены поправки.

О работе

Подводя итоги первого года работы в рамках нового закона, а за это время, как мы уже отмечали, компания «СТ Групп Регион» в соответствии законом об участии в долевом строительстве сумела довести до стадии начала продаж 7 жилых комплексов в 5 регионах Российской Федерации, общая площадью которых составляет 160 тысяч квадратных метров продаваемой площади, можно сделать следующие выводы:

• •    достаточно резкое увеличение расходов на начальной стадии осуществления проекта. 20–25 процентов из собственных средств застройщика – это расходы на получение всей необходимой исходно-разрешительной документации, на все необходимые согласования (например, в Южном федеральном округе для того чтобы начать строительство многоквартирного жилого дома, в общей сложности необходимо собрать 324 подписи должностных лиц);

• •    проектно-изыскательные работы в полной мере оплачиваются застройщиком до начала продаж, потому что без полностью согласованного проекта и всей необходимой рабочей документации невозможно получить основой документ, являющийся неким камнем преткновения для львиной доли застройщиков нашей страны – разрешение на строительство. А ведь это миллионы долларов;

• •    затраты застройщика на маркетингоаналитическую службу увеличились в разы: необходимо иметь максимально близкие к реальности аналитические прогнозы на весь период строительства.

Это основные статьи возросших расходных бюджетов инвесторов-застройщиков. О таких более мелких статьях, как плата за аренду земли, увеличение штата юридического и финансового управлений в связи с необходимостью подготовки проектной декларации и т. д., на фоне сказанного можно даже и не упоминать.

Итак, мы имеем повышение стоимости «входного билета» на девелоперской рынок от традиционно укоренившихся в сознании людей, принимающих решения, с исторически минимальных 100–200 тысяч долларов (огородил площадку – начал продажи) до нескольких миллионов долларов (естественно, это зависит от размера и географии проекта). Здесь следует отметить и полное исключение на федеральном уровне в рамках национального проекта «Доступное жилье – гражданам России» любых форм и видов выделения земельных участков под застройку иначе, чем через аукционы. Этот элемент увеличения первичных расходов девелопера уже сказывается в полной мере, так как пока не все существующие проекты на рынке, где начались продажи, были получены застройщиками по разнообразным инвестированным схемам. В этих проектах стоимость земельного участка в основном выплачивается городу квадратными метрами будущего построенного объекта. Этот фактор еще увеличит себестоимость запуска проекта в зависимости от региона страны на 5–40 процентов. Но еще раз хочу подчеркнуть, что подобные негативные, в кавычках, моменты с точки зрения участников рынка, привыкших к сверхприбылям, отражают лишь перелом в психологии отечественных девелоперов. Сейчас этот процесс идет полным ходом.

Дело в том, что с принятием закона об участии в долевом строительстве в России завершился этап начального освоения строительного рынка (сами собой напрашиваются некие аналогии с периодом «дикого» капитализма средины 1990-х годов). До 1 ап- реля 2005 года на первичном рынке достаточно часто возникал некий супердемпинг. Небольшие компании, осуществлявшие свои первые проекты, или крупные девелоперы, «замахнувшиеся» сразу на слишком большое количество проектов, зачастую оказывались в отчаянном финансовом положении и, чтобы стройка не встала, на старте продаж были вынуждены отдавать квадратные метры по себестоимости или даже ниже! Это финансовый бред. Но привлечение напрямую денежных средств от частных инвесторов всегда было и по-прежнему остается самой дешевой формой кредитования строительной организации. Тогда был суперблагоприятный период для частных инвесторов, сейчас – просто нормальный. Работать согласно нормам закона об участии в долевом строительстве плохо и даже фатально для компаний, привыкших к работе в условиях дикого рынка. Но это абсолютно правильно с точки зрения мировой девелоперской практики.

Создание негативного информационного поля вокруг этого закона по большей части объясняется нежеланием многих игроков рынка нести дополнительные расходы на стадии запуска объекта и, как им кажется, уменьшать свой доход с квадратного метра. Но, смею вас уверить, уменьшение доходности девелоперских проектов не происходит, так как рынок возвращает все дополнительные расходы даже с некоей премией. Посудите сами: в городе Х на улице У строятся два очень похожих по потребительским качествам жилых комплекса. Один из них продается с государственной гарантией, предоставляемой законом об участии в долевом строительстве, другой – по какой-нибудь из «серых» схем (вексельная, банковская, предварительное бронирование через паевой инвестиционный фонд и т. п.). На основании годичного опыта продаж компании «СТ Групп Регион» можно сделать только один вывод: за дом, продающийся легально, соинвесторы готовы платить и платят на 10–15 процентов больше.

Следует обратить особое внимание на то, что с момента дефолта 1998 года на рынке первичной недвижимости нашей страны «накопилось» немало разнообразных пира- мид, как намеренно созданных (ярчайший пример – «Социальная инициатива»), так и созданных без злого умысла их организаторов лишь в силу неэффективного менеджмента. Эта мина замедленного действия рванула в 2005 году, причем в регионах даже раньше, чем в Москве. Больше года тому назад, в самом начале 2005 года, обманутые соинвесторы строительной компании «Маяк» в городе Ставрополе устроили демонстрацию у здания городской администрации. В течение года волна акций протестов прокатилась по всей России. Общественный резонанс этих негативных событий настолько велик, что не так давно в Министерстве юстиции Российской Федерации даже была зарегистрирована новая политическая партия обманутых соинвесторов. Естественно, законодательные власти не могут допустить дальнейшее существование подобного правового вакуума в столь социально значимой части нашего общества. Даже этого достаточно, чтобы утверждать: глобальных изменений в законе об участии в долевом строительстве не будет и не может быть. Ведь только после государственной регистрации договора долевого учас- тия в строительстве каждой квартире присваивается уникальный регистрационный номер, который не меняется в течение всего срока существования объекта недвижимости.

Традиционно считается, что стратегическое инвестирование в жилую недвижимость России непривлекательно для институциональных западных инвесторов. В первую очередь это происходило из-за абсолютной непрозрачности общей бизнес-схемы осуществления того или иного девелоперского проекта, возникновения различных непонятных для стороннего инвестора ситуаций в процессе получения земельных участков и исходно-разрешительной документации и, как я уже упоминал, из-за наличия на российском рынке разнообразных компрометирующих его пирамид. Следует отметить, что впервые за всю историю существования рынка первичной недвижимости в нашей стране стратегический инвестор, в том числе зарубежный, девелоперского проекта получает все необходимые и привычные ему на общепринятом мировом уровне гарантии возврата инвестиций и соблюдения сроков.

* * *

ОПРЕДЕЛЕН ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ГАРАНТИЙ Российской Федерации ПО ЗАИМСТВОВАНИЯМ, ОСУЩЕСТВЛЯЕМЫМ ДЛЯ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ИНЖЕНЕРНОЙ ИНФРАСТРУКТУРОЙ И МОДЕРНИЗАЦИИ КОММУНАЛЬНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ В ЦЕЛЯХ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА*

Исполнение обязательств субъектов Российской Федерации и муниципальных образований по целевым кредитам, привлекаемым ими в российских кредитных организациях на реализацию инвестиционных проектов по обеспечению земельных участков инженерной инфраструктурой и модернизации коммунальной инфраструктуры в целях жилищного строительства, будет обеспечиваться государственными гарантиями в части, составляющей до 50 процентов от суммы основного долга по произведенным заимствованиям. Какое-либо вознаграждение за предоставление Российской Федерацией указанных гарантий взиматься не будет (постановление Правительства Российской Федерации от 03.06.2006 № 351).