Организация процедуры ипотечного жилищного кредитования в России

Ипотечное кредитование является одним из главных и наиболее эффективных инструментов социальной политики внутри государства для решения жилищных проблем. Организация ипотечного жилищного кредитования создает не только дополнительный спрос на приобретение собственного жилья, но и позволяет решить квартирный вопрос за счёт собственных средств посредством ипотеки. Именно этим объясняется спрос на ипотечное жилищное кредитование в нашей стране, поскольку большинство населения не способно самостоятельно приобрести жилье ввиду низкого уровня дохода [4].

Стандартная процедура получения ипотечного жилищного кредита состоит из следующих основных этапов:

• 1.    Определение объекта кредитования (квартира в новостройке, на вторичном рынке, комната, индивидуальное жилищное строительство, земельный участок и др.).

• 2.    Изучение рынка участников ипотечного кредитования потенциальным заемщиком, определение кредитного учреждения, в котором собирается получить жилищный займ. Далее необходимо посетить отделение банка или их официальные сайты, чтобы ознакомиться с актуальными условиями кредитования, узнать права и обязанности, выгодные предложения по тому или иному виду ипотеки.

• 3.    Подача заявки на ипотечный жилищный кредит. Уполномоченные выступать от лица кредитора разъясняют все условия выдачи ипотечного жилищного кредита, производят расчет первоначального взноса и ежемесячных платежей и предлагают заполнить заявку – заявление, предоставить копии паспорта для дальнейшего рассмотрения дела. Принятию решения о предоставлении заемщику кредита под залог недвижимости предшествует оценка его платежеспособности, в которую входят анализ имеющихся доходов, соблюдение возрастных ограничений, оценка дисциплинированности по выполнению кредитных обязательств в прошлом – запрос кредитной истории [3, с. 21].

• 4.    Сбор документов для подачи заявки на жилищную ссуду. Необходимо предоставить следующие документы: паспорт гражданина РФ всех участников сделки; документы о семейном положении (свидетельство о браке, о рождении ребенка, если этого требуют условия той или иной программы); документы, подтверждающие доход (ф. 2-НДФЛ, выписка из трудовой книжки); справки, графики, документы по текущим обязательствам и др.

• 5.    Отправка документов для их рассмотрения в регистрационную палату. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита, указав максимальную сумму одобренной ипотеки, утвержденную ставку и график платежей или дает мотивированный отказ в течение 1-5 дней.

• 6.    Подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. При приобретении строящегося жилья целесообразно рассматривать тех застройщиков, которые аккредитованы в банке. Это позволит упростить и обезопасить процедуру ипотечной сделки. При покупке новостройки необходимо предоставить следующие документы: предварительный договор купли – продажи, заключенный с застройщиком,

• 7.    Проведение оценки жилья для соотношения с размером выдаваемой ипотеки. Заемщик привлекает оценочную компанию для проведения оценки, приобретаемого в кредит жилья. Экспертное заключение о стоимости недвижимости прикладывается к пакету документов, чтобы кредитор мог определить размер выдаваемого кредита и первоначального взноса [5, c. 177].

• 8.    Оформление сделки купли-продажи квартиры, подписание ипотечного договора и выдача кредита. Оформляется договор купли - продажи недвижимости между заемщиком и продавцом. Производится страхование имущества и заключается кредитный договор между заемщиком и кредитором, по которому заемщик становится собственником жилья, перешедшего под залог банку.

• 9.    Регистрация прав собственности. Для государственной регистрации сделки в соответствии с N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" [2] необходимо передать в Росреестр правоустанавливающие документы, копии паспортов, квитанцию об уплате государственной пошлины, и в течение 5 рабочих дней происходит регистрация прав собственности на приобретаемое имущество.

• 10.    Проведение расчетов с продавцом недвижимости. Для окончательного расчета полученное свидетельство о государственной регистрации недвижимости передается кредитору, на основании чего сумма кредитных средств зачисляется на счет заемщика, а затем перечисляется продавцу [6].

чтобы кредитор мог оценить жилье, являющееся обеспечением кредита, а также документы об уплате первоначального взноса (квитанция, кассовый чек) от застройщика.

В случае приобретения вторичного жилья в пакет документов входят: правоустанавливающие документы (свидетельство о гос.регистрации права собственности, договор купли-продажи (или дарения, о разделе имущества и др.), копии паспортов продавцов, копию лицевого счета, технический, кадастровый паспорт, выписку из ЕГРП, справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам, по налогу на имущество и иные. Если недвижимость покупается с земельным участком, список на заявку дополняется документами о праве собственности на землю, о границах земельного участка.

В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.

При наступлении несостоятельности заемщика возможно принудительное и добровольное обращение взыскания на заложенное имущество. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, возможно во внесудебном и в судебном порядке. Однако при ипотеке жилой недвижимости обращение взыскания возможно только через суд с целью недопущения незаконного давления на заемщика со стороны кредитора. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней, осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки) [5, с. 179].