Организация процесса ипотечного жилищного кредитования в коммерческих банках

Для создания отношений между субъектами ипотечного жилищного кредитования основным участником – кредитной организаций – создается система организации и управления кредитными отношениями.

Построение системы предоставления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов в банке - это сложный многоступенчатый процесс, требующий комплексного и взвешенного подхода. Структура любого коммерческого банка, как правило, строится в соответствии с основными блоками ипотечного кредитования. Возможны различные схемы организации этапов процесса предоставления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов в банке. Исследователями (И. В. Павлова) данный процесс разделен на несколько основных блоков.

Рассмотрим особенности организации каждого блока.

Блок 1. Организация подразделений банка, выполняющих функции предоставления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов.

Структура кредитующего подразделения и его взаимодействие с другими подразделениями определяются масштабами ипотечного кредитования, осуществляемого банком. Если это универсальный коммерческий банк, то в нем создается либо управление, либо отдел ипотечного жилищного кредитования.

Организационная схема подразделения выстраивается в зависимости от предполагаемых объемов кредитования и от самой структуры банка. Важнейшим требованием к структуре подразделения является обеспечение выполнения в полном объеме всех необходимых для полного процесса ипотечного жилищного кредитования действий:

• -    рассмотрение заявлений-анкет на получение кредита;

• -    проверка сведений о клиенте и его имуществе;

• -    проверка и оценка приобретаемой и передаваемой в залог квартиры;

• -    подготовка документов и проведение сделки по предоставлению кредита и купле-продаже квартиры;

Работа ипотечного кредитующего подразделения может быть также организована без учета разделения труда по следующему принципу: с каждым клиентом работает только один менеджер (кредитный эксперт), который выполняет все необходимые функции самостоятельно, начиная с предварительной консультации и заканчивая полным погашением кредита и снятием залога с квартиры.

Блок 2. Бюджет ипотечного жилищного кредитного подразделения. Предоставление ипотечных жилищных кредитов требует от коммерческих банков создания механизма формирования дешевых долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования. В настоящее время наиболее распространенными источниками долгосрочных ресурсов для жилищной ипотеки могут быть названы следующие:

• -привлекаемые коммерческими банками на депозиты различной срочности и расчетные счета от граждан и юридических лиц;

  -предоставляемые из бюджетных источников в различных формах участникам ипотечного рынка (банкам, заемщикам, инвесторам и т.д.) с целью субсидирования ипотечного жилищного кредитования и др.

Блок 3. Основные риски при ипотечном жилищном кредитовании.

Долгосрочный характер и технология предоставления ипотечного жилищного кредита делает коммерческие банки особенно подверженными рискам.

Рассматривая под «риском» вероятность наступления или ненаступления какого-либо события, влияющего на опасность недополучения прибыли, исследователями (Павлова [], и др.) называется множество видов рисков различной природы, которым подвергаются банки в процессе ипотечного жилищного кредитования: кредитный, валютный, риск банковской неликвидности (ликвидности), риск потерь доходов в результате изменения процентных ставок, юридический риск, риск потери репутации при внедрении нового продукта, политические, снижение стоимости недвижимости и т.д. Основы управления рисками в банках с выходом указания ЦБ РФ от 15.04.2015 №3624-У «О требованиях к системе управления рисками и капиталом кредитной организации и банковской группы» стандартизированы.

Блок 4. Создание ипотечных кредитных продуктов. Расчет доходности и себестоимости ипотечного кредитного продукта.

Являясь одним из наиболее востребованных розничных кредитных продуктов, ипотечные жилищные продукты входят в продуктовые линейки почти всех универсальных российских банков. Однако успешность его продвижения напрямую зависит от того, насколько правильно была выбрана и реализована стратегия выхода на рынок, насколько параметры ипотечного продукта соответствовали конъюнктуре рынка, насколько правильно информация о продукте была доведена до клиента, правильно ли были определены каналы продаж.

Создание и реализация ипотечных продуктов выделяется банками в самостоятельный проект. При разработке продуктовой линейки банк определяется с количеством ипотечных жилищных продуктов, с которым намерен выйти на рынок.

Блок 5. Методология кредитования.

Процессы предоставления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов различаются в зависимости от типа продукта. Однако данная процедура законодателем стандартизирована в ст.2.3 постановления Правительства РФ №28 и сводится к организации нескольких основных этапов:

• 1)    продажа кредита;

• 2)    рассмотрение заявки и принятие предварительного решения о кредитовании заемщика;

• 3)    рассмотрение объекта залога и принятие окончательного решения о кредитовании;

• 4)    подготовка и проведение сделки;

• 5)    обслуживание и погашение кредита.

Процесс продажи ипотечного кредитного продукта заключается в необходимости привлечения внимания потенциальных заемщиков к продукту. Разработка стратегии продаж предполагает, прежде всего, определение каналов, через которые банк планирует продавать ипотечные продукты.