Организационно-экономические аспекты арендных отношений в аграрном бизнесе в Российской Федерации

Текущее состояние экономики страны сформировало множество форм собственности на землю. Такое многообразие совместно с приоритетной платностью землепользования в России создали условия для развития земельных отношений, в которых аренда занимает основополагающее место, так как повышает эффективность использования ресурсами.

В России в последние годы арендные отношения приобрели качественно новое развитие. Плата за землю при заключении договора аренды предоставляет полную свободу и самостоятельность в принятии решений. Однако на протяжении лет сохранились прежние арендные отношения, что делает землепользование адаптируемой к изменениям законодательства в области землепользования.

Арендные отношения не рушат состоявшийся экономический строй и не меняют уклады, наоборот они обеспечивают эволюцию хозяйствующего субъекта,     создают     условия     экономического     партнерства товаропроизводителей в современных реалиях.

Субъектами рынка земельных отношения являются арендатор – оформляющий договор на собственное пользование землей и арендодатель – владелец земельного участка, чаще всего государство.

В аренду передаются только те земли, которые юридически оформлены, то есть прошли государственный учет в кадастре. Они должны состоять в списке земель сельскохозяйственного назначения страны, также могут находится в долевой собственности. Арендные отношения в РФ регулируются ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

При этом земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, могут быть предоставлены арендаторам только для определенных целей. К их числу относятся: ведение личного подсобного хозяйства; организация крестьянского хозяйства; садоводства и животноводства; жилищного строительства, а также при перерегистрации ранее предоставленных земельных участков.

2011 год стал последним годом, когда в докладе о состоянии земель фигурировали цифры по количеству совершенных сделок по аренде земель. Авторы не могут уточнить причину этого, однако показатели достаточно значимы для анализа. За год было оформлено более 3 миллионов сделок по аренде государственных и муниципальных земель. В структуре сделок также стоит отметить, что аренда земель составляла 53%, а продажа – 43%.

На основе семантического анализа доклада можно сделать вывод о том, что соотношения при выборе аренды или продажи практически одинаковое. В связи с чем отмечался данный факт? Недостатки арендных отношений в сельском хозяйстве можно сказать кроятся сами в себе, причем они характеризуются нестабильностью землепользования. Например, арендодатель может уйти от продолжения аренды, несмотря на то, что арендатору гарантируется преимущественное право. Также свой след оставляет не совсем корректное понимание владельцев земель о развитии земель, орошении, удобрение, так как раз земля не моя – зачем с ней что-либо делать. Еще К. Маркс говорил: «одна из величайших помех рациональному земледелию, потому что фермер избегает всяческих улучшений и затрат, раз нельзя ожидать, что они целиком будут использованы до истечения срока его аренды» [3]. Существует ряд мер, способствующих улучшению ситуации в плане борьбы с этими недостатками, в частности основным способом считается создание долгосрочной аренды, нахождение баланса между интересами арендатора и арендодателя, и создание стабильных эволюционирующих условий для с/х производства.

Арендатор вправе платить за пользование земельными участками на основании подписанного договора в денежной и эквивалентной ей, натуральной формах. Однако стоит отметить что по результатам 2011 года всего лишь 2.4% от общего количества сделок оплачивались в натуральной форме в виде товаров или услуг владельцу, остальной массив договор заключался с условием оплаты в денежной форме. Размеры арендной стоимости формировались зачастую по самой простой формуле: зависимость существовала (да и до сих пор так) от кадастровой стоимости земельного участка, а также от коэффициентов, которые присуждается относительно ценности занимаемых территорий. Несомненно, что при данной сложившейся практике существует достаточно большое количество вариаций расчет в зависимости от местоположения участка, его качества, а также, что немаловажно, от спроса и предложения на землю.

Размер арендной платы устанавливается законодательно, используется база действующих ставок земельного налога плюс коэффициенты, зависящие от качества земли и биоклиматического потенциала. По данным мониторинга и государственного доклада в субъектах РФ в 2011 г. с/х предприятия в качестве арендной платы платили – 3.63 руб. / кв.м. вне населенных пунктов и 6.57 руб. / кв.м. внутри населенных пунктов. Более поздние данные в открытом доступе не находятся.

Серьезная часть аренды приходится на земельные доли, при этом здесь возникают проблемы. Множество предприятий заключает договора аренды земельных долей, которые предусматривают выделение гражданам сельскохозяйственных товаров – зерна, кормов, а также оказание транспортных услуг и обработку участков. Такая помощь в ведении хозяйства перестала позиционироваться с собственностью на земельную долю и выступает как продолжении долголетней практики хозяйствования, лишая земельный оборот развития.

Проведенные авторами выборочные обследования по отдельным административным районам Свердловской области, размер натуральной оплаты практически не изменился по сравнению с данными шестилетней давности.

Пенсионеры, работники социальной сферы как правило получают меньший объем продукции и услуг в счет платежей нежели собственники земельных участков, работающих на аграрных предприятиях.

Авторы приходят к выводу, что аренда земли в сельском хозяйстве получила большое развитие. Однако ограниченность земли как фактора производства, а также увеличение площадей сельхозугодий требуют коренных изменений арендных отношений в экономическом плане и в правовом. Совершенствование законодательства позволит соблюсти баланс интересов арендатора и владельца земельного участка. Организационноэкономический механизм аренды позволяет своевременно решать проблемы арендодателей земельных участков и обеспечивает эффективное использование земельных ресурсов в будущем.