Основные формы управления многоквартирным домом: достоинства и недостатки

В современном обществе одной из важнейших отраслей деятельности человека является жилищно-коммунальное хозяйство. Основное место обитания людей – это город. Около 80% населения станы проживает в городах и поселках городского типа. В современном городе человек должен быть обеспечен жильем, водой, канализацией, теплом, городским транспортом и т. д.

Невозможно себе и представить современное производство без обеспечения его услугами ЖКХ. Нельзя представить и функционирование города, нормальную жизнедеятельность населения без городского благоустройства (освещения, дорог, озеленения улиц, благоустройства территории и вывоза мусора). Следовательно, услуги ЖКХ — важнейший фактор при развитии производства и воспроизводства рабочей силы.

Известно, что с 1 января 2008 года в нашей стране все жилые дома должны были перейти на новую систему управления, а каждый собственник жилья – почувствовать на себе качественные перемены, которые повлекла за собой реформа ЖКХ.

Таким образом, хотелось бы рассмотреть различные варианты управления многоквартирным домом и определить наиболее эффективный способ.

Главное преобразование в сфере жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации – это участие собственников квартир при решении вопросов содержания многоквартирного дома. При этом обязательное условие в достижении данной цели – инициатива и разумная активность самих собственников жилья.

Принципы управления многоквартирными домами базируются на Жилищном кодексе РФ (статья 161), предусматривающем

• -    безопасные и благоприятные условия проживания граждан;

• -    надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме;

• -    решение вопросов пользования указанным имуществом;

• -    предоставление коммунальных услуг гражданам [1].

В соответствии с требованиями, установленными ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Жилищный кодекс предусматривает три варианта такого управления:

• 1.    управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

• 2.    управление товариществом собственников жилья;

• 3.    управление управляющей организацией [1].

Для выбора способа управления многоквартирным домом необходимо провести общее собрание собственников квартир, а также собственников нежилых помещений в доме (например, магазинов, расположенных на первом этаже). Такое собрание будет считаться состоявшимся, если в нем приняли участие собственники и их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников в доме.

Решение о выборе одного из способов управления домом, считается принятым, если за него отдали более половины голосов участвующих в собрании. Если в собрании участвовали собственники, имеющие 60% голосов, то для принятия решения достаточно 30% + 1 голос от общего числа голосов жильцов дома.

Собственники сдают решения в определенное место или по указанному адресу в течение установленного в сообщении или бланке решения срока (например, в течение 10 дней их надо сдать одному из жильцов дома, который выбран председателем домового комитета, либо обслуживающей организации, занимающейся подготовкой собрания).

Решение о выборе способа управления домом, принятое на общем собрании или на собрании в форме заочного голосования, обязательно для всех собственников, в том числе и для тех, кто не участвовал в голосовании или высказался против принятого решения. Собственники нежилых помещений тоже должны подчиниться принятому решению.

Теперь рассмотрим, в чем суть различных способов управления домом.

Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме - этот вариант в российских условиях фактически не применим. Если собственники принимают решение, что они самостоятельно будут управлять домом, то им нужно будет заключить общий договор по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с организацией, которая предоставляет подобные услуги.

А вот для получения остальных коммунальных услуг каждому собственнику придется самостоятельно заключать отдельные договоры: договор на электроснабжение, договор на холодное и горячее водоснабжение и т.д.

Для этого владельцу квартиры придется самостоятельно ездить по различным службам. Кроме того, все равно всем жильцам вместе надо искать обслуживающую организацию для техобслуживания и ремонта дома. Далее возникают еще одни проблемы.

Необходимо, чтобы у каждого собственника были отдельные счетчики на все потребляемые им ресурсы. Счетчики на электричество есть у всех.

Счетчики на газ тоже можно поставить. Однако, в домах советской постройки не всегда есть возможность без проведения дополнительных работ установить даже индивидуальные счетчики на воду. Со счетчиками на тепло еще сложнее. Ведь зафиксировать, кто в доме сколько «потребил» тепла, практически невозможно.

Таблица 1 – Достоинства и недостатки управления многоквартирным домом непосредственно собственниками

Достоинства

Недостатки

1.    Граждане  –  абоненты  поставщиков коммунальных услуг. 2.    Сбор       платежей      осуществляет непосредственно поставщик услуги или поручает ЖЭО по договору. 3.    Задолженность        числится        за неплательщиком – конкретным жителем. 4.    Городской бюджет несет ответственность только  за  оплату  городских  льгот, субсидий, дотаций. 5.    Наличие   возможности   (теоретически) утверждения тарифов на коммунальные услуги с учетом неплатежей населения.

1.    Отсутствие учета платежей по каждому дому 2.    Сложности в определении размера платежей (кто будет составлять смету) 3.    Сложности    в    заключении договоров на оказание услуг по содержанию    мест    общего пользования      с     каждым собственником (либо оформление собственниками доверенности

Таким образом, самостоятельно управлять своим домом могут жильцы только таких домов, где квартир немного - от двух до четырех.

Теперь рассмотрим следующий вариант управления – это создание товарищества собственников жилья.

Жильцы дома могут создать товарищество собственников жилья, если за его образование было отдано более 50% голосов от всех голосов собственников помещений в доме. При этом в одном доме может быть создано только одно товарищество, но ТСЖ может объединить несколько соседних домов.

ТСЖ можно создать даже в том случае, если в доме есть государственные или муниципальные квартиры. Достоинства и недостатки отражены в таблице 1.

Таблица 1 – Достоинства и недостатки ТСЖ

Достоинства

Недостатки

1.    ТСЖ самостоятельно контролирует качество  предоставляемых  услуг, самостоятельно        обеспечивает санитарное и техническое состояние общего имущества, устанавливает плату за тек. содержание и ремонт. 2.    ТСЖ     имеет     возможность самостоятельно      распоряжаться местами    общего    пользования (например, сдача в аренду) и как следствие извлекать дополнительные средства 3.    ТСЖ     имеет     возможность самостоятельно           выбирать управляющую компанию 4.    Возможность          использовать банковские кредиты

1.    Вызывает сомнение желание граждан нести финансовое бремя содержания домов,   требующих   капитального ремонта 2.    Создание ТСЖ требует материальных затрат (государственная регистрация ТСЖ в качестве юридического лица, найм квалифицированных сотрудников и  выплата им заработной  платы, материально-техническое  обеспечение ТСЖ) 3.    Моральная неготовность собственников управлять    своей    собственностью самостоятельно без участия государства 4.    Накопление             кредиторской задолженности  перед  поставщиками услуг   у   ТСЖ   (при   наличии задолженности у проживающих)

Следующая форма управления - управление управляющей организацией. В качестве управляющей компании выступает организация созданная застройщиком новостройки, либо управляющей компанией становится обслуживающая организация. В итоге выбор для большинства жителей сводится к тому, что выбор падает на один из близлежащих ДЭЗов. Собственники жиля, будут платить деньги управляющей компании за обслуживание дома, и за все коммунальные услуги, и за свои услуги.

Достоинства и недостатки представлены в таблице 3.

Таблица 3 – Достоинства и недостатки управления многоквартирным домом управляющей компанией

Достоинства

Недостатки

1.    Собственники        самостоятельно выбирают организацию, которая будет оказывать коммунальные услуги и услуги по текущему содержанию и ремонту мест общего пользования. 2.    Наиболее простой способ управления, не требующий частого проведения общего собрания собственников. 3.    Граждане   обращаются   в   одну организацию по любому поводу. 4.    Городской       бюджет       несет ответственность  только  за оплату городских льгот, субсидий и дотаций.

1.    Управляющая    компания    несет ответственность по долгам жителей за коммунальные услуги. 2.    Накопление            кредиторской задолженности перед поставщиками услуг у управляющей компания (при несвоевременном    финансировании льгот, субсидий и дотаций). 3.    Возможность обращения взыскания на имущество управляющей компании – муниципальной формы собственности.

Каждый дом может нанять только одну управляющую компанию. Действие договора - от 1 года до 5 лет (возможно продление). Управляющая организация один раз в год в течение I квартала текущего года должна представить отчет собственникам квартир о выполнении договора управления за предыдущий год.

В большинстве регионов жители не торопятся с выбором. В связи с этим, многие управляющие организации, пытаются повлиять на собственников, чтобы они выбрали именно их.

Исходя из сопоставления достоинств и недостатков различных форм управления, можно сделать вывод, что товарищество собственников жилья имеет ряд сравнительных преимуществ.

Во-первых, собственники помещений самостоятельно принимают решение, каким способом управлять своим домом.

Во-вторых, ТСЖ самостоятельно планирует, когда проводить ремонтные работы в доме, определяет их очередность. План работ и смета расходов на год утверждаются на общем собрании членов ТСЖ.

Любой член ТСЖ может осуществлять контроль за расходованием средств товарищества, как получаемых за счет платежей населения, так и за счет поддержки государства. В ТСЖ действует ревизионная комиссия. Прозрачность бюджета - это его существенное преимущество ТСЖ.

В-третьих, ТСЖ может иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общедолевой собственности (технический этаж, подвал и т.п.), рационального использования земельного участка, предоставления рекламных площадей и др.

В-четвертых, ТСЖ позволяет экономить на расходовании воды, тепла, электрической энергии за счет установки узлов учета и применения энергосберегающих технологий.

В-пятых, жильцы, участвуя в управлении собственным домом, могут сами определять, какое именно соотношение в цене и качестве услуг для них является наиболее приемлемым.

Таким образом, товарищество собственников жилья является наиболее приемлемой формой управления многоквартирным домом.