Основные изменения в законодательстве долевого строительства и их влияние на участников рынка

Первые сделки на рынке финансирования недвижимости реализовывались на принципах проектного финансирования и инвестиционного кредитования. За это время продуктовая линейка по данному направлению значительно менялась. На изменения во многом повлияло внешнее окружение: становление рынка в целом и переход к цивилизованным отношениям, появление специфического законодательного регулирования, например принятие в 2004 г. Федеральный закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ.

В настоящий момент основным источником финансирования строительства жилья в России являются средства участников долевого строительства. Доля участников долевого строительства в общем объеме инвестиций в жилье в 2017 г. составила более 60%, а доля банковского финансирования — менее 30%.

После изменений, вступивших в силу с 1 июля 2018г., картина сильно меняется. Основная цель изменений в законодательстве долевого строительства, вступивших в силу летом 2018г., заключается в поэтапном замещении банковским кредитованием с использованием специальных условных счетов — эскроу-счетов долевого строительства.

Данные изменения значительно ужесточили требования к застройщикам:

• •    Одна компания – одно разрешение на строительство или несколько разрешений (при комплексном застройке);

• •     Задолженность по налогам - не более суммы, являющейся

основанием для возбуждения дела о банкротстве;

• •     Собственные средства - 10% бюджета проекта или целевой

кредит не менее 40% стоимости строительства;

• •    Кредиты и займы - исключительно целевые, в том числе займы материнской компании - не более 20% стоимости строительства, ставка: max - ключевая +2%;

• •     Банковское сопровождение, в том числе по проектам с

  разрешением на строительства до 01.07.2018г.;

• •     Обязательное применение счетов-эскроу, если договор с

  первым дольщиком зарегистрирован после 01.07.2019г.

Девелоперы смогут возводить жилье по принципу одно разрешение — один счет и один застройщик. Исключение сделано для девелоперов, ведущих комплексное освоение территории (КОТ). Они могут строить по нескольким разрешениям несколько домов в рамках КОТ или на одном земельном участке. Банк будет контролировать и иметь право отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Другие денежные операции по строительству объекта вне рамок закона о долевом строительстве будут запрещены.

Во время переходного периода с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года будет использоваться старый механизм привлечения средств граждан в строительство новостроек (долевое строительство) параллельно с новым — с помощью эскроу-счетов. С 1 июля 2019 года девелоперы смогут привлекать деньги граждан только на спецсчета в уполномоченных банках. До конца 2020 года доля договоров долевого участия (ДДУ), заключенных по эскроу-счетам, составит 95%.

Эскроу — спецсчета условного депонирования, на которых аккумулируются денежные средства граждан до завершения строительства дома. На каждое разрешение на строительство открывается отдельный счет. Покупатель сможет вернуть свои деньги со счета в банке в случае, если задержка в сроках сдачи квартиры превышает шесть месяцев.

Деньги дольщиков на эскроу-счетах будут страховаться в Ассоциации страхования вкладов по аналогу с банковскими вкладами на сумму до 10 млн. руб. В случае если деньги привлекаются по договору долевого строительства, то они, как и ранее, страхуются в Фонде защиты дольщиков (компенсационном фонде). Сейчас девелоперы перечисляют 1,2% от стоимости каждого ДДУ. Средства в Фонд будут привлекать до 1 июня 2019 года, дальше страхование станет вестись по эскроу-счетам.

Фонд защиты прав граждан будет заниматься достройкой и финансированием проектов, по которым не уплачивались взносы в компенсационный фонд. Помимо самих домов, Фонд также должен решить вопрос с финансированием строительства инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, необходимой для функционирования ЖК.

Одно из самых важных предложений сегодняшних поправок -создание при ДОМ.РФ новой структуры арбитражных управляющих, которые в случае банкротства застройщика, застраховавшего свою ответственность в страховой компании, наделяются полномочиями забирать средства у страховщиков и направлять их либо дольщикам, либо новым застройщикам на достройку объекта.

В результате данных поправок страховые компании были вынуждены уйти с рынка долевого строительства, что, безусловно, отразится на работе большинства застройщиков.

Очевидно, что при уходе с рынка страховщиков ДОМ.РФ столкнется с такой проблемой, как отсутствие на данный момент необходимой экспертизой для выявления недобросовестных застройщиков. То есть фонд будет вынужден гарантировать деятельность всех застройщиков, руководствуясь только формальными критериями, что неминуемо скажется на росте числа проблемных объектов. Доказательством тому могут служить первые страховые случаи по застройщикам, которым страховая компания "РЕСПЕКТ" в свое время отказала в страховании.

Парадоксально, но закон, который должен был обезопасить дольщиков, сделал рынок недвижимости очень нестабильным. Все большее количество застройщиков объявляют себя банкротами. Так, по данным портала ЕРЗ, на ноябрь 2018 года количество застройщиков-банкротов в России увеличилось за год на 71%, а объем не завершенного ими строительства вырос до 9,9 миллиона квадратных метров.

Это связано как с упрощением процедуры банкротства, так и с нежеланием застройщиков играть по новым правилам. Соответственно, растет число обманутых дольщиков. Если, по официальным данным их в стране около 30 тысяч, то по неофициальным эта цифра уже перевалила за сотню тысяч. Новые поправки в законопроект грозят еще больше расшатать рынок, лишая его игроков необходимого переходного периода.

Еще одной возможной угрозой после введения нового регулирования - является возрастающая долговая нагрузка застройщика, так как средства на эскроу-счетах блокируются до момента ввода здания в эксплуатацию, а взамен застройщику выдается целевой кредит по льготной ставке. При этом запас прочности выше у крупных девелоперов со значительным объемом собственного капитала, которые могут работать по новым правилам при более низком значении финансового рычага, а также имеют потенциал повышения операционной эффективности за счет масштаба. В результате перехода на новую систему финансирования на рынке произойдет консолидация.

Из-за роста долговой нагрузки под давлением оказывается рентабельность по чистой прибыли. Потенциально компенсировать данный эффект может рост средней цены за счет снижения дисконта на этапе котлована, однако в условиях высокой эластичности спроса величина скидки определяется не субъективным восприятием риска банкротства застройщика (который зачастую недооценивается), а финансовыми возможностями населения. Так как любое значимое сокращение дисконта на ранних этапах строительства приведет к резкому снижению привлекательности ДДУ.

Картина меняется при анализе показателя рентабельности собственного капитала. Долгое время основой привлекательности сферы жилищного строительства была возможность использования значительного финансового рычага (преимущественно за счет привлечения средств дольщиков).

Для восстановления рентабельности собственного капитала на дореформенном уровне с сохранением приемлемых показателей кредитного риска потребуется единовременный рост цен на 4–5% после вступления закона в силу.

Изменения в законодательстве долевого строительства не менее сильно повлияют еще на одного участника рынка жилого строительства -банки. Основной момент, который характеризует инструмент расчетов через счета эскроу применительно к коммерческим банкам, — это то, что раньше часть рисков по проекту застройщик перекладывал на дольщиков. То есть, если, например, застройщик вовремя не сдает дом в эксплуатацию, страдают дольщики, которые уже произвели оплату по договору участия в долевом строительстве. В данном случае им нужно взыскивать уплаченные средства, а если их нет, то и взыскать нечего, и возникает ситуация обманутых дольщиков. А в новых реалиях эта часть рисков, которая раньше перекладывалась на дольщиков, теперь перекладывается на банк. Потому что дольщик не рискует: зарегистрированный договор долевого участия оплачивается путем депонирования средств на счете эскроу. Если дом не сдан по каким-то причинам, дольщик получает свои деньги обратно. Получается, что больший риск теперь несет банк, который предоставил финансирование, можно сказать, в полном объеме, а не застройщик, который по каким-то причинам не завершил строительство дома. Поэтому для банковского сектора это означает рост рисков.

Таким образом, можно сделать вывод, что поправки в законодательстве в части долевого строительства имеют неоднозначный характер. И решая одну проблему – защиту средств дольщиков – открывают новые возможности для недобросовестных застройщиков. Единственным неоспоримым результатом является – резкое снижение застройщиков и новых проектов в отрасли.

Серьезные проблемы могут успешно решаться только после серьезного обсуждения и проведения дискуссий и слушаний. Сфера долевого строительства слишком социально значима, чтобы можно было принимать законодательные решения, не убедившись в том, что новые условия функционирования рынка удовлетворят сотни тысяч обманутых дольщиков.