Основные принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество составляют Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ)1 и ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»2 и принятые в соответствии с ними иные федеральные законы.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости – это акт признания государством факта возникновения, прекращения, ограничения или перехода прав в отношении конкретного объекта недвижимости.

Государственная регистрация – является единственным доказательством существования зарегистрированного права и может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории РФ по системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним установленной Федеральным законом. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Ограничения (обременения) прав, такие как сервитут, ипотека, доверительное управление аренда также подлежат государственной регистрации наряду с регистрацией вещных прав на объекты недвижимого имущества.

С одной стороны, участниками отношений, возникающими при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав – с другой стороны.

Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, являются общедоступными и предоставляются в виде выписки из единого государственного реестра прав по запросам любых заинтересованных лиц посредством почтового отправления, использования сетей связи общего пользования или иных технических средств связи, посредством обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения Единого государственного реестра прав.

Выписка из Единого государственного реестра прав должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости.

Государственная регистрация позволяет избежать: самовольного захвата земли; нецелевого использования; несвоевременного возврата временно занимаемых участков; дает основу для объективного учета, налогообложения, разрешения земельных споров3, пресечения нарушений коррупционной направленности, в частности, путем усиления контроля за деятельностью государственных и муниципальных служащих и должностных лиц путем законодательного закрепления механизма негосударственного контроля4, а также путем устранения несогласованности в действиях структурных подразделений органов государственной власти и местного самоуправления5.

Основаниями для осуществления государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, ограничения, перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

• 1.    акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, установленном законодательством;

• 2.    договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством;

• 3.    акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, которое действует в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

• 4.    свидетельства о праве на наследство;

• 5.    судебные акты, которые вступили в законную силу;

• 6.    акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, которое действует в месте издания таких актов на момент их издания;

• 7.    иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

• 8.    иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, ограничение, переход или прекращение прав.

Проведение государственного кадастрового учета земель и регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должно осуществляется на основании следующих принципов.

• -    принцип обязательности – государственную регистрацию вещных прав, их ограничений (обременении) необходимо проводить в обязательном порядке;

• -    принцип единства системы и технологии регистрационных действий на всей территории РФ, который означает, что независимо от форм собственности, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка и иной недвижимости сведения о них заносят в ЕГРЗ, ЕГРП на всей территории РФ;

• -    принцип признания ранее возникших прав – все права на недвижимое имущество, которые возникли до вступления в силу существующего законодательства, признают юридически действительными;

• -    принцип открытости и гласности сведений – все сведения, которые содержатся в ЕГРЗ или ЕГРП, о любом объекте предоставляют любому лицу в установленном законом порядке;

• -    принцип платности информации – информацию о зарегистрированных объектах недвижимости и правах на них предоставляют за плату;

• -    принцип сопоставимости и совместимости сведений ЕГРЗ, ЕГРП и других государственных и ведомственных кадастров, реестров, баз данных в области регулирования недвижимости;

• -    принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними других объектов недвижимости;

• -    принцип привязки к земельно-кадастровым участкам остальной информации об объектах недвижимости.

К документам, необходимым для проведения государственной регистрации прав обязательно прикладывается кадастровый паспорт объекта недвижимости. Юридическую силу представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов проверяют учреждения юстиции по регистрации прав. Если документы отвечают всем требованиям российского законодательства, то истребование дополнительных документов не допускается.