Основные проблемы ипотечного кредитования

В современном мире обеспечение населения нашей страны комфортным и доступным жильем является очень актуальной задачей, особенно для регионов России. Купить недвижимость на собственные средства может не каждый житель. Следовательно, перед гражданами возникает вопрос привлечения заемных источников финансирования. И наиболее приемлемым является ипотека.

В нашей стране год за годом увеличивается объем выданных жилищных ипотечных кредитов, так же возрастает сумма задолженности. Ежегодно, сумма задолженности увеличивается в 1,5 – 2 раза. Это вызвано увеличением спроса на данный кредитный продукт. Можно сделать вывод, что число граждан, получивших ипотеку больше, чем число погасивших такие кредиты.

Но необходимо отметить, что происходит сокращение сроков кредитования, что является негативным фактором. Происходит увеличение процентных ставок по жилищным кредитам. Это объясняется стремлением банков выдать как можно больше  кредитов при  ускоренной  оценке кредитоспособности заемщика. Возрастающий кредитный риск необходимо страховать путем повышения стоимости кредита. Повышение процентных ставок является следствием роста спроса на жилье. На протяжении длительного времени лидером на рынке ипотечного кредитования является Сбербанк РФ, у которого сравнительно низкие процентные ставки. [1]

Совсем недавно был подготовлен проект федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»

консорциумом в составе Фонда «институт экономики города», Центра развития континентального права и Фонда законодательных предположений по заказу Росреестра. Законопроект находится в стадии обсуждения. Одной из основных целей законопроекта является повышение гарантий системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество. [2]

Особым видом страхования кредитного риска является ипотечное страхование, защищающее ипотечного кредитора от убытков, возникших в результате дефолта заемщика и последующей продажи залогового имущества. Оно выполняет роль частичной замены капитала банка: обеспечивает эффект снижения неожиданных убытков путем диверсификации кредитного риска во времени.

В связи с тем, что риски характеризуются высокой взаимозависимостью на уровне национальных рынков, основной принцип страхования – объединение независимых рисков, почти не соблюдается, а это влечет более высокие требования к резервам и капиталу страховщиков. Ипотечные страховые компании могут переживать периоды отрицательной рентабельности своих операций, которые необычны для традиционных видов страхования и обуславливают повышенную платежеспособность.

Но ключевая проблема состоит в том, что, несмотря на наличие общих базовых принципов страхования, не существует универсального стандарта платежеспособности страховщика с учетом всего разнообразия рисков. Нет международного стандарта капитала, что приводит к сложностям регулирования риска.

Применяемый в настоящее время Банком России упрощенный стандартизированный подход к оценке достаточности капитала почти не чувствителен к рискам ипотечного кредитования.

Предлагаемые Базельским комитетом изменения, впервые сформулированные в Соглашении 2 и расширенные Базелем 2,5 и Базелем 3, радикально меняют подходы к регулированию капитала в важнейших направлениях: самостоятельная оценка кредитного риска в надзорных целях; признание внешних механизмов кредитной поддержки.

В последние 5-7 лет требования к характеристикам кредитов, критерии андеррайтинга и технологии сформировались как стандартные и не подвергались серьезным изменениям. Секьюритизация ипотеки для подавляющего большинства банков остается дорогостоящей по сравнению с желаемым эффектом, особенно на фоне отсутствия необходимого опыта, ресурсов и должной оценки стоимости ипотечных активов с учетом процентного и кредитного рисков. Применение финансовых инструментов, усиливающих кредитное качество ипотечных активов является сложной проблемой, поскольку ее решение зависит от того, насколько регулятивная и правовая среда будет способствовать устойчивому функционированию этих инструментов.

С 2009 года на отечественном рынке ипотечного кредитования происходят серьезные изменения, способствующие необходимому обновлению нормативно – правовых условий. Улучшения произошли: в банковской практике ипотечного кредитования, формировании стандартов; в накоплении качественной исторической рыночной информации; в риск-менеджменте и портфельном управлении; в услугах кредитных бюро и стандартах оценки недвижимости. [3]

Ипотечный рынок России, пережив V-образное развитие в 2009г. и превысив в 2012г. докризисные объемы, в настоящее время демонстрирует иное содержание: достаточно устойчивое качество ипотечных портфелей лидеров рынка, свидетельствующее о высоком уровне стандартизации и более взвешенных подходов к кредитной политике. И исходя из этого, многие ипотечные банки ведут диалог с БР о возможности применения более гибких подходов к регулятивным оценкам достаточности капитала. [4]

Подводя итоги, можно сказать, что обеспеченность жильем определяет качество жизни населения, а следовательно, и развитие государства в целом. Поэтому, необходимо организовывать целенаправленное взаимодействие всех субъектов механизма ипотечного кредитования в целях соблюдения интересов каждого из участников.