Особенности доходного подхода к оценке земельных участков

Рента земли подразумевают под собой капитализацию, именуемая и ее непосредственное участие в основных тезисах доходного подхода, дабы выявить рыночную стоимость.

Такой вариант земельной ренты, основывающийся на капитализации, в своей основе используется уже для земельных участков, которые могут быть как застроенные, так и не застроенные, в своем роде, неся в себе характеристики универсальности. Главной составляющей конъюнктурой подобного метода, будет выступать, условие, при котором будет создан вариант, во взимании земельной ренты, в отношении земельного участка, который находится в состоянии оценки [1, с. 276].

В таковом методе, имеются присущие ему индивидуальные характеристики. Алгоритм может быть следующим:

• 1.    Необходимо выявить в момент осуществления оценки стоимости все будущие равные между собой или, которые будут меняться с равным темпом величины земельной ренты за равные отрезки времени и является коэффициентом ренты земли.

Определенный размер такой ренты, может быть отнесен к понятию «дохода» с земельного участка, который находится в условиях сдачи в аренду.

Коренными в данном случае вариантами, по которым возможно вычислить коэффициент капитализации будут отнесе- ны, следующие способы, которые возможно отразить следующим образом:

• 1)    рента с земли делится на суммы, которые рассчитаны по похожим земельным участкам, с цены их продажи;

• 2)    безрисковая ставка увеличивается, в зависимости от капитала величины (рисковой) премии, с учетом капитала который вложен в земельный участок.

По нашему мнению, одним из важных методов, который мы хотим рассмотреть, является метод предполагаемого использования , который применим в отношении застроенных и незастроенных земельных участков, на предмет производства оценки.

По условиям применение указанного выше метода будут заключаться в том, чтобы при возможности использования земельного участка, он принесет прибыль, то есть доход своему владельцу [5].

Необходимо рассмотреть следующий алгоритм действий, который свойственен данному указанному методу:

Во-первых, на необходимо вычислить сумму и временную структуру затрат (расходов), которые были необходимы при использовании земельного участка, в соответствии с тем вариантом, когда он был использован самым эффективным способом [6, с.57].

Во-вторых, необходимо совершить вычислительные действия в отношении величины и временной структуру прибыли, от самого эффективного использования земельного участка.

В-третьих, просчитать величину и вре- менную структуру, таких операционных расходов, которые были необходимы для получения прибыли, от самого эффектив- ного использования земельного участка

В-четвертых, нам необходимо посчитать величину ставки дисконтирования, которая соответствует тому уровню риска, который инвестируется в капитал оцениваемого земельного участка.

Заключительным действием, необходимо совершить вычислительные действия, связанные со стоимостью земельного участка при котором, в учет идут все расходные и прибыльные факторы, при исполь- зовании земельного участка.

В таких условиях, дисконтирование, будет являться действующим фактором, при условии которого, как доходы, так и расходы, будут соотнесены к начальному этапу проведения оценки непосредственно по ставке дисконтирования, которую будет выявлять оценщик [7, с. 57].

Ставку дисконтирования берут во вни- мание, когда происходит соотношение прибыли и расходов в дальнейшем времени, которые получаются на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.

Таким образом, что продажа и аренда, а также хозяйственное использование земельного участка, будут выступать факторами дохода [2, с. 12]. Рассмотренный также нами в заключении подход, так же несет в себе основные элементы, необходимые для функционирования рассматриваемой нами тематики в целом [4, c. 57].

А так же по завершению нашего рас- смотрения хочется еще раз сказать, что в настоящее время, в связи с демократизацией общественных институтов и эконо- мическим кризисом развитием рынка земельных участков оценка является неотъемлемой частью сделок с недвижимость, и проводить ее крайне необходимо [3, с. 34].