Особенности формирования рынка доступного жилья в России

На современном этапе развития в России в числе приоритетных задач социально-экономического развития важное место занимает формирование рынка доступного жилья путем создания условий для соразмерного увеличения спроса населения на жильё, в основном за счет развития ипотечного жилищного кредитования, а также за счет увеличения объемов жилищного строительства.

Для определения перспектив улучшения жилищных условий, а также для выработки целевых ориентиров для таких секторов экономики как: банковский и строительный, важно проанализировать перспективу развития жилищного строительства и рынка жилья, дать оценку способностям населения по приобретению жилья.

Необходимо провести анализ установившихся тенденций на рынке жилья, а также в области жилищного строительства по следующим направлениям:

• •    потребности населения в жилье и платежеспособный спрос на жилье с учетом развития жилищного кредитования;

• •    возможности строительных организаций по увеличению объемов жилищного строительства;

• •    возможности банковской системы по предоставлению жилищных кредитов населению и застройщикам;

• •    возможности инвесторов по финансированию ипотечного жилищного кредитования населения.

Анализ результатов обследования показывает, что проблема доступности жилья остается в России острейшей социальной проблемой. Результаты опросов населения говорят о том, что более половины домохозяйств не удовлетворены жилищными условиями и хотели бы их улучшить. Чтобы удовлетворить потребность россиян в жилье необходимо увеличить жилищный фонд, по крайней мере, на 40%. В то же время, платежеспособный спрос на жильё, даже с использованием кредитных средств, составляет четверть от общей потребности.

Согласно опросу населения, практически 30% опрошенных готовы решать жилищную проблему с помощью приобретения или строительства жилья (речь идет о психологической готовности, а не о платежеспособном спросе). Арендовать жильё или менять его на жильё большей площади планируют 6% населения, примерно столько же верят в получение бесплатного жилья, оставшиеся 20% не видят себя в рыночных отношениях и не надеются на социальное жильё.

Но если респондентам задавался вопрос об их готовности использовать рыночные механизмы при условии частичной поддержки государства, то уже 49% опрошенных давали положительный ответ. Иными словами, частичная поддержка со стороны государства позволит половине населения принять участие в рыночных отношениях. При этом около 9% домохозяйств в любом случае будут нуждаться в предоставлении социального жилья.

В настоящее время строительство и приобретение жилья доступно только лицам с достаточно высоким заработком. Примерно 12% домохозяйств потенциально могут приобрести или построить жилье за счет собственных или заемных средств.

Массовая доступность жилья — важнейший критерий качества жизни. В России эта проблема всегда была острой и до сих пор является одной из преград на пути достижения благосостояния общества. Для оценки доступности жилья используется показатель «коэффициент доступности жилья» (housing price to income ratio), который рассчитывается как отношение медианной стоимости жилья к медианному размеру дохода домохозяйства за год. Величина такого показателя соответствует числу лет, в течение которых семья может накопить на квартиру при предположении, что все получаемые денежные доходы будут откладываться на приобретение квартиры.

Показатель доступности жилья — один из основных индикаторов в области жилья, широко используемых в мировой практике.

Во всех городах России наблюдается положительная динамика развития коэффициента доступности жилья.

Стоит отметить, что имеет место значительная разница между Россией и развитыми странами с точки зрения условий осуществления накопления для решения жилищной проблемы, а также доступа к кредитным ресурсам.

Низкая реальная доступность жилья для населения и недостаточное развитие рынка жилья в России объясняется наличием следующих проблем:

• 1)    недостаточное развитие долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а также низкий платежеспособный спрос населения;

• 2)    относительно высокие процентные ставки по ипотечным кредитам, которые определяются все еще достаточно высоким уровнем инфляции, высокими рисками ипотечного кредитования и административными расходами кредиторов;

• 3)    недостаточным объемом предложения жилья (монополизированные рынки не дают работать рыночным механизмам: предложение слабо

реагирует на спрос, а строители имеют возможность держать и повышать монопольную цену);

• 4)    недостаточной защитой прав граждан (участников рынка), в первую очередь добросовестных приобретателей жилья и участников долевого строительства жилья.

Создание условий, способствующих повышению доступности жилья и росту численности платежеспособного населения, непосредственно связано с развитием и расширением системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.

Сегодня отечественный ипотечный рынок демонстрирует бурный рост и является основным источником средств для приобретения жилья. Очевидно, что с учетом долгосрочной природы привлеченного в ипотеку капитала она может и должна стать одним из локомотивов развития всего отечественного финансового рынка. Возможности граждан улучшать жилищные условия также существенно ограничены объемами предложения жилья на рынке жилищного строительства.

Проблемы в жилищном строительстве связаны в первую очередь с высокими административными барьерами доступа на строительный рынок, непрозрачными и непубличными процедурами предоставления земельных участков для строительства и определения их разрешенного использования, высокими рисками для инвесторов в развитие коммунальной инфраструктуры для объектов жилищного строительства. В результате рынок жилищного строительства и цены на этом рынке сегодня во многих регионах могут быть охарактеризованы как монопольные.

Формирование рынка доступного жилья включает в себя меры по стимулированию платежеспособного спроса населения на жилье и меры по увеличению предложения жилья на рынке, поскольку повышение спроса на жилье без соответствующего ускорения темпов жилищного строительства может привести к стремительному росту цен на рынке жилья.

Необходимо создать правовые условия для формирования рынка доступного жилья за счет:

• 1)    развития долгосрочного жилищного кредитования населения;

• 2)    создания условий для увеличения объемов жилищного строительства.

Принятые в России законодательные акты можно условно разделить на пять блоков.

Основной блок – Жилищный кодекс. Этот кодифицированный нормативный акт регулирует отношения, связанные с жилыми помещениями, их использованием, жилищными правами граждан Российской Федерации.

Согласно жилищной политике, бесплатное жилье может

предоставляться государством только малоимущим гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Для всех иных групп населения на законодательном уровне создаются условия для того, чтобы люди могли приобретать, строить, арендовать жилье на рынке.

Второй блок законов направлен на расширение платежеспособного спроса населения, в первую очередь благодаря развитию ипотечного кредитования.

Законами предусматриваются меры по формированию условий для уменьшения рисков ипотечного кредитования за счет упрощения процедуры согласования всех сделок.

Принятые законы должны создавать предпосылки для снижения ставок на рынке ипотечного кредитования, повышения доступности кредитов и развития иных форм финансирования граждан. Таким образом, эти законы направлены на создание финансовых схем, методов и инструментов, которые позволяют человеку приобрести жилье в счет будущих доходов или использовать те или иные жилищные накопительные схемы. Кроме того, развитие ипотечного страхования позволит снизить требования банков к размеру первого взноса и повысить доступность ипотечных кредитов для покупателей первого жилья.

В третий блок входят законы, связанные с увеличением предложения жилья на рынке, то есть с созданием условий для увеличения жилищного строительства. В первую очередь это Градостроительный кодекс, который решает чрезвычайно важную проблему – переводит в публичное, прозрачное русло системы территориального планирования и градостроительного регулирования.

Вводится обязательное использование публичных процедур, когда муниципалитет принимает правила землепользования и застройки в виде нормативного правового документа, в котором заранее определено, где и что можно строить. При этом инвестор-застройщик, покупая землю или приобретая ее в аренду, не должен согласовывать с чиновниками, что он на данном участке может строить и по каким регламентам, все отражено в публичном законодательном документе.

В этом же блоке очень важная тема – это обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой. Земли у нас в стране много, поселения занимают небольшую часть территорий, но нет достаточного количества земельных участков обеспеченных коммунальной инфраструктурой, которые могут быть застроены жильем. На привлечение средств частных инвесторов в этот сектор были направлены два закона: об инвестиционных соглашениях и о тарифном регулировании в коммунальной сфере.

Четвертый блок посвящен регулированию инфраструктуры рынка жилья, снижению транзакционных издержек на этом рынке и касается совершенствования работы государственной системы регистрации прав на недвижимость, усиления прав добросовестных приобретателей жилья. Последний, пятый, блок касается изменений в налогообложении: отменен НДС на реализацию жилья и земельных участков и расширена основа для получения имущественного вычета по подоходному налогу.

"Экономика и социум" №2(11) 2014