Особенности функционирования рынка недвижимости региона в посткризисный период

В настоящее время практически невозможно строить достоверные прогнозы. Только одно уже можно сказать определенно – макроэкономический кризис пошел на спад, и весь 2010, а за ним и 2011 г. пройдет под знаком посткризисного периода. Но главное для нашей экономики в целом и для отдельных ее представителей в частности – вовремя понять, что сразу после стагнации наступит резкий рост, а к нему важно успеть подготовиться.

Предприниматели посткризисного периода вынуждены все делать на ощупь, путем проб и ошибок. Если говорить об отраслях, где производственный цикл составляет несколько дней и не требует серьезных инвестиционных вливаний, пробных «шагов» можно сделать достаточно много. А что делать строителям? Строить на свой страх и риск и раньше было рискованно, а сегодня вообще может привести к банкротству предприятия – экономический кризис вкупе с введением на рынке саморегулирующих организаций привели к резкому уменьшению финансовых резервов в строительных компаниях. И снова в этой ситуации в выигрыше будут только федеральные игроки – они уже научились считать деньги и строить только там и только то, что действительно экономически целесообразно.

Строительство – одна из наиболее старых отраслей мировой экономики. Готовая продукция, полученная в результате производственного процесса, оценивается в миллионы рублей и подлежит обязательной государственной регистрации. Принимая во внимание только эти данные, становится понятно, что для реализации даже небольшого строительного проекта необходим подробный бизнес-план. Что же до кризиса происходило на самом деле?

Бизнес-планы, и при этом совсем простые, составлялись строителями только в случае получения банковского кредита. Ни о каких других предынвестиционных исследованиях не могло быть и речи – зачем, если компания и так получает прибыль?

В результате, еще до 2008 г. местные застройщики проигрывали московским девелоперам как в плане прибыли (хотя затраты на приобретение земельного участка в их случае отличались на порядок), так и качественно. Так, например, г. Челябинск постепенно обзавелся отдельно стоящими ТРК и бизнес-центрами, рядом с объектами недвижимости эконом-класса построены элитные жилые дома – общая концепция города на сегодняшний день разрозненна и, несмотря на высокие темпы строительства в последние 10 лет, областной центр остался провин- цией с ее мрачным жилым фондом и практически полным отсутствием современной архитектуры.

Однако время сверхприбылей закончено. Как следствие, должен закончиться и период бездумного строительства.

Поднятый вопрос важен по следующим причинам:

– в ситуации резкого спада производства и дефицита финансовых ресурсов строительные компании больше не могут надеяться на «авось» – это грозит банкротством застройщика;

– развитие местных строительных компаний, использование в их работе маркетингового фактора увеличит прибыль и самих строителей, и города в целом;

– создание цивилизованного строительного рынка постепенно скажется на формировании современного архитектурного стиля города, повышении имиджа региона.

Что же поможет возродить строительный бизнес и даже перевести его на более цивилизованный уровень? По нашему мнению, эту задачу сможет решить развитие инвестиционного маркетинга недвижимости (маркетинговых исследований) в строительном бизнесе.

При многообразии существующих объектов коммерческой недвижимости возник следующий вопрос: «Какие исследования необходимы для новых проектов, по какой цене, в какой стадии детализации и с чьим участием стоит их проводить?»

Для того чтобы проект стал максимально эффективен, необходимо, чтобы идея развития определенной территории была подтверждена маркетинговыми, экономическими, экспертными исследованиями на основе допустимого и разрешенного, а также физически осуществимого использования территории.

Правильно разработанная концепция развития объекта недвижимости играет ключевую роль в дальнейшей успешности проекта. Только в этом случае при вложении средств в проекты развития инвесторы могут рассчитывать, что прибыль от реализации проекта в будущем значительно превысит средства, затраченные на него.

Разработку этой концепции следует начитать с ответа на вопрос, какой объект можно разместить на рассматриваемом участке. И для этого необходимо провести целый ряд маркетинговых исследований, которые проводятся по критериям соответствия экономической целесообразности и финансовой осуществимости, максимальной доходности и наивысшей стоимости.

В связи с этим рассмотрим рынок недвижимости, имеющий свои особенности и свою специфику. Отличи- тельными особенностями рынка недвижимости являются следующие:

• –    индивидуальность ценообразования;

• –    высокий уровень издержек;

• –    важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков;

• –    высокая зависимость цен, доходности и рисков от состояния регионально экономики;

• –    многообразие рисков;

• –    низкая ликвидность товара на рынке;

• –    слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.

С другой стороны, рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ:

• –    труднодоступность достоверной информации;

• –    ограниченное число аналогичных сделок;

• –    многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.

С учетом указанных обстоятельств анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько и трудную задачу [1].

Любой розничный оператор, девелопер, производитель, начиная работу на региональном рынке, нуждается в максимально точных данных, которые позволяют оценить эффективность вложений в развитие. Разумеется, первоначальные затраты на исследования в регионе должны быть сбалансированы относительно предполагаемого дохода, с одной стороны, и быть максимально достоверными, с другой.

Всех операторов, девелоперов, производителей, желающих выйти на региональный рынок, как правило, можно разделить на два типа – тех, кто считает регионы принципиально иными, нежели Москва и Санкт-Петербург, и тех, кто воспринимает Россию как единый монолит, подчиняющийся общим маркетинговым и экономическим законам. И тот, и иной подход являются не совсем верными.

В данный момент в России можно выделить четыре основных региона, принципиально отличающихся условиями функционирования.

Под условиями функционирования мы подразумеваем:

• –    развитие потребительского рынка (социальная и демографическая ситуация);

• –    потребительские предпочтения (критерии выбора торговых точек и товаров);

• –    развитие конкурентного рынка;

• –    логистические возможности.

На основании этих принципов в данный момент существенно отличаются друг от друга Москва, Центральная Россия до Екатеринбурга, Западная и Восточная Сибирь, Дальний Восток.

То, что отличительные особенности могут быть столь значимыми в принятии решений об инвестировании при выходе в регионы связано с тем, что регионы значительно отличаются друг от друга не только по экономической ситуации, но и по социальным, демографическим показателям и др.

Ниже представлены некоторые критерии отличий и примеры:

• 1.    Условия потенциальной конкуренции в каждом из этих регионов являются различными. Так, если составлять условный конкурентный рейтинг, можно говорить о том, что на первом месте будут находиться города Центральной России (включая Урал) и Дальнего Востока.

• 2.    Предполагаемый объем рынка в каждом регионе также является различным. На первом месте в данном случае находится Москва, на втором – Западная и Восточная Сибирь, далее – остальные.

• 3.    Востребованные форматы розничной торговли и коммерческой недвижимо сти в данных регионах будут разительно отличаться, так как существует бум торговых центров и розничных сетей на территории Центральной России и распределительных центров на территории Сибири.

• 4.    Условиями входа на территорию Центральной России и Москвы будут являться вложения в недвижимость, землю, рекламу и продвижение. Условиями входа на территорию иных регионов будут являться вложения в логистику.

• 5.    Города восточнее Красноярска станут недосягаемыми для российских сетей с точки зрения глобальной конкуренции (глобального развития) в течение ближайших лет.

Однако даже те регионы, в которых активная конкуренция возможна, требуют пристального внимания и скрупулезной подготовки выхода на новый рынок. В первую очередь, это связано с различием менталитетов регионального покупателя и жителя столицы. Кроме того, конкуренция в регионах испытывает влияние факторов, существенно отличающихся от московских: зачастую за счет особого отношения к административному ресурсу и развития региональной экономики.

Таким образом, проведение маркетинговых исследований перед строительством любого объекта недвижимости – необходимый этап проекта; тем более он становятся таковым при работе с неосвоенными рынками соседних регионов.

Только в случае, если будет проведен экспертный анализ площадки или объекта недвижимости на предмет его наилучшего использования с точки зрения того или иного бизнес-проекта, т. е. произойдет адаптация инвестиционных возможностей застройщика к потребностям реального или перспективного рынка, прибыль от реализации проекта в будущем значительно превысит средства, затраченные на него.

Результатом применения маркетинговых исследований застройщиками станет более быстрое и безболезненное возрождение реального сектора экономики страны и региона и дальнейшее развитие строительной отрасли. Это, несомненно, скажется и на облике города, и на качестве жизни горожан. Но главный плюс применения этого фундаментального экономического принципа – создание цивилизованного строительного рынка.

Библиографическая ссылка

1. Щербаков А. И., Золоторев И. И., Щербакова Н. А. Основы экономики недвижимости : учеб. пособие. Новосибирск : НГАСУ, 1997.

N. V. Knyazeva, A. V. Kiseleva, T. A. Shindina

PARTICULARITY IN FUNCTIONING OF THE REGIONALREAL ESTATE MARKET IN POSTCRISIS PERIOD

The article considers problems of investors of construction business., especially during the difficult postcrisis period,. Distinctive features of the real estate market, and the factors complicating the analysis performance are shown. Also problems of making decisions on the basis of qualitative marketing economic and expert researches. Some criteria of regional differences which should be taken into account for the further development of construction branch are given.