Особенности государственной кадастровой оценки и системы налогообложения в Севастополе

В последние годы пришедшая на смену инвентаризационной стоимости кадастровая стоимость как база системы налогообложения все больше оказывается в центре внимания.

Тема государственной кадастровой оценки стала одной из наиболее обсуждаемых в сфере имущественных отношений в связи с переходом методологии определения кадастровой стоимости на основе революционного Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о ГКО), а 2018 год стал отправной точкой его применения на практике.

Именно в 2018 году 34 региона России посчитали кадастровую стоимость по новой методике, в число которых входит и город федерального значения Севастополь, где были оценены земельные участки всех категорий.

Однако в Севастополе сложилась уникальная ситуация, поскольку такая кадастровая оценка, как на «материковой» части России, здесь не проводилась.

Существующая нормативная стоимость земли в Севастополе является, по сути, назначением стоимости и не имеет отношения к самой оценке недвижимости. Она была утверждена постановлением правительства Севастополя от 28 ноября 2014

года № 515 «Об утверждении нормативной цены земли». Приложением № 1 этого постановления определены величины удельных показателей нормативной цены земли в 314 зонах города. В документе определены добавочные коэффициенты, отражающие фактор местоположения и повышающие нормативную цену земли от 1,3 до 3 раз. При этом полученные стоимости зачастую не соответствуют уровню рыночных цен в зонах. Например, по нормативной стоимости земельный участок, скажем, в садовом обществе, находящийся в пределах урбанизированной территории, может стоить 50 000 рублей за 10 соток, однако продавать его по такой цене никто не будет, поэтому участок выставляется на продажу по повышенной в 5 раз цене.

Севастополь как регион из числа первопроходцев уже может поделиться своим опытом государственной кадастровой оценки по новым правилам и подвести некоторые итоги.

17 августа 2017 года правительством Севастополя было принято постановление № 601-ПП «О создании государственного бюджетного учреждения города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки», и в ноябре 2017 года бюджетное учреждение обрело свою форму и содержание.

Постановлением от 16 ноября 2017 года № 869-ПП определена дата перехода к проведению на территории города Севастополя государственной кадастровой оценки в соответствии с Законом о ГКО. Переход ознаменовал приказ Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 28 ноября 2017 года № 151 «О проведении государственной кадастровой оценки земельных участков». С этого момента начались работы по государственной кадастровой оценке.

В настоящее время коллектив государственного бюджетного учреждения (далее также – ГБУ) города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки», наверное, находится на самом сложном участке работы по проведению государственной кадастровой оценки недвижимости в России, так как именно здесь проблемы неотработанной методики накладываются на сложности переходного периода региона.

Изначально срок переходного периода для имущественных, градостроительных, лесных и земельных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним был установлен до 1 января 2017 года. Однако отведенного времени оказалось недостаточно, и вступил в силу Федеральный конституционный закон [6], в соответствии с которым срок переходного периода правового регулирования в Крыму и Севастополе продлен до 1 января 2023 года.

Главная особенность региона состоит, конечно, в смене правового поля с украинского на российское со всеми вытекающими сложностями и проблемами. В украинской правовой системе не было такого кадастрового учета, как в России, поэтому этот процесс начинался с нуля. Многих существующих в российском законодательстве требований вообще не было. Например, в России нельзя передавать в аренду земельные участки, не прошедшие кадастровый учет, а по украинским правилам – можно. В целом, возникла проблема с перерегистрацией и дооформлением земли.

К настоящему времени Закон города Севастополя от 25 июля 2014 года № 46-ЗС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя» претерпел много изменений, что не могло не отразиться на перечне объектов оценки. На момент проведения оценки почти половина земельных участков не имела установленной категории земель, а в соответствии с приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 февраля 2017 года № 74 «Об утверждении Порядка формирования и предоставления перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке» такие объекты не включаются в перечень объектов оценки. В большей степени это связано с отсутствием утвержденного Генерального плана, Правил землепользования и застройки, установленных границ муниципальных образований города в том виде, в каком это требует российское законодательство.

Также сложности возникают в связи с переводом украинских документов на русский язык и с трактовкой определений. Виды разрешенного использования, применяемые в Украине, неприменимы в России.

Помимо этого, порядок согласования группировки перечня объектов оценки в Севастополе противоречит порядку, указанному в Законе о ГКО, так как Севастополь – это город федерального значения и здесь муниципальные образования не имеют таких полномочий. В итоге бюджетное учреждение может согласовывать такой перечень только с уполномоченным органом – Департаментом по имущественным и земельным отношениям правительства Севастополя.

Характерной особенностью рынка недвижимости города является то, что после включения полуострова в состав Российской Федерации цены предложений возросли в геометрической прогрессии и по некоторым исследованиям были на уровне

Москвы и Санкт-Петербурга. Сейчас такой динамики не наблюдается, однако тенденция к завышенным ожиданиям все же имеется, поэтому при расчетах на неактивных рынках применялась максимальная скидка на торг, указанная в методических указаниях о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года № 226.

Если говорить о географическом положении Севастополя, то город расположен в юго-западной части Крыма на Гераклей-ском полуострове. Здесь берут начало три основных гряды Крымских гор. Побережье города изрезано незамерзающими бухтами. Непростой ландшафт с перепадами высот создает сложности в освоении территории, что также отражается на выборе и сборе значений факторов стоимости и, конечно, на проведении зонирования территории. В соответствии с требованиями методических указаний ГБУ необходимо провести оценочное зонирование. По итогам оценочного зонирования устанавливаются ценовые зоны и удельные показатели средних рыночных цен и величин затрат на создание объектов недвижимости. В Севастополе этот пункт указаний удалось выполнить в отношении двух наиболее развитых сегментов рынка – индивидуальное жилищное строительство и садоводческие участки.

Помимо особенностей, связанных с политической судьбой региона, следует отметить следующее: поскольку ранее здесь кадастровая оценка не проводилась, это значительно осложнило сбор информации и материалов для оценки, так как, как правило, текущая оценка «оглядывается» на предыдущую. К примеру, при подготовке к оценке земель сельскохозяйственного назначения стало ясно, что имеющейся информации недостаточно для проведения оценки с учетом особенностей сельскохозяйственного и агроклиматического районирования территории, поэтому все земли были оценены как земли под многолетними насаждениями (виноградниками), поскольку информации для таких расчетов было достаточно.

Несмотря на имеющиеся сложности и несовершенство существующего законодательства в области кадастровой оценки, в городе федерального значения Севастополе завершены работы по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждением, результаты которых вступят в силу с 2019 года. Это означает, что город Севастополь переходит на взимание налогов на землю, на имущество юридических и физических лиц в соответствии с принципами российского налогового законодательства согласно положениям Федерального конституционного закона от 21 марта 2014 года № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Российской Федерации – Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее – Закон № 6-ФКЗ) (в редакции от 28 декабря 2017 года), в соответствии с которым законодательство Российской Федерации о налогах и сборах применяется на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя с 1 января 2015 года. Также этот закон установил, что на территории Севастополя действуют документы, в том числе подтверждающие право собственности и право пользования, выданные государственными и иными официальными органами Украины, Автономной Республики Крым, города Севастополя, без ограничения срока их действия и подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации.

На основании пункта 2 статьи 2 Закона города Севастополя [7] право собственности на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, возникшие до вступления в силу Закона № 6-ФКЗ, на территории города у физических и юридических лиц сохраняется. В связи с этим налогоплательщики, которые не оформили документы о праве собственности на земельные участки и другие объекты недвижимости согласно российскому законодательству, но имеющие документы, подтверждающие право собственности или право пользования, выданные государственными и иными официальными органами Украины, Автономной Республики Крым, города Севастополя, являются налогоплательщиками имущественных налогов согласно Налоговому кодексу Российской Федерации (далее – НК РФ) в редакции от 2015 года по месту нахождения земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

Однако возникает много вопросов относительно администрирования таких налогов. Значительная часть земельных участков и других объектов недвижимости на дату принятия Закона № 6-ФКЗ находилась в стадии оформления технической и землеустроительной документации, многие участки вообще использовались без надлежащего выделения и оформления. К этому можно добавить то, что многие объекты уже после принятия этого закона сменили владельцев (например посредством смены собственника юридического лица) без соответствующего уведомления налоговых органов и внесения соответствующих сведений в реестр Управления государственного права и кадастра города федерального значения Севастополь.

В связи с этим будет правильным принять изменения в НК РФ с тем, чтобы на территории Крымского полуострова налоговая база по таким налогам формировалась на основе фактического пользования земельными участками и другими объектами недвижимости, а не только на основе зарегистрированных прав на эти объекты в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество Севастополя. Учитывая реальные сложности, которые испытывает Федеральная налоговая служба с администрированием этих налогов, возможно, эта позиция будет поддержана Министерством финансов Российской Федерации (тем более существуют проблемы с наполняемостью доходной части консолидированного бюджета) с учетом рассмотренной практики фактического использования земли как объекта налогообложения, которая показывает эффективность установления субъектов и объектов налогообложения имущественными налогами согласно положениям Закона Российской Федерации от 11 октября 1991 года № 1738-1 «О плате за землю» (в редакции от 26 июня 2007 года).

Размеры арендной платы, платы за сервитут объектов, находящихся в государственной собственности, устанавливаются правительством Севастополя.

Такая же ситуация складывается в отношении экономической обоснованности налога на имущество юридических лиц относительно находящихся в их собственности объектов недвижимости. В соответствии со статьей 375 НК РФ налоговая база по таким объектам до перехода на ее определение по кадастровой стоимости рассчитывается как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, учитывая, что балансовая стоимость по ранее приобретенным или построенным объектам (на основе количественного пересчета балансовой стоимости из гривны в рубли) многократно отличается от стоимости приобретения или строительства зданий и сооружений после принятия конституционного закона о вхождении города Севастополя в состав Российской Федерации. По этой причине большая надежда возлагается на актуализацию налоговой базы на основе ее переоценки посредством кадастровой оценки ГБУ Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки».

В настоящее время Законом города Севастополя от 19 ноября 2014 года № 81-ЗС «О земельном налоге» в соответствии с главой 31 НК РФ, Законом № 6-ФКЗ, Законом города Севастополя [7] устанавливается земельный налог на территории города федерального значения Севастополя и определяются ставки земельного налога, порядок и сроки уплаты налога и налоговые

льготы. Так, в статье 2 этого закона указано следующее:

«Налоговые ставки применяются в следующих размерах:

• 1)    0,025 процента – в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;

• 2)    0,01 процента – в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и объектам инженерной инфраструктуры жилищнокоммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства;

• 3)    0,3 процента – в отношении земельных участков, ограниченных в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленных для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд;

• 4)    0,3 процента – в отношении земельных участков отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства;

• 5)    1,2 процента – в отношении прочих земельных участков».

Размер налога на землю определяется по следующей формуле:

Налог на землю = кадастровая стоимость х ставка налога х льгота.

Несмотря на все имеющиеся сложности, именно предыдущий опыт оценочной деятельности наших специалистов позволяет квалифицированно и своевременно выполнять работу. В июле 2018 года, после первой проверки отчета о государственной кадастровой оценке, мы заранее разме- стили ее предварительные результаты на сайте gkosev.ru. В течение 50 календарных дней каждый заинтересованный житель Севастополя мог ознакомиться с кадастровой стоимостью своего земельного участка и подать замечания. ГБУ Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» проводило многократные встречи с садоводами, предпринимателями, промышленниками. Сотрудники ГБУ посетили все муниципальные образования, где консультировали граждан в районных центрах. Для удобства пенсионеров мы передавали в муниципалитеты уже распечатанные перечни объектов недвижимости с указанием их кадастровой стоимости.

В это же время, несмотря на проводимую работу, не ради справедливости, а ради выгоды в Севастополе появился пул оценщиков и юристов, начавших активную пропаганду с призывами оспаривать кадастровую стоимость. Еще до публикации результатов оценки в средствах массовой информации появились статьи, критикующие работу ГБУ. К нам стали приходить напуганные граждане, считающие, что им придется платить невероятно высокие налоги. Обращающимся к нам гражданам разъясняли, что причин для беспокойства нет. К примеру, для самых дорогих участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства и расположенных в центральной части города, налог составит 56,35 рубля за 1 сотку в год, а для самых дорогих садоводческих земель в районе Камышовой бухты – 79,33 рубля за 1 сотку в год. По истечению 50-дневного срока были учтены поступившие замечания и пересчитана кадастровая стоимость. Суммарно с 300 миллиардов она снизилась до 200. Ниже кадастровая стоимость уже никак не может быть. Но и после этого «рыночные оценщики» обещают снизить кадастровую стоимость бизнесменам в три или два раза. Конечно, у ГБУ нет времени и денег заниматься активным пиаром в средствах массовой информации. Несмотря на оказываемое давление, в планируемый срок 22 ноября 2018 года мы получили положительный акт проверки итогового отчета Центрального аппарата Росреестра.

В соответствии с Законом о ГКО 10 ноября 2018 года Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя создана комиссия по рассмотрению споров о кадастровой оценке. Одну половину комиссии составили государственные служащие, вторую – представители оценочных сообществ. Правда, если вступят в силу планируемые поправки в Закон о ГКО, то комиссию, конечно же, упразднят.

Находясь на передовом крае работы по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости, сотрудники ГБУ города Севастополя успевают не только качественно решать поставленные перед ними задачи, но и консультировать коллег более чем из 15 субъектов Российской Федерации, помогать им организовывать как государственные бюджетные учреждения, так и выполнение ими государственной кадастровой оценки.

Сегодня, понимая, с какими проблемами сталкиваются ГБУ в регионах Российской Федерации, ассоциацией государственных бюджетных учреждений по государственной кадастровой оценке «АБУКО» ведется следующая работа:

• •    в различных субъектах Российской Федерации проводятся практические семинары, продолжительностью от трех до пяти дней, участники которых знакомятся с нюансами проведения кадастровой оценки;

• •    проводятся выездные мероприятия, на которых наши сотрудники знакомятся с ситуацией в субъектах и дают рекомендации местным коллегам;

• •    члены ассоциации «АБУКО» принимали участие в работе рабочей группы «Совершенствование законодательства в сфере кадастровой оценки, имущественных налогов и оценочной деятельности» в Государственной Думе Федерального Собрания

Российской Федерации, Общественной палате Российской Федерации, Торгово-промышленной палате Российской Федерации, Общественном совете при Росреестре. Активно помогали Министерству экономического развития Российской Федерации в вопросах доработки методики кадастровой оценки.

Руководство города Севастополь и сотрудники ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» четко понимают, что пришло время объединить усилия с коллегами из других регионов России, обобщить практику и совместно решать поставленные государством задачи.