ОСОБЕННОСТИ И СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Рынок недвижимости является важнейшим сектором экономики России, его объём и темпы роста имеют прямое влияние на благосостояние российского общества. Сегодня значимость договора купли-продажи недвижимого имущества трудно переоценить. Вопросам изучения данного типа договоров посвящено большое количество исследований, авторами которых являются, например, В. А. Алексеев [1], В. В. Байбак [2], Р. С. Бевзенко [3], А. О. Иншакова [5], А. Г. Карапетов [4], Л. В. Сперанская [6].

При наличии большого количество научных работ и публикаций по теме исследования, следует признать, что до сих пор реализация договора купли-продажи недвижимости на практике усложняется рядом проблем, обусловленных его спецификой, что приводит к ежегодному увеличению количества оспариваемых сделок. Это говорит о необходимости более детального изучения особенностей и существенных условий договора купли-продажи недвижимости.

Описание исследования

Основным источником правового регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества в России является Гражданский кодекс РФ, который содержит отдельный параграф 7 (ст. 549–588 ГК РФ), посвященный данному виду договора. Кроме того, нормы, регулирующие куплю-продажу недвижимости, закреплены Федеральным законом от 13.07.2018 г.

№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Основами законодательства Российской Федерации о нотариате. Ряд важных законодательных норм, касающихся заключения данного вида договора, содержатся в Земельном кодексе РФ, Жилищном кодексе РФ, Семейном кодексе РФ.

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять данное имущество и оплатить по договорной цене, согласованной сторонами.

Перечень объектов материального мира, которые законодатель относит к недвижимому имуществу (недвижимости), содержится в ст. 130 ГК РФ. Данный перечень с течением времени трансформировался, так в 2006 г., с принятием нового Лесного кодекса РФ, из рассматриваемого перечня имущества были исключены леса и многолетние насаждения, а в 2016 г. данный перечень был дополнен новым видом недвижимого имущества — «предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений, границы которых описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (машино-места)1».

Для договора купли-продажи недвижимого имущества законодатель предусмотрел обязательное соблюдение письменной формы (абз. 1 ст. 550 ГК РФ)1. В п. 2 ст. 434 ГК РФ перечислены допустимые способы заключения договора в письменной форме: «составление одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, обмен письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными»2. Однако, для договора купли-продажи недвижимого имущества из всех перечисленных способов законным является только один: путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данной нормы влечет недействительность договора купли-продажи недвижимости (абз. 2 ст. 550 ГК РФ)3.

Федеральный закон от 13.07.2018 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» содержит закрытый перечень сделок, при которых договор купли-продажи недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению — это сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218), сделки с недвижимым имуществом, распоряжение которым осуществляется на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. (ч. 2 ст. 54 ФЗ № 218)4. В остальных случаях договор купли-продажи недвижимости может быть нотариально удостоверен лишь по желанию сторон.

С 2020 г. сделки купли-продажи недвижимости могут заключаться без совместного присутствия продавца и покупателя при условии удостоверения такой сделки нотариусами. В таком случае, договор, удостоверенный двумя и более нотариусами «считается договором, заключенным в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами» (абз. 5 ст. 53.1 Основ законодательства РФ о нотариате), что не противоречит нормам ст. 550 ГК РФ5.

Иных особенностей формы договора купли-продажи недвижимости законом не установлено. Законодатель установил лишь отельные требования к реквизитам и тексту договора данного вида (п. 1 ст. 21 ФЗ № 218)6. Учитывая данные требования, сторонам, заключающим договор купли-продажи недвижимости в простой письменной форме и содержащий более одного листа, мы рекомендуем пронумеровать листы договора, сшить и скрепить подписями и печатями сторон не только на последнем листе договора, но и в месте сшивки. При соблюдении данной рекомендации, ни у сторон в дальнейшем, ни у государственного регистратора прав, не возникнет сомнений в том, что листы договора составляют единый неизмененный документ7.

Для осуществления сделки с недвижимым имуществом стороны обязаны не только соблюсти определенную законодателем форму договора купли-продажи, но и достичь соглашения по всем существенным условиям.

Условие о предмете договора является существенным применительно к договору любого вида. Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, которые позволяют идентифицировать «недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору», а также данные «определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого иму-щества»8. Высший Арбитражный Суд РФ в Постановлении Пленума от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснил, что «для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии)»1. «Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией)»2. В целях более надежной идентификации недвижимого имущества, являющегося предметом договора, сторонам можно порекомендовать указывать в договоре не только кадастровый номер объекта недвижимости, но и его площадь, местоположение (номер кадастрового квартала, адрес), целевое назначение, вид разрешенного использования, номер и дату государственной регистрации права собственности продавца на данный объект.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением изъятых из оборота участков, частей объектов недвижимости, которые не могут быть выделены в натуре вместе с частью земельного участка, а также сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута (ст. 35 Земельного кодекса РФ)3. По этой причине существенным условием договора купли-продажи здания, сооружения, жилого дома, садового дома и пр., является передача права на занятый ими и находящийся в собственности у продавца участок.

Договор купли-продажи недвижимого имущества, как и любой вообще договор купли-продажи, подразумевает передачу вещи в обмен на деньги, поэтому условие о цене имущества является существенным при его заключении. Цена объекта недвижимости определяется по соглашению сторон и может быть установлена в виде суммы денежных средств, уплачиваемой за весь объект, либо за единицу площади объекта.

Если недвижимое имущество продается в кредит, то в силу ст. 489 ГК РФ, помимо условия о цене имущества, существенными будут являться условия о порядке, сроках и размерах платежей4.

Если предметом договора купли-продажи является жилое помещение, право проживания в котором сохраняют третьи лица, то существенным условием договора купли-продажи будет являться перечень данных лиц с указанием их прав на пользование этим жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ)5.

Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента подписания единого письменного документа обеими сторонами. Исключение составляют договор продажи жилых помещений и договор продажи предприятия, которые подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента их регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ)6.

Еще одной особенностью договора купли-продажи недвижимого имущества является наличие взаимной обязанности покупателя и продавца по приему/передаче данного имущества. Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ «передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о пе-редаче»7. Во избежание спорных ситуаций, рекомендуем сторонам в тексте договора купли-продажи недвижимости указывать сроки, условия и способ передачи недвижимости, а также меру ответственности за нарушение обязанностей по приему— передаче имущества.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации1. Процедура регистрации перехода права собственности на недвижимость определена Федеральным законом от 13.07.2018 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»2. Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества по договору, вторая сторона вправе потребовать этого в судебном порядке. Во избежание таких ситуаций, мы рекомендуем сторонам непосредственно в тексте договора купли-продажи недвижимости указывать, что понимается под уклонением от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, а также предусматривать штрафные санкции за уклонение. Мы считаем, что включение в договор таких условий будет дисциплинировать поведение сторон, а также способствовать разрешению возникших споров во внесудебном порядке.

В силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ), стороны вправе включить в договор купли-продажи иные условия, которые они считают существенными3.

Заключение

Для признания договора купли-продажи недвижимого имущества действительным необходимо выполнение не только требований, предъявляемых законодателем к договору купли-продажи вообще, но и специальных условий, закрепленных в Гражданском кодексе РФ применительно именно к данному виду договора купли-продажи.

Принимая во внимание высокую ценность недвижимого имущества по сравнению с другими материальными объектами, сторонам, заключающим договор купли-продажи недвижимости, рекомендуется поручить составление данного договора юристам, практикующим в данной правовой сфере. Это позволит минимизировать вероятность возникновения правовых споров, вытекающих из данного дого вора, и избежать имущественных потерь.

• ³    Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая).