Особенности использования счета эскроу в долевом строительстве

Проблема мошенничества в долевом строительстве существовала на территории Российской Федерации достаточно долго. Многочисленные обращения обманутых дольщиков в судебные инстанции подтолкнули Правительство РФ к принятию решения о внесении изменений в законодательство о долевом строительстве. Способом решения проблемы оказалось использование эскроу счетов для аккумуляции средств дольщиков по договорам долевого участия (далее – ДДУ), а также для привлечения банковского финансирования. Данное нововведение оказало влияние, как на дольщиков, так и на застройщиков, чем и обусловлена актуальность темы данной статьи.

Цель работы: исследовать особенности и сущность применения счетов эскроу в долевом строительстве.

Задачи работы: на основе анализа источников информации сделать вывод о применении счетов эскроу в долевом строительстве.

Методы исследования: научное познание, синтез и анализ, статистика.

В статье 860.7 ГК РФ «Договор счета эскроу» дается следующее определение: «Счет эскроу – это специальный банковский счет, созданный для перечисления денежных средств между Плательщиком, именуемым Депонентом, и Получателем денежных средств, именуемым Бенефициаром, в целях реализации договора, заключенного между ними» [7, cт. 860.7].

История счетов эскроу или, как их изначально называли, счетов депонирования, берет свое начало из-за границы. Так, например, первые счета депонирования применялись в США еще в 1934 году и чаще всего использовались при ипотечном кредитовании. Дальнейшим толчком в развитии законодательства в сфере счетов эскроу являлся закон «О процедурах урегулирования недвижимого имущества», принятый в США в 1974 году, в котором изложены новые правила применения счетов эскроу. При этом стоит отметить, что в США счета эскроу до сих пор чаще всего применяются в сделках, связанных с куплей-продажей именно недвижимости [4].

На сегодняшний день счет эскроу применим для депонирования суммы платежа и/или для оплаты штрафных санкций, как правило, в сделках купли- продажи недвижимого имущества, как и много лет назад в США, а также ценных бумаг, бизнеса, оборудования и иных активов [1].

Говоря о законодательстве, регулирующем счета эскроу в РФ, стоит отметить, что оно появилось лишь в 2014 году. Основным законодательным актом, регулирующим счета эскроу (депонирования) в РФ, является Гражданский кодекс РФ, в котором эскроу посвящены следующие статьи: 860.7, 860.8, 860.9 и 860.10. Также об эскроу упоминается в Федеральном законе РФ от 30.12.2004 г. №214-ФЗ [9].

Определившись с понятием счета эскроу, а также с его историей, стоит упомянуть процедуру его открытия для застройщиков и дольщиков. Процедура выглядит следующим образом.

В первую очередь застройщик должен получить разрешение на строительство от службы государственного строительного надзора и экспертизы. Затем после получения разрешения застройщик подает необходимые документы в банк для открытия специального расчетного счета и заключает с банком соглашение об открытии счетов эскроу. Далее к закройщику в офис продаж приходит покупатель (дольщик), с которым в дальнейшем подписывается договор ДДУ. При этом важно упомянуть, что договор ДДУ должен быть заключен с соблюдением некоторых моментов, которые далее позволят работать по эскроу, а именно – договор должен содержать следующие пункты: реквизиты банка, сроки и суммы оплаты, положение о том, что застройщик поручает дольщику передать Банку ДДУ, с офертой о заключении Договора счета эскроу и т.д. Далее покупатель, застройщик и банк заключают трехсторонний договор, по которому дольщику открывается счет эскроу. При этом стоит отметить, что банк сообщает застройщику о каждом открытом счете эскроу, так как застройщик, как правило, один, а дольщиков может быть большое количество. После чего застройщиком и дольщиком(-ами) проходится процедура регистрации договора ДДУ в Росреестре и дело остается за малым. Дольщик (покупатель) вносит денежные средства на свой счет эскроу, а банк хранит денежные средства клиента до тех пор, пока застройщик не выполнит условия договора ДДУ, – как правило, это сдача объекта в эксплуатацию. После этого события банк переводит денежные средства со счета эскроу на специальный банковский счет застройщика, а дольщик регистрирует право собственности на недвижимость.

Говоря о специфике счетов эскроу, стоит отметить, что основной его особенностью является ведение эскроу счета в интересах третьего лица.

Также в качестве особенностей счета эскроу именно в долевом строительство можно выделить:

• 1)    денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора ДДУ;

• 2)    срок условного депонирования не может превышать более чем 6 месяцев с даты ввода здания в эксплуатацию;

• 3)    на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, проценты не начисляются;

• 4)    банк не может взимать вознаграждение за открытие и сопровождение счета эскроу;

• 5)    средства на счетах эскроу застрахованы агентством по страхованию вкладов в размере до 10 млн. руб. на каждого дольщика;

• 6)    денежные средства перечисляются застройщику после предъявления разрешения на ввод в эксплуатацию и выписки из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) о праве собственности в отношении квартир;

• 7)    для каждого отдельного договора ДДУ может быть открыт только один счет эскроу, вне зависимости от количества дольщиков или приобретаемых помещений;

• 8)    в случае продажи дольщиком жилой площади до введения дома в эксплуатацию счет эскроу остается прежний, при этом в договор открытия счета эскроу вносится новый владелец.

С 1 июня 2019 года изменился порядок передачи денежных средств застройщику в рамках сделок о долевом строительстве. Согласно ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ (ред. 27.06.2019) для перечисления денежных средств между дольщиками и застройщиками может применяться только счет эскроу. Счет эскроу открывается эскроу агентом, в качестве которого выступает банк.

При этом в соответствии со статьей 15.5 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ счет может не открываться, если договор долевого участия (ДДУ) представлен на регистрацию до 01.07.2019 [8]. В таком случае денежные средства по ДДУ вносятся участниками долевого строительства на расчетный счет застройщика.

Счет эскроу открывается банком участнику долевого строительства (физическому и юридическому лицу), если ДДУ представлен на регистрацию после 01.07.2019.

В течение 10 дней после предоставления документов застройщиком банк проверяет их, в том числе разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, сведения из ЕГРН о регистрации права собственности в отношении объекта ДДУ или сведений о размещении в Единой информационной системе жилищного строительства.

После проверки документов денежные средства перечисляются застройщику или направляются на погашение кредита, предоставленного застройщику уполномоченным банком. Также денежные средства могут быть зачислены на залоговый счет, права по которому были переданы в залог банку.

Изменение законодательства было принято с целью защиты прав дольщиков и обеспечения надежной работы механизма покупки жилья на стадии строительства. Однако перемены сказались и на участниках строительного рынка. Перед частью застройщиков встал вопрос о возможности применения счета эскроу, если к моменту 01.07.2019 часть объектов ДДУ уже была реализована с применением иных форм финансирования. Согласно ст. 18 ФЗ №478-ФЗ допускается ситуация применения различных форм финансирования, если часть объектов была зарегистрирована по ДДУ до 01.07.2019. При этом застройщик может финансировать через эскроу счета строительство объектов, начавшееся до внесения изменений в законодательство.

Перед застройщиками при строительстве многоквартирного жилья также возникает вопрос о финансировании строительства объектов социальной ин- фраструктуры. Согласно ст. 18.1 ФЗ №214-ФЗ от 30.12.2004 кредитование строительства объектов социальной инфраструктуры возможно только в случае последующего права долевой собственности среди дольщиков или в ситуации последующей передачи объектов в государственную или муниципальную собственность на безвозмездной основе. Именно поэтому банки выдвигают требования о собственном участии застройщика в финансировании проектов. Как правило, доля собственного участия застройщика должна составлять не менее 10%. Инфраструктурные и социальные объекты, а также дороги и коммуникации компания строит за свой счет.

Внесение изменений в законодательство о ДДУ стало причиной консолидации рынка жилищного строительства. Так как теперь застройщик может получить денежные средства от дольщиков только после введения жилых объектов в эксплуатацию, а не на стадии строительства, как раньше, вход на рынок стал доступен только крупным застройщикам, у которых минимизированы кредитные риски. Управляющий партнер «Векторстройфинанса» Андрей Коло-чинский считает, что порог входа увеличился примерно на 30-40% [5].

До 01.07.2019 компания-застройщик могла открывать один или несколько расчетных счетов в разных банках без привязки счетов к конкретному проекту. Таким образом застройщику можно было обеспечить эффективное управление денежными средствами, при необходимости перенаправляя их с одного объекта на другой. После изменения законодательства требуется открывать под каждый новый проект отдельный счет эскроу, тем самым сделав управление средствами дольщиков максимально отслеживаемым.

Осложняет процедуру финансирования труднореализуемых и менее ликвидных проектов и тот факт, что банк обязует компании внести примерно 10% от суммы кредитования.

Применение любого финансового инструмента, в том числе и счета эскроу, имеет положительные и отрицательные стороны.

Среди положительных сторон сделок эскроу можно выделить отсутствие уплаты комиссий и вознаграждений банку со стороны дольщиков, то есть пользование счетом является абсолютно бесплатным.

Эскроу-агент (банк) гарантирует сохранение денежных средств депонента и обеспечение получения их бенефициаром, что минимизирует риски мошенничества. В случае расторжения сделки одним из участников произойдет автоматическое закрытие счета и возвращение денег депоненту. Еще одним плюсом использования счета эскроу является то, что в случае банкротства депонента или возникновения задолженности по налогам или штрафам счет нельзя арестовать [7, ст. 860].

Среди минусов можно выделить ограничение размера страховой выплаты суммой в размере 10 000 000 рублей. В случае банкротства эскроу агента дольщик может рассчитывать на возмещение денежных средств только в пределах данной суммы [2, ст. 12.1].

Не все банки, работающие на территории Российской Федерации, могут работать по договору эскроу в рамках долевого строительства. В настоящее время застройщики ограничены выбором из 94 кредитных организаций, полный перечень которых представлен на официальном сайте Банка России.

При внесении денежных средств дольщиков на счет эскроу происходит блокирование доступа, которое осуществляет банк. Это означает, что в случае, если у депонента возникнет потребность вывести денежные средства, это будет возможно только путем расторжения договора [3, cт. 15.5].

Говоря о статистике по счетам эскроу, хочется отметить, что 2019 год отметился резким ростом открытых счетов эскроу, а также кредитных объектов с использованием эскроу. Так, по данным статистики ЦБ РФ в январе 2019 года сумма кредитных договоров и остаток денежных средств по счетам эскроу составлял около 37,9 млрд. рублей, а уже в декабре того же года данная сумма возросла до 921 млрд. рублей. Таким образом, прирост за 12 месяцев составил более 2432,18% или 24 раза [6]. При этом наибольшее количество открытых счетов наблюдалось в Москве, Московской области и Ленинградской области, а Санкт-Петербург в конце 2019 года занимал лишь 17-е место. Такое отставание Санкт-Петербурга было обусловлено отсрочкой, которую получили застройщики при переходе на эскроу счета. С другой стороны, интересная картина сложилась со счетами эскроу в банковском секторе. Суть заключается в том, что при переходе на счета эскроу застройщики чаще всего выбирают ПАО Сбербанк в качестве основного партнера (1102 из 1701 застройщиков или около 65%), а на втором месте ДОМ.РФ с 187 застройщиками [7].

Подводя итоги, хочется отметить, что введение счетов эскроу сильно повлияло на строительный рынок в РФ. С одной стороны, эскроу счета позволили в большей степени защитить права дольщиков. Теперь, скорее всего, будут реже происходить случаи обмана дольщиков при покупке нового жилья. С другой стороны, застройщикам стало сложнее находить финансирование, и оно теперь требуется в большем объеме, так как раньше денежные средства сразу приходили на единый расчетный счет, что позволяло компании решать непредвиденные сложности, перекидывая денежные средства дольщиков с одного проекта на другой. Более того, стоит отметить, что законодательство в сфере эскроу в рамках проектного финансирования еще слишком юно, не полностью отработаны все схемы взаимодействия банков, застройщиков и дольщиков, вследствие чего могут происходить форс-мажорные ситуации.