Особенности изменений земельного законодательства Российской Федерации в 2015 году

Сфера земельных отношений и земельного права как и любая другая имеет свои источники. На сегодняшний день основным источником земельного права принято считать Земельный Кодекс Российской Федерации. С момента утверждения в 2001 году по настоящее время Земельный кодекс Российской Федерации претерпел множество поправок. Но, все же, особое место занимают изменения, принятые Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательный акты Российской Федерации" (далее - 171-ФЗ), которые являются результатом работы и анализа существовавшего ранее земельного и смежного с ним законодательства.

Большая часть положений Федерального закона 171-ФЗ вступила в силу с 1 марта 2015 года. Коренным образом были пересмотрены особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, возникновения, прекращения и реализации прав на землю.

Парадоксально, но прежде законодательная база содержала множество пробелов в отношении того, что такое "земельный участок" и как он собственно формируется. Отсутствие четкого определения земельного участка давало почву для возникновения множества судебных споров и разбирательств. Теперь, согласно изменениям в соответствии с Федеральным законом 171-ФЗ «земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи»[1]. То есть, законодатель уточняет, что земельный участок обязан иметь ряд индивидуальных характеристик, которые позволят отличить один земельный участок от другого. В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в государственный реестр вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости: вид объекта недвижимости, кадастровый номер и дата внесения в государственный кадастр недвижимости, описание местоположения границ объекта недвижимости, кадастровый номер и площадь. Причем, стоит отметить, что основным идентифицирующим признаком все же является местоположение границ.

До принятия Федерального закона 171 -ФЗ для образования земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, необходим был определенный документ. В соответствии с

Градостроительным кодексом Российской Федерации это был проект межевания территории, а в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации - схема образования земельных участков на кадастровом плане территории. Лесной кодекс Российской Фе дерации требовал наличие лесоустроительной документации, а Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" дополнительно требовал проект организации и застройки территории. Поэтому, на практике, вопрос образования земельного участка занимал массу времени и создавал кучу неразберих.

Очень важно, что с 1 марта 2015 года законодатель предлагает отойти от устаревшего мышления в части первостепенного определения целей предоставления земельных участков. Ведь прежде Земельный кодекс Российской Федерации предусматривал различные процедуры предоставления земельных участков отдельно для строительства и для иных целей, не связанных со строительством. После упразднения определенных статей Земельного кодекса Российской Федерации правообладатель самостоятельно решает, осуществлять ли ему застройку или использовать уже принадлежащий ему земельный участок в другом направлении в соответствии с существующим законодательством. На сегодняшний момент, образование земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется при наличии проекта межевания территории, который принимается в соответствии с Градостроительным законодательством. Предполагается, что использование проекта межевого планирования станет приоритетным для образования земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Так как, согласно Градостроительному кодексу при разработке проекта межевого планирования во главе всего комплексное территориальное планирование, также учитывается назначение земельного участка, вид разрешенного использования, рациональное размещение объектов инфраструктуры. Причем, при комплексной застройке, в случаях, когда существует план развития территории, то есть планируется осуществить постройку нового квартала на месте ветхого жилья, для размещения линейных объектов федерального, регионального и местного значения, проект межевого планирования - это единственный документ, при наличии которого возможно осуществить образование земельного участка.

Во всех остальных случаях при отсутствии утвержденного проекта межевания территории допускается образование участков на основании утвержденной схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории. Это абсолютно новый документ, предусмотренный статьей 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации , который «представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории».[1]

Также с 1 марта 2015 года действует абсолютно новый порядок предоставления земельных участков из публичной собственности. После отмены статей 28 - 34 Земельного кодекса Российской Федерации исключено понятие выбора земельного участка и процедура предварительного согласования места размещения объекта. Согласно действовавшей ранее статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин должен был обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. Затем орган местного самоуправления, также и по обращению исполнительного органа государственной власти, должен был обеспечить выбор участка земли, используя для этого информацию, содержащуюся в государственном кадастре недвижимости. Выбор земельного участка в конечном итоге предполагает оформление и утверждение соответствующего акта.

Государственный орган исполнительной власти утверждает акт о выборе земельного участка, опираясь на определённый вариант выбора земельного участка, или, в случае такого, на отказ в размещении объекта недвижимости. Это является решением органа власти о предварительном согласовании места размещения объекта недвижимости.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта являлось основанием последующего предоставления участка для строительства. На первый взгляд все просто и понятно. Однако, как обычно, на практике процедура подготовки акта о выборе земельного участка могла осуществляться абсолютно по-разному, так как законодательно на 100 % урегулирована не была. Не были четко утверждены ни сроки рассмотрения документов, ни основания для отказа. На местах гражданам необходимо было собрать уйму различной градостроительной документации, и это не могло являться абсолютной гарантией положительного решения вопроса. Также в соответствии с действовавшим ранее законодательством было необходимо осуществлять поиск и извещать всех заинтересованных в приобретении земельных участков лиц. Причем эта обязанность вытекала отнюдь не из Земельного кодекса Российской Федерации, а из практики арбитражных судов.

Зачастую получалось, что полная самостоятельность органов власти способствовала порождению коррупции, пока "честный" гражданин собирал необходимые документы, участок уже мог быть продан кому-то другому. Или рассмотрение документов затягивалось на годы.

После 1 марта 2015 года предоставление акта выбора земельного участка не требуется, а вместо предварительного согласования места размещения объекта необходимо подготовить документацию по планировке территорий и образованию соответствующих земельных участков. Органы государственной власти и местного самоуправления обязаны публиковать на своих официальных сайтах информацию о наличии свободных участков.

Масштабным также является изменение, касающееся того, что с 1 марта 2015 года не допускается продажа земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений. То есть, такие земли теперь нельзя получить без торгов путем предварительного согласования места размещения объекта, возможен исключительно вариант проведения аукциона на право заключение договора аренды земельного участка. Законодатель предполагает, что данным нововведением возможно решить проблему касательно того, что подобные земельные участки покупаются, потом перепродаются и так до бесконечности, а сам объект застройки так и не появляется. Теперь участок под строительство предоставляется один раз на период в течение действия договора аренды, определенный в соответствии со статьей 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации. Также законодательно установлено, что внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка, не допускается.

Согласно статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации четко определены случаи продажи земельных участков, находящихся в публичной собственности. Продажа земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, должна в общем порядке осуществляться путем торгов в виде аукционов. Причем, процедура проведения аукциона четко регламентирована. Так как аукцион может, в частности, осуществляться по инициативе заинтересованных в предоставлении участка лиц, все подготовительные мероприятия также могут быть осуществлены самими лицами, что может значительно ускорить процесс продажи земельного участка. Без проведения торгов могут продаваться земельные участки для комплексного освоения территории, для ведения садоводства и дачного, фермерского хозяйства, для собственников зданий и сооружений.

Отдельно стоит рассмотреть вопрос предоставления земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости. Согласно нормам Земельного кодекса Российской Федерации приоритетное право на приобретение таких земельных участков имеют физические и юридические лица - собственники имущественных объектов, расположенных на этих земельных участках. Если помещения в здании принадлежат нескольким лицам на разных правах, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Причем, пункт 6 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации обязывает подписать договор аренды всех правообладателей в установленный законодательством срок.

Абсолютным новшеством в Земельном кодексе Российской Федерации с 1 марта 2015 года стала возможность обмена земельного участка, находящегося в публичной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности. Чаще всего случай такого обмена возможен либо при изъятии частного земельного участка для нужд государства, либо, если проектом межевания территории предусмотрено размещение объекта социальной инфраструктуры на участке, находящемся в частной собственности. Объектом мены являются и все объекты недвижимости, находящиеся на данных земельных участках, в соответствии с договором мены. Причем, различие видов разрешенного использования не является препятствием для осуществления процедуры обмена. Цена может быть как равнозначной, так и отличаться в случае изъятия земельных участков из частной собственности, собственнику при его согласии может быть предложен земельный участок меньшей стоимости с условием возмещения разницы в цене.

Также с 1 марта 2015 года существенно расширена сфера применения института перераспределения земель. Например, если после утверждения проекта межевания территории допустимо увеличение площади земельного участка, собственник вправе обратиться в орган исполнительной власти с соответствующим заявлением о перераспределении земельных участков. Причины отказа и сроки рассмотрения заявления четко регламентированы.