Особенности кредитования в строительстве

Согласно «Временному положению о финансировании и кредитовании капитального строительства на территории Российской Федерации» инвесторами, осуществляющими вложение собственных, заемных и привлеченных средств в создание и воспроизводство фондов в форме капитальных вложений, могут быть:

• •    органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом или имущественными правами;

• •    организации и предприятия, предпринимательские объединения, общественные организации и другие юридические лица всех форм собственности;

• •    международные организации, иностранные юридические лица;

• •    физические лица (граждане Российской Федерации и иностранные граждане).

Заказчиками (застройщиками) могут быть инвесторы, а также иные физические и юридические лица, уполномоченные инвесторами осуществлять реализацию инвестиционных проектов по строительству.

Положение распространяется на финансирование и кредитование: нового строительства; расширения, реконструкции, технического перевооружения действующих предприятий; предпроектных и проектных работ, а также приобретения не требующего монтажа и не входящего в сметы строек оборудования, производственного инвентаря, приспособлений.

Источниками финансирования капитальных вложений могут быть:

• •    собственные финансовые ресурсы и внутрихозяйственные финансовые резервы инвестора (прибыль, амортизационные отчисления, денежные накопления и сбережения граждан и юридических лиц);

• •    средства, выплачиваемые органами страхования в виде возмещения потерь от аварий, стихийных бедствий, и другие средства;

• •    заемные финансовые средства инвестора или переданные им средства (облигационные займы и др.);

• •    привлеченные финансовые средства инвестора (средства от продажи акций, паевые и иные взносы членов трудового коллектива, граждан, юридических лиц);

• •    финансовые средства, централизуемые объединениями (союзами) предприятий в установленном порядке;

• •    средства внебюджетных фондов;

• •    средства федерального бюджета, предоставленные на безвозвратной и возвратной основе; средства бюджетов субъектов РФ;

• •    средства иностранных инвесторов.

В качестве особенностей строительных кредитов можно отметить следующие.

Организации, обращающиеся в банк за получением кредита на строительство новых домов и т.д., в действительности просят у банка денег для пополнения оборотного капитала. Строящиеся объекты являются «незавершенным производством», а здания законченные, но не проданные – «готовой продукцией». В строительстве очень дорогостоящей статьей могут быть запасы. В этом отношении оборотный капитал строительной организации отличается от оборотного капитала, скажем, магазина розничной торговли. Магазин имеет много различных видов запасов сравнительно невысокой стоимости и быстрый товарооборот, тогда как строительная организация – несколько объектов высокой стоимости, длинный строительный период и, как следствие, медленную оборачиваемость.

Нередко строительные работы сопровождаются непредвиденными убытками, причинами которых являются:

• •    затягивание начала строительства и более долгий по сравнению с планом период строительства. Стоимость рабочей силы и арендуемого

оборудования оказывается выше заложенной в смету из-за затягивания окончания строительства;

• •    неожиданное увеличение стоимости стройматериалов;

• •   выполненная  работа не согласуется со стандартом и,

следовательно, должна быть переделана;

• •   более низкая, чем ожидалось, продажная цена из-за общего

снижения цен на недвижимость.

Поскольку застройщик намеревается выплачивать ссуду с процентами за счет средств, полученных от прибыльной продажи своих объектов, то вероятность их продажи с убытком должна серьезно обеспокоить кредитную организацию. Магазин розничной торговли может позволить себе продать часть товаров с убытком, так как другие товары могут принести прибыль, но строитель в этом отношении находится в худшем положении, так как у него может не оказаться других объектов для продажи.

Тем не менее, кредитование строительства в целом (как жилья, так и коммерческих объектов) - совершенно особый вид кредитной деятельности, поскольку обладает целым рядом только ему присущих черт. Во-первых, заемщиками по строительным кредитам являются, как правило, не частные лица, стремящиеся улучшить свои жилищные условия, а коммерческие предприятия-застройщики, профессионально занимающиеся реализацией строительных проектов. Исключение составляет кредитование индивидуального жилищного строительства, когда частное лицо получает кредит на строительство жилого дома, в котором затем собирается жить. Во-вторых, срок строительных кредитов определяется длительностью строительного цикла и, следовательно, в нормальных условиях не может в среднем для обычных проектов превышать 3-5 лет, а в случае жилищного строительства 1-2 года, т.е.

является среднесрочным кредитом. Исключением опять-таки является индивидуальное жилищное строительство, когда кредит выдается частному лицу, с последующим его погашением в течение длительного срока, аналогичного срокам стандартных жилищных ипотечных кредитов. Но при этом следует помнить, что последний тип кредита не может быть безоговорочно отнесен к группе строительных, поскольку он обладает специфическими характеристиками как среднесрочного строительного кредита, так и долгосрочного ипотечного жилищного кредита. В-третьих, строительные кредиты характеризуются целым рядом особых процедур подготовки, выдачи и управления, каждая из которых обусловлена первыми двумя указанными особенностями.