Особенности купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения

Согласно статье 77 Земельного кодекса РФ к землям сельскохозяйственного назначения относятся земли за чертой населенных пунктов и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей [1]. Согласно статье 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [2], в случае продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, субъект РФ имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается. Преимущественным правом покупки может обладать и муниципальное образование. Исключением является продажа публичных торгов, а также в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Стоит отметить, что в законодательстве одних субъектов РФ преимущественное право покупки отдается муниципальным образованиям, а право самого субъекта не оговаривается, в других субъектах РФ все наоборот. В законодательстве некоторых субъектов РФ предусмотрено, что в случае отказа в преимущественном праве покупки муниципальным образованием, такое право появляется у субъекта РФ. Есть и такие субъекты РФ, в законодательстве которых преимущественное право покупки земель- ного участка субъектом РФ или муниципальным образованием ставится в зависимость от размера такого земельного.

Продавец земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения в первую очередь обязан известить в письменной форме о намерении продать свой участок высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ. Необходимо в извещении указать цену земельного участка, размер, местоположение, срока предложения. Срок для осуществления взаиморасчетов по данной сделке не может быть более чем девяносто дней. Однако законом не оговорено, с какого момента необходимо считать срок для осуществления взаиморасчетов: с момента отправления извещения или с даты принятия и рассмотрения заявления о продаже, либо с даты заключения договора о купле-продаже. Получив отказ в покупке или не получив ответа от органов власти в течение тридцати дней после извещения, продавец вправе продать земельный участок по указанной в уведомлении цене другому лицу в течение одного года. Продавец не вправе продать участок другому лицу по цене ниже, чем было указано в уведомлении исполнительным органам власти. В случае снижения цены, продавец обязан известить об этом исполнительный орган РФ повторно.

Если рассматривать продажу земельных участков, находящихся в публичной собственности, то в статье 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не регламентируется порядок осуществления данных сделок. В статье закона лишь упоминается, что данные земельные участки предоставляются на торгах гражданам и юридическим лицам. Статья 10 рассматриваемого Закона частично регулирует вопросы продажи арендуемых земельных участков арендаторам, выкуп ранее предоставленных на ограниченных вещных правах земельных участков организациями и фермерами [3, с. 24]. Реализация земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности путем торгов на конкурсной основе предназначена для обеспечения большей вероятности правильного использования таких земельных участков [4, с. 8].

Стоит отметить, что несмотря на то, что законодательством РФ не предусмотрен перечень документов, который должен входить в уведомление исполнительному органу власти о намерении продать земельный участок сельскохозяйственного назначения, многие субъекты РФ в своем законодательстве неправомерно указывают подробный перечень прилагаемых документов. Все это ведет к волоките.

Рассматривая ничтожность сделок с землями сельскохозяйственного назначения при несоблюдении правил преимуще- ственного права покупки, нужно рассмотреть некоторые несоответствия норм права. Следует отметить, что перечень оснований принудительного прекращения права собственности регламентирован пунктом 2 статьи 235 ГК РФ [5] и носит исчер- пывающий характер, что не дает возможности другим законам дополнить данный список [6, с. 585]. В гражданском законодательстве не содержится условия о ничтожности сделки по причине несоблюдения норм преимущественного права покупки. Но пункт 3 статьи 3 Земельного Кодекса РФ все же предусматривает уста- новление совсем другого законодательного регулирования по сравнению с ГК РФ. Если ориентироваться на данную норму, то статья 235 ГК РФ противоречит пункту 3 статьи 250 ГК РФ, по аналогии с которой была сформулирована норма пункта 4 статьи 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Данные противоречия приводят к проблемам оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Из вышеизложенного, необходимо констатировать, что закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» необходимо дорабатывать, а в ГК РФ нужно внести дополнения в отношении сделок по купли-продажи земельных участков. Многие дополнительные требования по сделкам купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения в законодательствах субъектов РФ необходимо признать незаконными. Также необходимо согласиться с Т.И. Дудник [7, с. 244] и другими авторами, которые считают, что куплю-продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения необходимо на законодательном уровне сделать в обязательном порядке подлежащей нотариальному удостоверению.

Законодателю стоит доработать законо- дательство и внести ясность в сделки с землей сельскохозяйственного назначения, обеспечить распространение необходимой информации среди граждан об обороте таких земель, повысив юридическую грамотность населения.