Особенности мошеннических действий по сделкам с недвижимостью, заключенным в простой письменной форме

Проблемы, связанные с юридической проверкой и обеспечением законности проведения сделок с недвижимым имуществом, являются в настоящее время достаточно актуальными. Несмотря на то, что цены на объекты недвижимого имущества в целом и жилые помещения в частности существенно возросли за последние 15 лет, рынок недвижимости представляет большой интерес для лиц, совершающих мошеннические действия.

Статистический анализ зарегистрированных преступлений в сфере недвижимости показывает их рост в период 2015–2022 гг. примерно на 9% (CAGR). За первое полугодие 2023 года уже зарегистрирован 4451 случай, имеющий признаки мошеннических действий.

При этом стоит отметить, что данное преступление отличается низкой раскрываемостью и значительной сложностью в отыскании и возвращении гражданам похищенных денежных средств в результате мошеннических действий на рынке недвижимости. В связи с этим практический интерес представляет анализ существующих схем мошенничества. Ниже приведена авторская классификация таких схем в соответствии с судебной практикой.

Предоставление псевдо-микрофинансо-выми организациями денежных займов под залог недвижимого имущества . Одним из наиболее распространенных способов мошенничества на рынке недвижимости является предоставление псевдо-микрофинансовыми организациями денежных займов под «залог» недвижимости. Однако по факту заключается договор купли-продажи недвижимости. Недобросовестная организация-кредитор подписывает с заемщиками вместо договора залога договор о купле-продаже недвижимости. Такая компания размещает объявления с предложением физическим лицам получить заем под залог недвижимости [2].

Совершение преступления в отношении потерпевших, имеющих вредные привычки, психические заболевания, материальные проблемы, а также в отношении престарелых лиц и лиц, находящихся в иных неблагоприятных социально-экономических условиях . Особая категория мошенничества в сфере недвижимости – это заключение «преступных» сделок, т. е. совершение преступления в отношении потерпевших, имеющих вредные привычки, психические заболевания, материальные проблемы, в том числе связанные со старостью, а также в отношении лиц, находящихся в неблагоприятных социально-экономических условиях [12].

Передача муляжа денежных средств, необеспеченных векселей компании при купле-продаже недвижимости . Не часто встречающимся, но тем не менее существующим мошенническим способом хищения недвижимого имущества является передача вместо настоящих банкнот муляжа денежных средств, необеспеченных векселей компании при купле-продаже недвижимости. Обычно преступники изготавливают муляж купюр номиналом 1000 руб. и 5000 руб. путем создания цветных копий настоящих денежных знаков [13].

Подделка документов . Самым распространенным способом совершения мошеннических действий в сфере недвижимости является подделка документов. При этом мошенники подделывают следующие документы:

– документы, удостоверяющие личность (паспорт). Подделка происходит путем переклейки фото владельца паспорта либо подделки бланка полностью [14–17];

– решение суда. Изменение резолютивной части решения суда в условиях отсутствия эффективного инструмента опубликования действующих решений суда является одним из распространенных способов совершения мошеннических действий на отечественном рынке недвижимости, особенно если осуществляется подделка решения и определения суда об установлении за мошенником права собственности с участием умершего лица [9];

– договор купли-продажи, в том числе нотариально заверенные договоры купли-продажи [18];

– бланк подложной доверенности. Часто злоумышленники осуществляют подделку нотариальной доверенности. Бланки доверенностей подделываются либо с помощью технических средств печати, либо путем кражи как у действующих, так и у сложивших с себя полномочия нотариусов [19];

– подложное завещание. Мошенники часто подделывают нотариальное завещание с целью предоставления его в суд [20];

– правоустанавливающие документы. Мошенники часто с помощью технических средств осуществляют подделку свидетельства о праве собственности на недвижимость.

Преступления в сфере недвижимости, связанные с участием органов государственной власти и местного самоуправления . Анализ судебной практики показал наличие случаев реализации мошеннических схем с участием сотрудников органов государственной власти (например,

Росреестра) при реализации своих служебных полномочий, связанных с оборотом / регистрацией объектов недвижимости. Чаще всего данные преступления связаны с ускоренной регистрацией права собственности на недвижимость, при этом сотрудник Росреестра, совершающий преступление, выступает в качестве соучастника [14].

Преступление, связанное с осуществлением предпринимательской деятельности и оказанием услуг . Если ранее наблюдалась волна преступлений, связанных с осуществлением риэлтерской деятельности, то в связи с ужесточением регулирования сделок с долями недвижимого имущества категория таких преступлений свелась к достаточно простой схеме, связанной с злоупотреблением доверием. В частности, после расчета за квартиру риелтор не возвращает денежные средства бывшему собственнику [6].

Заведомо ничтожные договоры о долевом строительстве, незаконная продажа объектов незавершенного строительства . В ходе долевого строительства совершается немало противоправных деяний с объектами незавершенного строительства. В качестве одного из видов преступного сговора субъектов предпринимательской деятельности выступают заранее согласованные и спланированные действия, направленные на хищение инвестиционного капитала участников долевого строительства [21].

Преступления, совершаемые друзьями, родственниками собственников недвижимости, которые предлагали свою помощь / услуги для решения определенных проблем (например, для покупки более дешевого жилья для собственника), сопровождающиеся дарением, совершением сделки купли-продажи и сокрытием денежных средств в результате нее и пр . Большая категория мошеннических схем связана со злоупотреблением доверием потерпевшего со стороны родственников, знакомых, друзей. Как правило, мошеннические схемы реализуются при предложении преступником помощи в реализации квартиры, при обмене на более дешевое жилье, а также в случае, если такой знакомый просит помощи жертвы в решении его проблем. Правоприменительная практика знает немало подобных примеров [22].

Преступления, совершаемые председателями / учредителями садоводческого общества, жилищного (гаражного) строительного кооператива и пр . Достаточно часто встречающейся категорией дел являются мошенничества, совершаемые председателями / учредителями садоводческого общества, жилищного (гаражного) 92

строительного кооператива и пр. Как правило, учредитель незаконно, без проведения общего собрания членов, включает в состав правления себя и своих родственников и незаконно делит определенный земельный участок на самостоятельные земельные участки. Подобные преступления встречаются в судебной практике достаточно часто [23].

Фиктивные сделки купли-продажи для обналичивания материнского капитала, жилищного сертификата, предоставляемых по различным социальным программам и пр . Отечественными судами всё чаще рассматриваются уголовные дела, в которых фигурируют участники схем незаконного обналичивания семейного (материнского) капитала [7]. Еще один широко распространенный способ нелегального использования сертификата на семейный (материнский) капитал предполагает участие МФО или банка [5].

Обман, связанный с введением в заблуждение относительно объекта недвижимости . Часто преступники, пользуясь юридической неграмотностью жертв, осуществляют мошеннические действия путем продажи недвижимости, находящейся в обременении, либо заключения договора купле-продажи недвижимости, на которую у физического лица нет права собственности (фактическая продажа чужого имущества) [24]. Также в судебной практике встречаются типичные схемы продажи обремененного объекта недвижимости [25].

Заключение предварительного договора купли-продажи без намерения продажи . Еще одной распространенной схемой является заключение предварительного договора купли-продажи без намерения продажи недвижимости. Мошенник размещает объявление о продаже квартиры, собственником которой не является, но доступ к которой у него имеется. Далее злоумышленник заключает предварительный договор купли-продажи, по которому жертва передает денежные средства в качестве задатка.

Выводы

Таким образом, рассмотренные схемы мошеннических действий с недвижимым имуществом свидетельствуют о том, что в большинстве случаев причиной их осуществления являются недостаточная юридическая грамотность и невнимательность граждан. В целях недопущения подобных действий гражданам необходимо проявить юридическую осмотрительность и принять меры как превентивного (предупредительного), так и последующего характера (когда мошеннические действия уже были совершены). В качестве одной из возможных мер является установление нотариальной формы сделок с недвижимостью.