Особенности оборота земельного участка как объекта недвижимого имущества

В современном мире одним из актуальных объектов гражданских прав является недвижимость. Под понятием «недвижимость» традиционно стоит рассматривать землю, а также постоянно закрепленные на ней здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Для более подробного обоснования этого термина обратимся к ст. 130 ГК РФ, согласно которой к недвижимым вещам в первую очередь относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, при перемещении которых будет нанесен ущерб, после чего их использование будет невозможным.

Также согласно ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, жилые и нежилые помещения.

Таким образом, мы видим, что перечень объектов, которые относятся к недвижимым вещам достаточно обширный, поэтому следует разграничить эти виды недвижимых вещей для четкого понимания особенностей их гражданского оборота.

Для более подробного рассмотрения особенностей оборота недвижимого имущества рассмотрим земельный участок в качестве объекта гражданских правоотношений.

Земельный участок является объектом гражданских прав, поэтому юридические особенности, предусмотренные для данных объектов, устанавливаются гражданским законодательством1. Именно поэтому важно представить систему особенностей, которые определены для земельных участков на законодательном уровне. Отсюда следует, что для выявления этих свойств, необходимо определить, какие юридически значимые особенности, присущи для земельных участков в отличие от других объектов гражданских прав. Затем важно отметить отличительные особенности земельных участков как недвижимых вещей от других видов вещей, а также проанализировать свойства земельных участков как объекта недвижимости.

Как отмечалось ранее, земельный участок относится к объектам гражданских прав, поэтому они обладают оборотоспособностью, а именно согласно ст. 129 ГК РФ, объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом, если они не ограничены в обороте.

В соответствии со ст. 129 ГК РФ, от иных объектов гражданских прав земельный участок отличается тем, что может отчуждаться или переходить от одного лица к другому только в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Особенность земельного участка как вещи определяется проведением процесса индивидуализации данного объекта путем описания границ, согласно установленному законодательству.

Также стоит отметить, что в соответствии со ст. 271 и 552 ГК РФ, земельные участки находятся в постоянном взаимодействии и неделимости с тем имуществом, которая располагается на данном участке. Далее проанализируем эту взаимосвязь:

• •    Согласно ст. 552, в случае продажи строения или здания другому лицу одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. При этом, стоит отметить, что в случае продажи такой недвижимости покупатель приобретает право пользования данным объектом недвижимости по содержанию равное с тем, что было у продавца этой недвижимости.

• •    В соответствии со ст. 132 ГК РФ, земельные участки рассматриваются как имущественные комплексы, поэтому недвижимость, закрепленная на определенном земельном участке, предполагает совместное использование.

• •    Согласно ст. 35 ЗК РФ и ст. 552 ГК РФ, земельный участок определяется как принадлежность главной вещи – здания, строения.

Как сказано в ст. 130 ГК РФ, что земельные участки относятся к объектам недвижимости, поэтому стоит отметить еще одно свойство земельного участка как вещи – это неперемещаемость2. Отсюда следует, что, так как земельный участок относится к объектам недвижимости, то ему свойственен тот перечень юридических особенностей, которые присущи для недвижимых вещей, рассмотрев действующее законодательство, следует определить ряд этих свойств:

• •    Согласно ст. 131 ГК РФ, вещные права на недвижимость в данном случае на земельный участок, а именно их ограничения, возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

• •    В соответствии со ст. 223 ГК РФ, переход права собственности на приобретаемый объект недвижимости к покупателю происходят в момент государственной регистрации перехода права.

Далее следует отметить свойства земельных участков, отличающих их от других видов недвижимости, они заключаются в перечне прав, которыми обладает собственник земельного участка.

Во – первых, собственник имеет право использовать для личных нужд имеющиеся на земельном участке ресурсы. Это еще раз доказывает неразрывность между земельным участком и тем, что на нем содержится. Кроме того, согласно ст. 136 ГК РФ, плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования вещи, независимо от того, кто использует такую вещь, принадлежат собственнику вещи, если иное не предусмотрено законом.

Во – вторых, согласно ст. 236 ГК РФ, собственник земельного участка имеет право строить на нем здания и сооружения, производить их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам, таким образом, осуществляя свое правомочие пользования вещью.

Основным отличием земельных участков от других видов недвижимости является, что данные объекты не передаются субъектам гражданского права на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Таким образом, в заключение следует отметить, что в целом объекты недвижимости имеют перечень особенностей, которые характеризуют их правовой режим в гражданском законодательстве. Вышеприведенная система особенностей оборота земельного участка определяют его не только в качестве объекта недвижимости, но и как объекта гражданских прав.