Особенности образования цен на земельные участки, обремененные сервитутом

1 URL:

URL:

URL:

Окончание таблицы 1

Характеристика	Аналог			Объект оценки
	№ 1	№ 2	№ 3
Передаваемые права на объект	Собственность
Условия финансирования	Рыночные
Условия сделки	Типичные
Дата предложения	Октябрь 2014 года			6 октября 2014 года
Снижение цены в процессе торгов	Цена предложения, торга нет			Рыночная стоимость
Категория земель, разрешенное использование	Земли сельскохозяйственного назначения, садоводство и огородничество
Площадь земельного участка, сотка	11,00	12,00	10,00	10,00
Наличие строений на участке	Отсутствуют
Наличие обременений на участке	Нет			Есть
Корректировка, %	-34			–
Скорректированная стоимость, р. за сотку	197 940	205 333	191 400	–
Наличие подъездных путей	Есть
Наличие ограждения	Отсутствует
Наличие коммуникаций	Не подведены
Весовые коэффициенты	1/3			–
Взвешенное значение, р.	65 980	68 444	63 800	–
Средневзвешенная стоимость объекта, р. за сотку	198 224
Стоимость объекта оценки, р.				1 982 240

Наличие обременений на земельном участке, таких как сервитуты, охранные ограничения, может значительным образом влиять на стоимость объекта. Оцениваемый объект имеет обременение в виде сервитута, а именно проезд через земельный участок. Площадь сервитута объектов-аналогов, представленных в таблице 2, совпадает с оцениваемым объектом и составляет 2 сотки. Объекты-аналоги, вы- бранные из таблицы 1, не имеют установленных обременений. Корректировка на эти обременения рассчитывалась методом парных продаж.

Последовательность расчета:

• 1)    анализ сегмента земельного рынка, к которому относится оцениваемый участок;

• 2)    нахождение парных продаж аналогичных земельных участков, отличающихся по

  Таблица 2

  Расчет корректировки ⁸

  Характеристика	Аналог
  	№ 1	№ 2
  Адрес	Московская область, г. Ивантеевка, ул. Комарова	Московская область, г. Ивантеевка, с. Комягино
  Цена предложения за объект в целом, р.	1 150 000	1 450 000
  Цена предложения, р. за сотку	95 833	145 000
  Назначение земель	Земли сельскохозяйственного назначения, для садоводства
  Наличие обременений	Есть сервитут	Нет сервитута
  Наличие коммуникаций	По границе
  Общая площадь участка, сотки	12,0	10,0
  Корректировка, %		-34

  
  

одному признаку, в нашем случае – по наличию сервитута;

• 3)    определение разницы в цене найденных объектов-аналогов;

• 4)    введение корректировки

Таким же образом можно, например, оценить земли, которые имеют обременение в виде охранных зон воздушных линий электропередачи.

Однако не всегда возможно найти объекты-аналоги для оцениваемого объекта, поэтому в отсутствие достаточного количества аналогов рыночная стоимость права пользования сервитутом может быть неточной.

Поскольку рыночную стоимость земельного участка прямыми методами затратного, сравнительного и доходного подходов не всегда представляется возможным оценить с удовлетворительной погрешностью, оценку рыночной стоимости земельного участка можно провести косвенными методами 9.

Во-первых, мы должны обосновать факт единственно возможного варианта использования земельного участка в качестве дороги, следовательно, нужно тщательно провести анализ его наилучшего использования с целью установления возможности рассматривать участок как доходный коммерческий проект. Доказать возможное получение дохода с обремененного участка можно, например, как полученный урожай, который можно было бы продать. В связи с этим важно учитывать и площадь сервитута. Следует иметь в виду, что право сервитута ограничивает собственника в регулировании и получении прибыли от владения и пользования земельным участком (в том числе в обогащении за счет сервитута).

Последовательность расчета:

• 1)    определение рыночной стоимости зе-

• мельного участка без сервитута с применением сравнительного подхода;

• 2)    определение платы за сервитут как величины потерь, которые несет собственник участка, обремененного сервитутом;

• 3)    определение доли сервитута в общей площади земельного участка;

• 4)    определение рыночной стоимости земельного участка, обремененного сервитутом.

Исходя из изложенного приведем следующую формулу расчета рыночной стоимости земельного участка с обременением:

Стоимость земельного участка с обременением = Стоимость земельного участка без обременения – Стоимость сервитута, где стоимость сервитута = потери = (реальный ущерб + упущенная выгода + размер убытков, связанный с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами) х доля сервитута в общей площади;

где доля сервитута = (Sобрем / S общ) х 100%, где Sобрем. – общая площадь обременений объекта оценки;

S_{общ .} – общая площадь объекта оценки.

Также следует учитывать, что платеж по сервитуту может быть единовременным или периодическим, когда плата вносится многократно, частями в течение всего срока, на который сервитут установлен, в зависимости от условий договора, заключенного между собственниками участков. В случае единовременной выплаты собственнику земельного участка, обремененного сервитутом, соразмерной платы за сервитут последующий собственник этого земельного участка или иного объекта недвижимости, получивший его с обременением в виде сервитута, не имеет права на получение соразмерной платы за сервитут, за исключением случаев ее увеличения.

Для расчета единовременного платежа воспользуемся методом капитализации дохода:

Приведенная стоимость сервитута =

= PCF / r                                ⁽¹⁾

где РCF – платеж за сервитут;

r – ставка капитализации.

Для расчета аннуитетного платежа ( PV_ann ) используется следующая формула:

PV ann

PCF x { l -[ V ( 1 + r ) ] n } ( 1 + r ) - 1

где PCF – плата за сервитут; r – ставка капитализации;

n – срок действия сервитута.

В этом случае (см. рис. 2) мы принимаем во внимание то, что наиболее эффективное использование обремененной части земельного участка – использование его в качестве дороги – не является доходным проектом. Все участки одинаковы по площади, следовательно, плата за право пользования сервитутом, которую могут получать собственники участков № 2, 3, 5 и 6 от участка № 1, будет одинаковой.

Тогда упущенную выгоду можно рассчитать следующим образом:

Длина проезда ( км ) х Средний тариф за проезд ( р. / км ) х Интенсивность использования ( один раз в день ).

В рассматриваемом случае длина проезда составляет 0,001 километра (исходя из площади участка в 10 соток), средний тариф на 2014 год, как установлено государственной компанией «Автодор», – 10 рублей (поскольку сервитут предназначается только для проезда легковых машин) 10, средняя интенсивность использования проезда собственником участка № 1 – 3 поездки в день.

Таким образом, размер упущенной выгоды за год составит:

0,001 км х 10 р. / км X 3 X 365 = 10,95 р .

Суммируем затраты на прокладку дороги, долю налога на землю, приходящуюся на сервитут, и размер упущенной выгоды, умножаем сумму на долю сервитута в общей площади. Капитализируем полученную величину (в нашем случае – по ставке 13 процентов).

Соразмерная плата при бессрочном использовании определяется по формуле (1).

Альтернативным способом расчета платы за сервитут может быть возможная сдача в аренду земельного участка. Текущая стоимость рассчитывается посредством дисконтирования арендных платежей, включающих налог на землю. Денежный поток в виде арендных платежей за площадь под сервитутом ( CF ) рассчитываются по формуле:

CF = А х S ,                           (3)

где А – размер арендной платы за квадратный метр земельного участка в год;

S – площадь земельного участка, находящегося под сервитутом.

Стоит обратить внимание и на то, что рынок земли несовершенен и установление платы за сервитут может происходить в условиях монополии или сговора.

Если собственник участка № 1 уверен, что соседние собственники не вступят в сговор (возможно, из-за страха юридических последствий или из-за отсутствия знания о возможной выгоде), то с каждым из соседей можно договариваться индивидуально. Поскольку имеется более одного соседнего объекта с подходящим доступом к дорогам общего пользования, монополистическая прибыль не возникнет, если соседние собственники не объединят свои усилия.

Рассмотрим вариант в условиях двусто- ронней монополии 11.

Предположим, что все четыре участка имеют одинаковые размер и конфигурацию, а также то, что только участок № 2 имеет рельеф, подходящий для вида права пользования, необходимого для собственника участка № 1. Так как участок № 1 обесценивается без доступа к дорогам общего пользования, собственник участка № 2, обладающий монополией, должен иметь право на получение от собственника участка № 1 премии с цены, которую это участок мог бы иметь при наличии доступа.

Кроме того, собственник участка № 1 не может диктовать свои условия. Кроме желания собственника участка № 1 получить доступ, у собственника участка № 2 нет возможностей для получения стоимости вне границ своего объекта. Таким образом, у каждого из двух владельцев земли имеется монополия в отношении другого.

Например, если участок № 1 мог бы быть продан за 23 000 долларов при условии доступа к дороге общего пользования, но обесценивался бы без доступа, собственник участка № 1 хотел бы заплатить менее 23 000 долларов за обеспечение подходящего права пользования. Предположим, что юридические и сопутствующие расходы на обеспечение права пользования составляют 2 000 долларов, тогда со стороны собственника участка № 1 будет разумным заплатить собственнику участка № 2 менее 21 000 долларов.

Если мы предположим, что стоимость непригодности права пользования (возможно расположение на части обремененного сервитутом участка № 2 дома или другого объекта капитального строительства собственника № 2) является номинальной, то мы можем рассчитать совместный излишек как цену резервирования собственника участка № 1 (максимальная цена, которую собственник участка № 1 хотел бы заплатить в добровольной сделке). Если цена резервирования собственника участка № 1 составляет 21 000 долларов, а собственника участка № 2 1 000 долларов, то излишек, образующийся в результате сотрудничества, равен 20 000 долларов. При добровольной сделке, в которой обе стороны действовали в своих интересах и не имели необычной возможности диктовать свои условия, экономическая теория позволяет нам обоснованно ожидать равновесия, в котором 10 000 долларов, представляющие половину совместного излишка, добавляются к более низкой цене резервирования (или равным образом вычитаются из более высокой цены резервирования).

Такое решение можно обобщить следующим образом.

Примем следующие обозначения:

V_р – цена резервирования собственника участка № 1;

V_ос – отрицательная стоимость неудобства, которое будет причинено собственнику участка № 2, если право пользования будет применяться к объекту;

V_у – убыток, фактически понесенный таким собственником (таким образом, V_у = V_ос , если участок собственника является обремененным сервитутом имуществом, и V_у = 0 в ином случае);

n – количество физических лиц, обладающих монополией со стороны продавца ( n = 1 – в нашем случае есть один возможный продавец).

Мы можем рассчитать цену, которая должна быть выплачена лицу, предоставляющему право пользования на условиях двусторонней монополии, по следующей формуле:

V -V

^V--- oc- + V .

2 n      ^y

В нашем примере Vр равно 21 000 долларов, Vу = Vос равно 1 000 долларов. Таким образом, будет обоснованным собственнику участка № 1 заплатить собственнику участка № 2 за предоставление описанного права пользования и оценщику оценить рыночную стоимость такого права пользо- вания на указанных условиях в размере 11 000 долларов:

21 000 - 1 000

2 x 1

+ 1 000 = 11 000.

Сговор многочисленных продавцов

Предположим, что собственники участков № 2, 3, 4 и 5 могут предоставить приемлемые (и в равной степени привлекательные) права прохода с точки зрения размеров и конфигураций участков. Также предположим, что стоимость непригодности к использованию каждого из соседних собственников с определенностью составляет 1 000 долларов. Никто из соседей не обладает монополией по отношению к собственнику участка № 1, но если собственники участков № 2, 3, 4 и 5 договорятся, то они могут разделить монополистическую прибыль, которая начисляется собственнику участка № 2 в предыдущем примере. В любом случае результат будет зависеть от индивидуальных возможностей участников диктовать свои условия, но наилучшим расчетом для общего случая является следующий: совместная 50-процентная доля продавцов излишка в размере 20 000 долларов будет поделена в равной степени после выплаты 1 000 долларов стороне, земля которой будет обременена правом пользования. На таких условиях собственник участка № 1 не получит выгоду, решив заключить сделку с каким-либо одним соседом. Такая ситуация, подобно предыдущему примеру, представляет собой двустороннюю монополию с собственником участка № 1, с одной стороны, и группой потенциальных участников сговора (олигополия) – с другой. Предположим, что право пользования будет предоставлено через землю № 2. Используем формулу (4), но теперь n = 4 вместо n = 1. Мы видим, что каждый из трех не обремененных сервитутом участников сговора (для которых V_у = 0) получит одну четверть половины совместного излишка группы:

21000 - 1000

2 х 4

+ 0 = 2 500.

При этом собственник участка № 2, обремененного сервитутом имущества (для которого V_у = 1 000 долларов), получит:

21000 - 1000

2 х 1

+ 1000 = 3 500.

В такой гипотетической сделке, скорее всего, будет участвовать собственник участка № 1, который заплатит 11 000 долларов и необходимую долю каждому из других участников сговора. Уравновешенное решение, таким образом, предусматривает, что собственник участка № 1 заплатит 3 500 долларов соседу, предоставившему право прохода, и 2 500 долларов каждому из трех других соседей.

Конечно, ситуации, когда имеются фактические участники сговора, встречаются редко. В силу этого расчет рыночной стоимости должен отражать такой результат только в следующих случаях:

• •    если участники могут оценить положение друг друга;

• •    если группа потенциальных продавцов является маленькой и сплоченной, поэтому внешним сторонам нелегко доказать сотрудничество, а отказ от сотрудничества может привести к какому-либо наказанию;

• •    если стоимость переменных показателей в указанных формулах легко измерить.

Как и в ранее рассмотренном случае двусторонней монополии, если существует возможность сговора участников, то для собственника участка № 1 будет разумным заплатить 11 000 долларов за получение права пользования.

Заключение

Исходя из сказанного можно описать общие проблемы оценки рыночной стоимости прав на земельные участки с учетом обре- менений (сервитутов) в Российской Федерации:

• 1)    неразвитость земельного рынка Российской Федерации в целом;

• 2)    неразвитость института сервитутов (обременений) в Российской Федерации;

• 3)    земельные участки, обремененные сервитутами, слабо представлены на российском земельном рынке;

• 4)    отсутствие методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков с учетом обременений, утвержденных на государственном уровне;

• 5)    сложность оценки рыночной стоимости земельных участков с учетом обременений (сервитутов) в Российской Федерации;

• 6)    сложности при формировании и отражении в правоустанавливающих документах доли сервитута и уровня соразмерной платы от лиц, в интересах которых установлен сервитут.

Поскольку в настоящее время отсутствует методология оценки рыночной стоимости земельных участков в целом и, в частности, методические рекомендации по оценке стоимости земельных участков с обременениями, рассмотренная в настоящей статье тема является актуальной как для оценщиков, так и для пользователей результатов оценочных услуг, так как они вынуждены опираться на интуитивные суждения оценщиков.

В статье предложены возможные практические методы оценки таких земельных участков. Проведенный анализ условий рынка (монополии или олигополии) может быть полезен оценщикам для лучшего понимания экономических факторов, лежащих в основе мотивации покупателей и продавцов прав пользования.

Следует отметить, что представленные техники будут применяться в конкретных ситуациях, но, учитывая, что рынок земли Российской Федерации, как уже говорилось, не развит, случаи монополии и олигополии крайне редки. Однако если такие ситуации имеют место, то оценщик должен представить обоснования при отклонении от техники или результатов, предусмотренных экономическими причинами. Например, если собственник имущества, который хочет приобрести доступ к земле, может приобрести право пользования любым имуществом из большого количества конкурирующих имущественных объектов, то следует использовать меньшую расчетную стоимость права пользования (возможно, степень компенсации за приобретение) для отражения конкурентной сущности предложения на рынке. Более высокая расчетная стоимость в таких обстоятельствах должна подкрепляться объяснениями, почему теоретически ожидаемый результат не был достигнут. В некоторых случаях указанные техники могут помочь оценщику в установлении разумного диапазона стоимостей.

Все это свидетельствует о необходимости принятия стандартов, методологии оценки земельных участков, обремененных сервитутами, для расчета точной и обоснованной стоимости.