Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения

Л.Н. Старикова профессор кафедры общей и региональной экономики Кемеровского государственного университета

Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения должна проводиться исходя из их разрешенного, наиболее эффективного использования с учетом сельскохозяйственного районирования территории.

Для проведения оценки в границах единого земельного участка сельскохозяйственного назначения выделяются части, различающиеся по видам использования, каждая из которых подлежит самостоятельной оценке. Выделение частей, как правило, производится в соответствии с экспликацией земельного участка.

По видам использования части оцениваемого земельного участка могут подразделяться:

• •    на сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения). Согласно распоряжению 568-р¹ основным методом оценки земель сельскохозяйственного назначения является метод капитализации земельной ренты;

• •    на земли под постройками сельскохозяйственного назначения (усадьба и хозяйственные постройки, земли под ремонтно-техническими, машинно-мелиоративными станциями, промышленно-сельскохозяйственными комплексами, инкубаторно-птицеводческими станциями, хранилищами, а также под комплексами по производству и переработке сельскохозяйственной продукции). Попавшие в категорию земель сельскохозяйственного назначения строения, сооружения (для

хранения сельскохозяйственной продукции) рекомендовано оценивать методами выделения и остатка. Некапитальные строения (сараи, навесы, загоны и т. п.), находящиеся на землях сельскохозяйственного назначения, оцениваются как сельскохозяйственные угодья;

• •    на земли, занятые внутрихозяйственными дорогами , коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений. Такие земли не подлежат самостоятельной оценке , однако характеристики этих частей земельного участка учитываются при оценке стоимости земельного участка в целом;

• •    на замкнутые водоемы (которые могут быть использованы для обособленной предпринимательской деятельности (например рыбного хозяйства), как правило, оцениваются методом сравнения продаж или методом капитализации земельной ренты .

В соответствии с нормативной базой в области рыночной оценки земельных участков, в том числе и земель сельскохозяйственного назначения, необходимо применение трех подходов: затратного, сравнительного и доходного. Однако, учитывая специфику сельскохозяйственных угодий, методы затратного подхода не всегда применимы, методы сравнительного подхода возможно использовать лишь в том случае, если рынок рассматриваемой категории зе- мель достаточно развит, поэтому в большинстве случаев применяются методы доходного подхода.

Исходя из классической формулы доходного подхода ( Стоимость земли = Рентный доход/Коэффициент капитализации ) основные сложности возникают при расчетах рентного дохода с сельскохозяйственных угодий и соответствующего коэффициента капитализации.

Рассмотрим понятие земельной ренты и покажем, как она рассчитывается.

Земельная рента как экономическая категория представляет собой доход, получаемый земельными собственниками в виде платы за пользование землей. Общее для различных видов ренты то, что она является экономической формой реализации права земельной собственности.

Дифференциальная земельная рента – это форма земельной ренты, которая характеризуется добавочной прибылью, возникающей как разница в производительности труда при равновеликих затратах на средних и лучших по плодородию и местоположению участках земли. Условиями образования дифференциальной земельной ренты являются наличие различий в уровне плодородия земли, местоположении участков по отношению к рынкам сбыта, а также различия в отдаче добавочных вложений капитала в земельные ресурсы. Источником дифференциальной ренты выступает дополнительный чистый доход, образующийся на относительно лучших и удобно расположенных землях или при повышающейся производительности добавочных инвестиций в землю. В практике оценки земли дифференциальную ренту также называют дифференциальным доходом.

По способу воспроизводства добавочной прибыли различают два вида дифференциальной ренты: дифференциальная рента I и дифференциальная рента II.

Дифференциальная рента I представляет собой устойчивую добавочную прибыль, полученную как результат разной производительности одинаковых затрат труда на равных земельных участках различного плодородия и местоположения. Она имеет две разновидности: дифференциальная рента I по плодородию участков и дифференциальная рента I по местоположению земель.

Дифференциальная рента II – это устойчивая добавочная прибыль, полученная как результат различной производительности последовательных добавочных вложений капитала на одном и том же участке земли. Она органически связана с процессом интенсификации сельского хозяйства, целью которой является увеличение выхода продукции с единицы земельной площади при определенных затратах капитала.

Дифференциальная рента I возникла значительно раньше дифференциальной ренты II. Она увеличивается по мере развития экстенсивного земледелия в связи с вовлечением в хозяйственный оборот новых земельных участков. Масса дифференциальной ренты I может возрастать при определенном уровне техники как в случае перехода от худших земель к лучшим, так и в случае перехода от лучших земель к худшим. В первом варианте рост ренты будет обусловлен уровнем регулирующей цены производства при вовлечении в эксплуатацию относительно лучших по качеству земельных участков. Во втором – масса ренты будет расти в связи с увеличением добавочной прибыли за счет большой площади использованных средних земель.

В сельском хозяйстве в условиях частной собственности существуют два вида монополии на землю: монополия хозяйства на землю и монополия собственности на землю. В первом случае земля как объект хозяйства монополизирована арендаторами, и на каждом земельном участке хозяйничает отдельный арендатор. Он не дает другим арендаторам возможность приложить свой капитал к той же земле. Во втором – земля как объект собственности монополизирована землевладельцем, и каждый земельный участок находится в собственности определенного землевладельца. Последний решает дать или не дать арендатору возможность приложить свой капитал к чужой земле.

Монополия собственника на землю порождает абсолютную ренту ², которая уплачивается за пользование землей независимо от ее качества. Абсолютная рента возникает через механизм повышения цен на сельскохозяйственные продукты выше общественной цены производства.

На уровень земельной ренты в сельском хозяйстве оказывает влияние множество факторов:

• •    естественное плодородие, то есть качество земли в сочетании с климатическими условиями местности;

• •    положение продаваемого земельного участка на рынке сбыта продукции и развитость дорожной сети. Высокие транспортные издержки для удаленных участков снижают величину ожидаемой земельной ренты, а следовательно, и их капитализированную стоимость в сравнении с менее удаленными участками;

• •    личные деловые качества покупателя. Даже при равных естественных условиях и местоположении доходы у разных предприятий или фермеров колеблются из-за отличий в профессиональных знаниях и способностях, поэтому более квалифицированный фермер может установить более высокую цену, чем его менее успешно работающий коллега;

• •    размер инвестиционного капитала, имеющегося в распоряжении потенциального покупателя. Чем больше собственных средств имеет покупатель, тем более высокую цену он готов установить;

• •    избыток производственных ресурсов на предприятии. Фермер, который располагает не полностью используемыми ресурсами труда, машин, производственных помещений и капитала, из-за низкой обеспеченности сельскохозяйственными площадями имеет высокие постоянные издержки. Он стремится их снизить за счет покупки до-

• полнительных участков земли, а потому готов установить более высокую цену, чем другой фермер, для которого расширение площадей при недостатке ресурсов требует одновременного приобретения трудовых ресурсов и машин;

• •    гарантия вложения капитала. Собственность на землю даже во времена экономических депрессий обладает высокой способностью сохранять стабильную ценность, то есть является хорошим объектом для вложения капитала;

• •    спекулятивные ожидания. Некоторые покупатели рассчитывают на рост рыночных цен на землю в будущем. Например, при расширении городов возможен отвод сельскохозяйственных земель под строительство жилых и промышленных объектов, следовательно, цены могут значительно возрасти.

Таким образом, рыночная цена сельскохозяйственных земель может существенно колебаться в зависимости от исходного экономического положения и мотивов покупателя.

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты следует иметь в виду, что существуют особенности расчета ренты, связанные с принятой системой учета естественных агрономических свойств земельного участка.

Структура сельскохозяйственных угодий зависит от зональных особенностей землепользования и существенно отличается в разных экономических районах. Так, например, Кемеровская область располагает значительными сельскохозяйственными ресурсами: по состоянию на 1 января 2006 года площадь сельскохозяйственных угодий составляет 2649,4 тысячи гектаров; в структуре сельскохозяйственных угодий пашня занимает 58,7 процента, сенокосы – 17,8, пастбища – 22,5 процента, многолетние насаждения – 1 процент3. По степени сельскохозяйственной освоенности (27,7%) область занимает четвертое место в Сибирском федеральном округе после Алтайского края, Новосибирской области и Красноярского края. Здесь сосредоточено 4,7 процента сельскохозяйственных угодий и 8,1 процента пашни Западной Сибири.

Масштабы сельскохозяйственного использования земли уменьшаются по мере перехода от степных и лесостепных районов Кузнецкой котловины (Ленинск-Куз-нецкий, Промышленновский, Беловский, Яйский и другие районы) к таежным и предгорным районам (Крапивинский, Новокузнецкий, Тисульский и другие районы). В частности, освоенность и распаханность Кузнецкой котловины превышает среднеобластные показатели в 23 раза. Однако основная сельскохозяйственная зона области – Кузнецкая котловина – имеет такую же площадь (и под ней лежат угольные пласты), как угленосные территории Кузбасса.

Для сравнения сельскохозяйственных угодий с разной структурой используют такой показатель, как условная пашня. За единицу условной пашни принимают 1 гектар сеяных трав. Коэффициент перевода естественных сенокосов и пастбищ в условную пашню рассчитывают по формуле:

К = Усп УТ где Усп – урожайность сена или зеленой массы на сенокосах и пастбищах, ц/га;

У_т – урожайность сена или зеленой массы на пашне, ц/га.

С помощью показателя условной пашни сглаживаются различия в структуре сельскохозяйственных угодий. Однако при этом не учитываются качественная характеристика и плодородие почв.

При сравнении экономической эффективности сельскохозяйственного производ- ства предприятий и регионов рекомендуется использовать показатель «соизмеримая пашня». За единицу соизмеримой пашни принимают один гектар площади ведущей сельскохозяйственной культуры в районе, области или зоне.

Коэффициент сравнительного плодородия определяют как частное от деления урожайности конкретной культуры в отдельном предприятии к урожайности ведущей культуры в среднем по району, области или зоне. Так, если урожайность зерна пшеницы в хозяйстве равна 18 центнерам за 1 гектар, а средняя урожайность пшеницы по административному району составляет 12 центнеров за 1 гектар, то коэффициент сравнительного плодородия будет равен 1,5 (18 ц/га : 12 ц/га).

В методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков речь идет о расчете как ренты I, так и ренты II4.

Рента II рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства.

Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену.

Нормативная5 урожайность сельскохозяйственной культуры определяется естественными агрономическими свойствами земельного участка, измеряемыми в баллах бонитета.

Выбор сельскохозяйственных культур, в отношении которых производится расчет земельной ренты, осуществляется из набора культур типичных или традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка. Из этого набора культур определяется их ротация, обеспечивающая наибольшую величину земельной ренты и при этом не нарушающая естественные агрономические свойства почв.

Валовой доход пашни может быть рассчитан на основе валового выхода основной культуры. Выбор основной культуры производится из набора культур, типичных или традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка. При этом продуктивность сопутствующих культур может быть переведена в продуктивность основной культуры.

Материальные издержки на производство сельскохозяйственной продукции определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче-смазочных материалов (ГСМ), удобрений и т. п. в натуральном выражении.

Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен. При расчете издержек учитываются уровень инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог и близость к транспортным магистралям и пунктам переработки сельскохозяйственного сырья, а также к пунктам доставки необходимых для производства сырья и материалов.

Рассчитаем стоимость земельного участка методом капитализации земельной ренты на примере пашни.

• 1.    Расчет земельной ренты по плодородию

Земельная рента – это разность между стоимостью валовой продукции растениеводства и затратами на ее выращивание.

ЗР = ВП– З, где ЗР – земельная рента, р./га;

ВП – валовая продукция, р./га;

З – затраты, р./га.

Стоимость валовой продукции растениеводства равна произведению нормативной урожайности сельскохозяйственных культур на ее рыночную цену.

ВП = У х С, где У – урожайность сельскохозяйственной культуры, ц/га;

С – рыночная цена, р./ц.

При разных единицах измерения их необходимо привести к одной.

Нормативная урожайность – это показатель плодородия почв при средних по земельно-оценочному району экономических факторах (количество минеральных удобрений, затрат труда, использование сельскохозяйственных машин и т. д.)

Земельно-экономические зоны – разные природно-экономические районы (степная, горная, центральная и т. д.).

Для определения валовой продукции стоимости растениеводства необходимо сделать отбор сельскохозяйственных культур, типичных для возделывания в районе объекта оценки (группа зерновых и т. п. культур).

Пример ⁶

В структуре посевных площадей озимые зерновые занимают 45 процентов, свекла – 3, подсолнечник – 7 процентов. Остальные площади заняты другими сельскохозяйственными культурами.

Площадь, занятая посевами, составляет 1 050 гектаров.

Определяем средневзвешенную урожайность озимых.

В границы посевных площадей вошли 4 почвенные разновидности.

Составляем таблицу почвенных разновидностей для озимой пшеницы (аналогичная таблица составляется для всех остальных культур):

№ п/п	Номер почвенной разновидности (или группы почв)	Площадь почвенных разновидностей, га	Нормативная урожайность, ц/га	Валовая продукция, Ц/га (3 х 4)
1	2	3	4	5
1	2	250	28	7 000
2	16	200	33,4	6 680
3	7	500	37	18 500
4	8	100	42,6	4 260
Итого		1 050		36 440
Средневзвешенная урожайность		34,7 7

Аналогично определяем средневзвешенную урожайность других отобранных культур.

Предположим, что средневзвешенная урожайность подсолнечника – 21,5 ц/га, сахарной свеклы – 272 ц/га, озимых – 34,7 ц/га.

Находим стоимость валовой продукции на единицу площади путем умножения средневзвешенной урожайности на рыночную цену соответствующей культуры.

Зерно: 34,7 ц/га х 500 р./ц (берем в рыночных ценах) = 17 350 р./га.

Подсолнечник: 21,5 ц/га х 700 р./ц = = 15 050 р./га.

Сахарная свекла: 272 ц/га х 80 р./ц = = 21 760 р./га.

Определяем нормативные затраты на производство этой продукции – нормы семян, ГСМ, удобрений и т. п. (можно и нужно использовать технологические карты, в которых расписаны технологические процессы; такие карты имеются у агрономов, в районных департаментах сельского хозяйства и продовольствия).

Натуральные показатели переводим в денежные значения исходя из сложившихся в районе расположения участка рыночных цен.

Показатели затрат в денежном выражении нужно увеличить на норматив, обеспечивающий расширенное производство в земледелии (общероссийский показатель – 35%):

З = (Б х1,35) х Ппр, где З – затраты на 1 гектар конкретной культуры;

Б – базовый показатель (нормативные натуральные показатели, переведенные в денежное выражение);

Ппр – прибыль предпринимателя (от 15 до 30 процентов от базовой стоимости).

Определяем рентный доход от использования пашни под зерновыми, подсолнечником, свеклой.

Примем следующие затраты:

• •    зерновые - 9 500 р./га;

• •    подсолнечник - 7 000 р./га;

• •    сахарная свекла - 9 800 р./га;

• •    рента зерна -17 350 - 9 500 = 7 850 р./га;

• •    рента подсолнечника - 15050 - 7 000 = = 8 050 р./га;

• •    рента сахарной свеклы - 21 760 - 9 800 = = 11 960 р./га.

Коррелируем на долю вида культуры в структуре посевных площадей:

• •    зерно - 7 850 х 0,45 = 3 533 р./га;

• •    подсолнечник - 8 050 х 0,07 = 564 р./га;

• •    сахарная свекла - 11 960 х 0,03 = = 359 р./га.

• 2.    Расчет ренты по местоположению

Складывая полученные значения, получаем:

4 456 р./га + Рента других видов угодий (оставшихся).

Таким образом, мы получили земельную ренту по плодородию .

участка (Рм)

Рм = (Эобл - Эхозво) х Г х Т, где Эобл – средневзвешенное (эквивалентное) расстояние внехозяйственных перевозок (то есть до пункта сбыта продукции), км;

Эхозво – средневзвешенное (эквивалентное) расстояние от оцениваемого сельскохозяйственного угодья до центра района, км;

Г – грузоемкость территории (равна количеству всех грузов, провезенных по территории), т/га;

Т (тариф) – стоимость одной тонны на один километр (необходимые данные имеются в статистическом управлении областного значения, такими данными могут располагать и транспортные организации).

Пример

Допустим:

Эобл = 30 км;

Эхозво = 22 км;

• Г = 3,5 т/га;

• Т = 5 р./т/км;

Рм = (30 - 22) х 3,5 х 5 = 140 рУга.

Рассчитываем дифференциальный рентный доход (его также называют расчетным рентным доходом – РРД ):

4 456 + 140 = 4 596 р./га + 12 р./га (абсолютный рентный доход) = 4 608 р./га.

Определяем стоимость одного гектара сельскохозяйственных угодий:

Сга з.у. = РРД/Кк, где Сга з.у. – стоимость одного гектара земельного участка;

Кк – коэффициент капитализации.

Сга з.у. = 4 608/0,167 = 27 592,81 р.

Коэффициент капитализации определяется разными способами. В представленном примере мы воспользовались значением коэффициента из пособия «Оценка земель сельскохозяйственного назначения (на примере Кемеровской области)»8. Можно выбрать межбанковскую ставку или ставку любого другого надежного банка.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка, занятого посевными, составит:

Сз.у. = Сга з.у. х S, где Сз.у. – стоимость земельного участка;

S – площадь оцениваемого участка.

Сз.у. = 27 582,81 х 1 050 = 28 972 455,09 р.

Нормативными документами предусмотрены и другие подходы и методы расчета рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения. Частично они были рассмотрены в упомянутом коллективном пособии, авторами которого являются преподаватели Московского государственного университета управления и Кемеровского государственного университета.