Особенности правового регулирования договора аренды земельного участка и нежилых помещений

Одна из разновидностей договоров по передаче муниципального имущества во временное владение и пользование (или во временное пользование) – договор аренды земельных участков.

В Земельном кодексе Российской Федерации вопросы аренды регулируются ст. 22 гл. IV, посвященной различным видам пользования землей.

Передача в пользование участков недр, водных объектов, лесов регулируется Законом о недрах, Водным кодексом, Лесным кодексом.

Основные признаки договора аренды земельных участков:

– передача участка во временное пользование и владение и или только на временное пользование арендодателем арендатору;

– арендодатель, передавая имущество получает плату..

Договор аренды земельных участков является консенсуальным, то есть он представляет собой сделку, для совершения которой достаточно достижения соглашения сторонами по всем существенным условиям сделки, взаимным и возмездным. Договор квалифицируется по этому признаку исходя из момента возникновение сделки. При достижении соглашения между участниками сделки договор аренды следует считать совершенным.

Передача арендованной собственности, арендные платежи и другие действия совершаются в рамках уже заключенного арендного договора. Все действия по договору аренды земельных участков, могут быть произведены, только по соглашению сторон.

Заключая договор его участники одновременно приобретают как права так и обязанности по отношению к другому участнику. Арендодатель по договору аренды получает право требовать от арендатора оплаты денежных средств (или оплатой натурой - продукцией, плодами, которые были получены от использования имущества, взятого в аренду) за имущество, которое передано в аренду, и одновременно имеет обязательство передать имущество во временное пользование и владение или только пользование. Договор признается возмездным, если по нему предоставление имущества одной стороной обусловливает встречное предоставление имущества от другой стороны (п. 1 ст. 423 ГК РФ).

Договор аренды является возмездным договором, который в принципе, не может быть безвозмездным. Об этом говорят положения п. 3 ст. 423 ГК РФ: «Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное». В данном случае ст. 606 ГК РФ установлено, что имущество предоставляется в аренду только за плату.

Однако, плата за недвижимость четко обозначена в методике расчета к арендному договору и её можно изменить только по соглашению сторон и оформляется в виде дополнительного соглашения, подлежащего обязательной регистрации, как и сам арендный договор. В договоре аренды необходимо оговорить и согласовать все существенные условия. Существенное условие договора аренды по требованию закона - это условие о предмете аренды, как считает М.З. Абесалашвили. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды необходимо указать данные, которые позволяют определенно установить имущество, которое подлежит передаче арендатору как объект аренды. Если эти данные отсутствуют в договоре, условие об объекте, который подлежит передаче в аренду, считается не согласованным участниками, а соответствующий договор следует считать незаключенным. Поэтому к договору необходимо прилагать документы, которые позволяют точно определить предмет аренды. Так, если сдается участок земли или его часть, к договору аренды должен быть приложен план земельного участка, где указана его часть, сдаваемая в аренду.

Плата, установленная в арендном договоре за пользование сооружением или зданием, которая включает в себя плату за пользование участком земли, границы которого не были определены при заключении договора, не может быть изменена арендодателем при формировании границ данного участка.

Общие нормы об аренде, содержащиеся в § 1 гл. 34 ГК РФ, применяются ко всем видам аренды, если иное не предусмотрено специальными нормами § 2-6 гл. 34 ГК РФ.

Кроме того, ко всем видам аренды применяются нормы общей части обязательственного права и - в крайнем случае - общие положения ГК РФ, если общие нормы об аренде содержат правовые пробелы.

Данное толкование нормы может привести к трем проблемам. Первой проблемой является то, что нет определенного критерия для систематизации типов договора аренды. Не урегулированы договоры аренды, которые имеют не меньшую самостоятельность, чем приведенные в § 2-6 гл. 34 ГК РФ.

В частности, аренда нежилых помещений по ГК РФ регулируется общими положениями о договоре аренды, что приводит к возникновению проблем в судебной практике.

Одной из таких проблем является «пересечение» отдельных типов договоров аренды и договоров аренды по отдельным видам имущества. То есть, тот или иной договор имеет признаки одновременно нескольких типов договора аренды (или нескольких договоров по отдельным видам имущества): аренда здания, лизинг, прокат транспортного средства. Возникает дилемма, нормы каких параграфов гл. 34 ГК РФ применять к ним в преимущественном порядке.

Было бы разумно в законодательном порядке определить значение термина «нежилые помещения», и тогда станет ясно, что именно является объектом правового регулирования в том или ином случае.

Для правильного и юридически грамотного заключения договора следует точно знать, в чьей собственности находится нежилое помещение, которое служит объектом аренды.

Большое значение для рассмотрения проблем, связанных с арендой, имеет разграничение всех объектов аренды недвижимости по уровням собственности. Имеется в виду деление их на объекты государственной и муниципальной собственности с последующим делением государственной собственности на государственную федеральную и государственную собственность субъектов в составе Российской Федерации. Практическое значение такого деления заключается, прежде всего, в выявлении органов, правомочных решать вопросы аренды недвижимости (государственной федеральной собственности - федеральными органами, государственной областной собственности - областными органами) и в применении правовых актов к конкретным отношениям.

Итак, договор аренды земельных участков представляет собой гражданско-правовой договор, по которому собственник земельного участка не использующий данный участок по назначению передает право на использование этого участка другому лицу за определенную в договоре плату на определенный срок. Изменения, внесенные в земельное законодательство Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ, не снимают проблемы двойной аренды, хотя и позволяют в ряде случаев ее избежать, например, путем установления сервитута для пользователей недр. В то же время в ЗК РФ введена норма о запрете передачи в постоянное бессрочное и безвозмездное пользование участков, уже предоставленных в пользование, что означает фактический запрет двойного использования лесов в этой части, поскольку в силу ч. 4 ст. 71 ЛК РФ порядок предоставления лесных участков в постоянное бессрочное и безвозмездное пользование регулируется ЗК РФ .

В связи с тем, что нежилые помещения являются одним из наиболее распространенных объектов договора аренды недвижимого имущества, также следует уделить внимание совершенствованию правового регулирования данного вопроса.

Необходимо в законодательном порядке определить значение термина «нежилые помещения», в целях уточнения того, что именно является объектом правового регулирования в том или ином случае.

Нежилое помещение следовало бы отнести к обособленному недвижимому имуществу и внести в п. 1 ст. 607 ГК РФ после слов «здание, сооружение» слова - нежилое помещение.

Для этого предлагается п. 1 ст. 607 ГК РФ изложить в следующей редакции:

«1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, нежилые помещения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается».

Под нежилым помещением следует понимать:

• а)    помещения, не предназначенные для постоянного проживания;

• б)    помещения, не отвечающие санитарно-гигиеническим и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Предлагаем под нежилыми помещениями понимать и части зданий (включая помещения в жилых зданиях, переведенные из жилых в нежилые в установленном порядке), к которым относятся и встроенно-пристроенные части зданий.