Особенности приватизации служебных жилых помещений

Основные принципы осуществления приватизации жилищного фонда установлены Законом РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Данный закон в качестве общего правила указывает на запрет приватизации жилых помещений специализированного жилого фонда, а также на приватизацию жилых помещений, находящихся в собственности промышленных предприятий и иных хозяйствующих субъектов, в том числе коммерческих.

Что касается жилых помещений, являющихся собственностью субъектов экономики и юридических лиц и используемых, как правило, в качестве служебных жилых помещений для своих собственных сотрудников, то здесь приватизация однозначно возможна по инициативе или с согласия собственника, который, согласно п. 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему (собственнику) имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам. Однако в данном случае гражданам, приватизировавшим с со- гласия администрации субъекта экономики или юридического лица жилое помещение, принадлежавшее такому собственнику, стоит помнить об особенности такой приватизации.

Во-первых, в этом случае приватизируются помещения, принадлежащие хозсубъекту, а не публично-правовому образованию, из чего вытекает, что право на однократную бесплатную приватизацию жилых помещений муниципального или государственного жилищного фонда остается нереализованным и сохраняется за гражданином.

Во-вторых, действующее российское законодательство, в том числе Федеральный закон № 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)», подразумевают ситуацию, когда решение о приватизации такого объекта жилой недвижимости может быть отменено в случае, если в течение пяти лет после совершения передачи права собственности хозяйствующий субъект подвергся процедуре банкротства.

Кроме того, безвозмездная передача в собственность любого имущества, даже такого непрофильного и убыточного актива, как жилое помещение, занимаемое сотрудниками предприятия, может послужить поводом для пристального внимания со стороны фискальных органов.

В связи с перечисленными фактами хоз-субъекты в случае принятия решения о передаче (приватизации) принадлежащих им жилых помещений, занимаемых, как правило, их сотрудниками, предпочитают данные помещения передавать все-таки не безвозмездно, а путем заключения договора купли-продажи по остаточной стоимости.

Совершенно другая ситуация складывается с возможностью реализации права на приватизацию для граждан, проживающих в служебных жилых помещениях специализированного жилого фонда публично-правовых образований, принадлежащих муниципалитетам, а также подразделениям федеральных органов государственной власти и органов власти субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 93 Жилищного кодекса Российской Федерации служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с их трудовыми отношениями с органом государственной власти или местного самоуправления, государственным или муниципальным предприятием (учреждением), в связи с прохождением службы, либо в связи с назначением на государственную должность, или в связи с избранием в органы государственной власти или местного самоуправления.

Как правило, в перечисленных случаях совокупные доходы семьи не позволяют отнести таких граждан – пользователей служебных жилых помещений к категории нуждающихся в жилых помещениях по договорам социального найма, согласно статье 51 Жилищного кодекса Российской Федерации, даже в случае, если в собственности (пользовании) данных граждан и (или) в собственности (пользовании) членов их семьи нет иных жилых помещений. В результате складывается ситуация, когда право на приватизацию жилья есть, само жилье тоже есть, а возможность реализовать такое право статьей 4 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в качестве общего правила запрещена.

Рассмотрим возможность приватизации служебных жилых помещений на примере муниципального жилищного фонда, принимая во внимание, что все нижеперечисленные нормы и принципы действуют и в отношении служебных жилых помещений, находящихся в собственности органов государственной власти и их структурных подразделений.

Вместе с тем вторая часть указанной статьи одновременно закрепляет правомочие собствен- ников жилищного фонда или уполномоченных ими органов принимать решения о приватизации служебных жилых помещений.

Согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 30.03.2012 № 9-П «из части 1 статьи 217 Гражданского кодекса РФ во взаимосвязи с положениями статей 14 и 15 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» следует, что органы местного самоуправления самостоятельно определяют порядок принятия решений об условиях приватизации муниципального имущества в отношении тех объектов, приватизация которых допускается федеральным законодательством».

Пределы установления условий и порядка приватизации служебных жилых помещений муниципального жилищного фонда должны соответствовать цели местного самоуправления, которая состоит в удовлетворении основных жизненных потребностей населения муниципальных образований. Поскольку для достижения этой цели необходимо стимулирование граждан определенных профессий к осуществлению длительной трудовой деятельности в конкретном муниципальном образовании, органы местного самоуправления, как считает Конституционный Суд, не могут быть лишены права устанавливать порядок и условия приватизации служебных жилых помещений (в том числе в отношении неопределенного круга лиц).

Таким образом, Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 30.03.2012 № 9-П устанавливает право органов местного самоуправления принимать муниципальные правовые акты, регулирующие порядок и сроки приватизации служебных жилых помещений, в том числе и в отношении неопределенного круга лиц, с целью стимулировать граждан определенных профессий к осуществлению длительной трудовой деятельности в конкретном муниципальном образовании [2].

При этом муниципальные образования должны, исходя из необходимости сохранения в муниципальном жилищном фонде определенного массива служебных жилых помещений, в целях профилактики должностных злоупотреблений со стороны исполнителей муниципальной услуги по приватизации жилых помещений своими нормативно-правовыми актами устанавливать исчерпывающий перечень четких критериев, на основании которых приватизация должна осуществляться в каждом конкретном случае.