Особенности процедуры проведения кадастровой оценки земельных участков

Автор: Варфоломеева В.А., Иванова Н.А.

Журнал: Экономика и бизнес: теория и практика @economyandbusiness

Статья в выпуске: 5-1 (75), 2021 года.

Бесплатный доступ

В статье рассмотрен вопрос процедуры кадастровой оценки земельных участков. В статье указываются факторы, которые влияют на расчет показателей кадастровой стоимости земли для жилой и общественно-деловой зон, а также для производственной зоны и зоны инженерной и транспортной инфраструктур. Авторы уделяют внимание ситуации, когда имеет место быть несоответствие цен кадастровых и рыночных.

Кадастровая оценка, недвижимость, земельный участок, рыночная цена земли, кадастровый паспорт

Короткий адрес: https://sciup.org/170183475

IDR: 170183475   |   DOI: 10.24412/2411-0450-2021-5-1-76-79

Текст научной статьи Особенности процедуры проведения кадастровой оценки земельных участков

Государственную кадастровую оценку недвижимости проводят в отношении участков земли и других недвижимых объектов. Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости – это комплекс взаимосвязанных мероприятий, цель которого – посчитать цену недвижимости. Поскольку существуют инфляция и другие экономические явления, стоимость не остается неизменной. Кадастровая оценка такого имущества фиксирует параметры для определения налогов на объекты, стоимость при продаже, ее результаты используют и для других целей [1].

Целью кадастрового учета является внесение актуальной информации об имуществе в государственный реестр. Так подтверждается факт существования земельного участка, жилого или нежилого объекта у конкретного физического или юридического лица, или же наоборот факт того, что этого имущества теперь нет.

Государственная кадастровая оценка согласно поправкам к Федеральному закону "О государственной кадастровой оценке" от 03.07.2016 N 237-ФЗ будет проводиться через 4 года с года проведения последней оценки, а в городах федерального значения – в случае принятия мэром соответствующего решения – через 2 года. Новые правила начнут применяться: в отношении проведения оценки земельных участков – с 1 января 2022 года; в отношении проведения оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест – с 1 января 2023 года. При этом во всех субъектах РФ без учета ограничений по периодичности в обязательном порядке будет проведена: в 2022 году – государственная кадастровая оценка земельных участков; в 2023 году – государственная кадастровая оценка зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест. До 2022 году в отношении земельных участков и до 2023 году в отношении зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест сохранится прежняя периодичность проведения оценки. Оценка не должна проводиться, если решение о ее проведении принято менее чем за шесть месяцев до 1 января года проведения государственной кадастровой оценки, предусмотренного таким решением.

Показатели кадастровой стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные участки аналогичного целевого использования.

При расчете показателей кадастровой стоимости земли для каждой городской зоны учитывается влияние определенных групп факторов. Например, для жилой и общественно-деловой зон первостепенное значение имеют следующие группы факторов: транспортная доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения; обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройство территории; уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения; историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории; состояние окружающей среды, санитарные условия; инженерногеологические условия строительства; рекреационная ценность территории; престижность территории [2].

Для производственной зоны и зоны инженерной и транспортной инфраструктур большое значение имеют следующие факторы: уровень развития производственной инфраструктуры, наличие транспортных путей, удаленность от основных транспортных магистралей; условия обеспечения трудовыми ресурсами и удаленность от жилых массивов; градостроительные условия и ограничения, обусловленные зонированием, разрешенным использованием земельных участков.

Установленная кадастровая цена остаётся неизменной до осуществления следующей периодической оценки, стоит учесть, что не означает фактическую неподвижность цены в указанный период времени. Собственникам в зависимости от необходимости стоит отслеживать рыночную цену на схожие участки и сравнивать с ценой по кадастру, так как государственная оценка должна быть правильной и соответствовать реальности. Ведь от этого зависит ряд важных моментов для собственников: уплачиваемый за владение земельным участком налог; стоимость арендной платы при найме земли из публичной собственности; размер компенсации при реквизиции земли.

Производить процедуру оценки земли можно лишь в отношении учтённых земельных наделов, занесённых в единый реестр. Также для совершения сделки купли-продажи необходима оценка из кадастра, без которой такая сделка признаётся ничтожной. Признаками учтённого зе- мельного владения являются: наличие номера в реестре; определённая площадь; категория; описание объектов на наделе; кадастровый паспорт. Если участок не обладает указанными признаками, то оценка, впрочем, как и сделка с ним, невозможна [3].

Каждая категория земель имеет свои стандарты определения стоимости, которые служат максимальному приближению учтённой стоимости к среднерыночной. Результаты оценки утверждаются официальным документом, а после вносятся в единую базу данных учёта земель. Эта база данных является публичной, и любой желающий может получить в ней сведения о стоимости любого учтённого участка. Со временем кадастровая стоимость всё больше приближается к рыночной, а налоги, соответственно растут. Это является поводом, чтобы собственники не спешили с учётом и переоценкой своих земель, что зачастую и происходит. Официальная оценка, учитываемая в уполномоченном органе, является прерогативой профессиональных кадастровых инженеров. Без правильно проведённой и оформленной оценки при участии указанного специалиста результат никакой юридической силы иметь не будет.

Для проведения профессиональной оценки необходимо: заключить соглашение с аттестованным специалистом; определиться с методом оценки; выявить значимые и второстепенные ценовые факторы; осуществить сбор информации о положении на рынке недвижимости; осуществить расчёт стоимости; составить официальный документ по итогам оценочных работ.

Однако услуги частного специалиста стоят недёшево. Экономичным вариантом является обращение в службы государственных инженеров. Единственным минусом такого варианта является время. Обычно заявления на оценку государственным органом рассматриваются в порядке очерёдности, и ожидание может продлиться месяцами. Для того, чтобы получить услугу от государственных инженеров, необходимо подать заявление в уполномоченную службу; предъявить свой паспорт; представить правоустанавливающие документы объекта (жилья, здания и т. д.). После 2020 года государство перестало предоставлять подобные услуги, а деятельность государственных специалистов сведена к проведению проверок правильности оценки.

После подачи заявления и его рассмотрения на место расположения участка приедет группа специалистов, которые проведут измерительные работы, обследуют участок. Собственник получит справку, где указывается время, когда можно будет забрать заключение. Заключение должно быть подписано руководителем службы и отмечено оттиском государственного образца, без которых документ не имеет юридической силы.

Как уже отмечалось, стоимость земли по кадастру должна соответствовать рыночной, но никак не может быть выше неё. Случаи завышения стоимости по кадастру от рыночной цены участка довольно часто встречаются. По общему правилу цена в кадастре не может быть выше рыночной. Так что завышение кадастровой стоимости земли признаётся незаконным. Причиной того, что кадастровая оценка завышена, может быть одна из следующих: ошибка в установлении категории участка и вида разрешённого пользования; использование неточных сведений при оценке; ошибки в подсчётах. Производить процедуру оценки земли можно лишь в отношении учтённых земельных наделов, занесённых в единый реестр. Также для совершения сделки купли-продажи необходима оценка из кадастра, без которой такая сделка признаётся ничтожной [4]. Признаками учтённого земельного владения являются: наличие номера в реестре; определённая площадь; категория; описание объектов на наделе; кадастровый паспорт.

Что касается точности использованных сведений, то они должны быть верными на момент проведения оценки. К примеру, если среднерыночная стоимость снизиться после проведения оценки, то такая ситуация завышением не признаётся. В случае, когда имеются достаточные основания, проводится оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости. Для этого необходимо обратиться с заявлением в кадастровый орган.

Для проведения независимой экспертизы необходимо заключить соглашение с частной оценочной организацией и предоставить ей копии полученных из уполномоченного органа документов. Если же из данного органа получить документы по тем или иным причинам не удалось, то частный оценщик проводит оценку с нуля. Однако при проведении переоценки частный оценщик должен учитывать те данные, что были актуальными на момент проведения государственной оценки. Ведь рынок явление нестабильное, а государству необходимо обеспечивать стабильность учётных данных, хотя бы в краткосрочный период.

Если в заключении эксперта будет выявлено действительное несоответствие цен кадастровых и рыночных, то такую оценку кадастровой стоимости недвижимости следует обжаловать. Каким образом это произвести зависит от самого собственника, его правового статуса и пожеланий. Обращение в уполномоченный орган, в данном случае в службу кадастра, признаётся досудебным способом решения проблемы по оценке кадастровой стоимости земельного участка. Для собственников, являющихся физическими лицами, данный порядок не является обязательным, они сразу могут подавать иск в суд. А вот лица юридические обязаны следовать процедуре досудебного решения спора.

Переоценка кадастровой стоимости земельного участка осуществляется путём подачи претензии. Претензия подаётся на имя комиссии при кадастровой службе, которая специально уполномочена на рассмотрение претензий собственников по поводу кадастровой оценки. Вместе с заявлением в комиссию необходимо предоставить: паспорт заявителя; правоустанавливающий документ; кадастровые документы объекта недвижимости; заключение независимого специалиста; чек оплаты пошлины. Все документы принимаются комиссией под роспись для обеспечения их сохранности и возврата собственнику. Решение зависит исключительно от мнения членов комиссии и, как правило, предпочтение отдаётся кадастровой оценке, как изначально верной. По этой причине более действенным механизмом признаётся судебное разрешение вопроса.

Рассмотрение подобных споров отнесено к юрисдикции общих судов федерального значения. Перечень документации такой же, как и при обращении в уполномоченный орган. После принятия заявления и предварительного рассмотрения де- ла в суде определением суда назначается экспертная комиссия, которая и будет осуществлять пересмотр стоимости участка по кадастру. Стоимость, определённая экспертной комиссией, признаётся верной и указывается в решении в качестве новой кадастровой цены участка. Данное решение направляется в уполномоченный орган для внесения соответствующих изменений в реестр учёта земельных наделов.

Итоговым документом оценки земли для оспаривания кадастровой стоимости является заключение. Официальные экспертные заключения судебной комиссии, кадастровой комиссии и частного специалиста составляются о единой форме и не зависят от того, кто осуществляет оценку для оспаривания кадастровой стоимости. По усмотрению специалиста в заключение могут быть включены иные данные, кото- рые он посчитает значимыми для выявления стоимости участка.

В заключение можно сказать, что любой собственник при наличии оснований вправе оспорить стоимость своего участка согласно реестру через уполномоченный орган либо через суд. Особое значение при этом имеет мнение профессионального специалиста. Данный порядок действует и тогда, когда проводится оценка кадастровой стоимости квартиры.

Список литературы Особенности процедуры проведения кадастровой оценки земельных участков

  • Федеральный закон "О государственной кадастровой оценке" от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017)
  • Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 18.03.2020)
  • Васильева Л.С. Экономика недвижимости: учебник. - М.: Эксмо, 2008. - 480 с.
  • Оценка недвижимости: учебное пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. - 2-е изд., стер. - М.: КНОРУС, 2018. - 752 с.
Статья научная