Особенности продажи квартир с самовольной перепланировкой (переустройством) в современных условиях

А. Ефремова юрист компании «МИЭЛЬ-Брокеридж»

Практика работы нашей компании показала, что большинство граждан интересуют ответы на вопросы: что именно понимается под переустройством и перепланировкой, какова ответственность в случае выявления самовольной перепланировки?

Попытаемся ответить на эти вопросы.

В статье 25 Жилищного кодекса Российской Федерации различаются два понятия – переустройство и перепланировка жилого помещения.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или иного оборудования, требующие внесения в технический паспорт жилого помещения. Таким образом, переустройством считается установка оборудования, которое влечет увеличение нагрузки на общедомовые сети, например замена газовых плит на электрические, изменение схемы электрической проводки, устройство туалетов, ванных, кухонь в квартире, изменение пространственной ориентации ванной и туалета и многое другое.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменения конфигурации жилого помещения. Иными словами, перепланировка – это все, что связано со стенами и горизонтальными перекрытиями. При этом изменения, затрагивающие несущие стены, требуется вносить в технический паспорт жилого помещения.

Право выступить с инициативой проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения имеет только собственник жилого помещения или уполномоченное лицо. Не обладают таким правом арен- даторы, наниматели и другие пользователи жилых помещений. Таким образом, нанимателям жилых помещений в соответствии с российским законодательством крайне сложно надлежащим образом оформить произведенную в квартире перепланировку или переустройство.

Под понятием «свободная планировка» подразумевается обязанность собственника квартиры установить межкомнатные перегородки исключительно в тех местах, которые указаны в поэтажном плане органа инвентаризационного учета (БТИ). Любое отклонение от указанного плана является перепланировкой, совершенной без надлежащего согласования.

Последствия самовольного переустройства и (или) перепланировки могут быть следующие:

• 1)    собственник или наниматель жилого помещения обязан привести его в прежнее состояние в разумный срок. Жилищным кодексом Российской Федерации также предусмотрена возможность сохранения переустройства и (или) перепланировки по решению суда, если это не затрагивает интересы иных граждан и не создает угрозу их жизни и здоровью;

• 2)    в случае если жилое помещение в срок, указанный органом, осуществляющим согласование (орган местного самоуправления), не будет приведено в прежнее состояние, суд по иску этого органа может принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов (в отношении собственника жилого помещения) или о расторжении договора социального найма (в отношении нанимателя жилого помещения). Кроме того, существующим законода-

• тельством предусмотрены различные меры административного воздействия, такие как штрафы и предупреждения.

Важно понимать, что ответственность за произведенную перепланировку и (или) переустройство несет настоящий собственник квартиры, а не лицо, фактически совершившее ее (прежний собственник).

В риелторской практике различают два вида перепланировки:

• 1)    перепланировка, произведенная без согласования, сведения о которой не поступили в БТИ.

В этом случае каких-либо ограничений к продаже квартиры нет, но покупателям важно до покупки квартиры знать, что они приобретают жилое помещение в перепланированном состоянии, так как в случае обнаружения несогласованной перепланировки после продажи квартиры новым собственникам придется пройти путь по ее согласованию или в крайнем случае понести ответственность в соответствии с законодательством. Для того чтобы понять произведена ли в квартире перепланировка, например, можно сравнить планировку квартиры с поэтажным планом БТИ. Это самый простой и в большинстве случаев самый действенный способ;

• 2)    перепланировка произведена без согласования, и органы инвентаризационного учета о ней знают.

В этом случае в поэтажном плане будут обозначены так называемые «красные линии» в местах произведенной перепланировки. Такую квартиру также можно продать, но обязательным условием будет получение от покупателя квартиры письменного (как правило, нотариально удостоверенного) заявления, которое предоставляется в регистрирующий сделки с недвижимостью орган, о том, что покупатель уведомлен о произведенной перепланировке и обязуется узаконить ее либо привести жилое помещение в прежнее состояние. В некоторых городах, например в Подмосковье, регистрация сделок купли-продажи, если на поэтажном плане БТИ есть «красные линии», или невозможна, или затруднительна.

_  ®        КОНСУЛЬТАЦИОННЫЙ СЕМИНАР

3-5 декабря 2007 года, Москва

ОБОРОТ ЗЕМЛИ И НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОЙ И^ ФЕДЕРАЦИИ: ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ И ЗАЩИТА

Бизнес-Семинары            ИНТЕРЕСОВ ПРАВООБЛАДАТЕЛЕЙ

• •    приватизация земельных участков: поправки в земельное законодательство Российской Федерации

• •    основания, условия и порядок возникновения и прекращения прав на земельные участки

• •    полномочия органов государственной власти и местного самоуправления по распоряжению земельными участками

• •    изменение целевого назначения и разрешенного использования земельных участков

• •    практические вопросы государственной регистрации прав на земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости

• •    гарантии собственника объекта недвижимости в приобретении прав на земельные участки под этими объектами

• •    порядок, состав и последовательность работ по предоставлению и изъятию земельных участков. Инвентаризация и межевание земельных участков

• •    практика арбитражных судов по спорам о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

• •    арбитражная практика применения положений гражданского и земельного законодательства Российской Федерации об аренде недвижимости

Получить более подробную информацию о семинаре Вы можете у организатора -

ЗАО «Бизнес-семинары»

E-mail:

Тел.: (495) 937-5809 Факс: (495) 363-0258