Особенности проведения комплексных кадастровых работ на территории Пермского края

Федеральным законом от 22 декабря 2014 года № 447-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» были внесены изменения в Федеральный закон от 24 июля года 2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», а именно введена в действие глава 4.1 «Комплексные кадастровые работы» (далее – ККР). Реализация закона в этой части должна обеспечить выполнение кадастровых работ по уточнению границ земельных участков, установлению или уточнению местоположения на земельных участках зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства по образованию земельных участков, на которых расположены здания, в том числе многоквартирные дома, сооружения, за исключением сооружений, являющихся линейными объектами, а также по образованию земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами.

Отличительной особенностью ККР прежде всего является массовый характер выполнения работ, так как работы выполняются в отношении всех объектов недвижимости, расположенных в границах одного кадастрового квартала или на территории нескольких смежных кадастровых кварталов. Еще одной особенностью является то, что финансирование таких работ может осуществляется с использованием средств бюджетов всех уровней, но при этом заказчиками работ могут быть только органы местного самоуправления муниципального района или городского округа (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, где такими заказчиком являются органы исполнительной власти субъекта).

Анализируя результаты выполнения первых комплексных кадастровых работ в 2016–2017 годах, финансирование которых осуществлялось за счет средств органов местного самоуправления муниципального района или городского округа, был выявлен целый ряд недостатков, допущенных при подготовке конкурсной документации в целях проведения закупочной процедуры в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 года № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (в редакции от 30 декабря 2020 года) и, соответственно, при выборе исполнителя работ, а именно:

• 1)    техническое задание в составе муниципального контракта не отвечало в полной мере требованиям к качеству выполнения работ, отсутствовали требования к проведению геодезической съемки;

• 2)    результатом работ являлось лишь составление карты (плана) кадастрового квартала, а не внесение сведений об объектах недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН);

• 3)    утвержденная документация по планировке территории, используемая при вы-

• полнении комплексных кадастровых работ, была подготовлена некачественно, не в соответствии с требованиями статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации;

• 4)    выбор кадастровых кварталов, на территории которых выполнялись комплексные кадастровые работы, далеко не всегда был обоснован;

• 5)    проведение закупочной процедуры в форме аукциона не позволяло в полной мере учесть выполнение квалификационных требований к участнику закупки.

Совокупность названных обстоятельств повлекла неисполнение муниципальных контрактов на выполнение ККР в период с 2016 по 2017 год и, как следствие, невне-сение сведений об объектах недвижимости в ЕГРН.

Как правило, при выполнении комплексных кадастровых работ в большей степени осуществляется уточнение границ земельных участков и объектов капитального строительства и устранение реестровых ошибок в ЕГРН. Вместе с тем при выполнении таких работ в ходе анализа технической и правовой документации об объектах недвижимости, хранящейся в органах БТИ, а также в других источниках, возможно внесение сведений в ЕГРН о ранее учтенных объектах недвижимости, сведения о которых не были внесены в реестр.

Для того чтобы новые объекты недвижимости нашли свое отражение на карте (плане) кадастрового квартала, в зависимости от категории земель, в границах которых находится образуемый земельный участок, а также от вида объекта недвижимости, расположенного в границах участка, необходимо наличие утвержденной документации по планировке территории (проекта межевания) либо проекта лесного участка, если речь идет о землях лесного фонда, либо проекта организации и застройки территории или иного документа, устанавливающего распределение земельных участков в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд. При этом зачастую даже при наличии утвержденной документации по планировке территории проектные решения невозможно реализовать при выполнении комплексных кадастровых работ из-за несоответствия документации требованиям законодательства.

В то же время только качественно подготовленная документация по планировке территории, которой, кроме границ образуемых земельных участков, предусмотрено определение границ изменяемых земельных участков, позволяет органам власти местного самоуправления в дальнейшем вовлечь в оборот дополнительные земельные участки, выявленные по результатам муниципального земельного контроля и обращений граждан об увеличении основного земельного участка с учетом действующих градостроительных регламентов. При этом корректность образуемых и изменяемых границ возможна только при наличии геодезической съемки, чем обеспечивается выявление и устранение реестровых ошибок.

Как показала практика, решение указанных задач в большой степени обеспечивает разработка проектов межевания и проведение комплексных кадастровых работ в рамках одного контракта с одним квалифицированным исполнителем.

Помимо этого, опыт проведения закупочной процедуры в форме электронного аукциона выявил существенные недостатки, которые выражались в отсутствии у участников закупки необходимого опыта работы и материально-технических ресурсов. Наличие единственного критерия (цены) определения победителя такого аукциона обуславливает значительный демпинг начальной максимальной цены контракта участниками аукциона. Соответственно, возникают существенные риски, когда победителем становится недобросовестный и неквалифицированный исполнитель.

Также необходимо обратить внимание на образование существенной экономии бюджета, которая, учитывая межбюджет- ные отношения, в течение календарного года должна быть направлена на выполнение таких работ в соответствии с целевой субсидией, предоставляемой в рамках соглашения между муниципальным образованием и Пермским краем. Однако в этом случае времени на выполнение работ остается крайне мало, так как сроки выполнения работ зависят от утвержденных законодательством регламентных процедур по размещению повторной закупочной процедуры, процедуры публичных слушаний или общественных обсуждений документации по планировке территории, от работы согласительных комиссий, проводимых заказчиком работ с целю согласования границ объектов недвижимости, времени на осуществление учетно-регистрационных действий органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Принимая во внимание выявленные негативные факторы, обусловившие невыполнение в Пермском крае первых ККР в 2016–2017 годах в установленные сроки и с необходимым качеством, а также учитывая, что в 2018 году Пермским краевым бюджетом была предусмотрена целевая субсидия на выполнение комплексных кадастровых работ, Министерством по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края была разработана организационная модель, позволившая обеспечить успешное выполнение ККР на протяжении последних трех лет. Схема организации совместной с органами местного самоуправления закупки в форме открытого конкурса показана на рисунке.

* План-график формируется органами местного самоуправления (распорядителями бюджетных средств) в соответствии с Законом № 44-ФЗ. В нем отражается информация о планируемом открытом конкурсе на выполнении ККР, выделении для него средств и дате его проведения.

** В соответствие со статей 25 Закона № 44-ФЗ при проведении совместной закупки Заказчики вправе на основе соглашения передать полномочия по организации закупки одному из заказчиков (Организатору торгов).

*** Не позднее чем за один рабочий день до даты размещения извещения об осуществлении закупки на официальном сайте единой информационной системы (ЕИС).

Тогда же было принято решение о включении в техническое задание на выполнение ККР требования о разработке документации по планировке территории (проекта межевания) и указания о том, что результатом работ должно быть внесение сведений об объектах недвижимости в ЕГРН.

Применение описанной организационной модели на территории Пермского края на протяжении последних трех лет обеспечило внесение в ЕГРН сведений об объектах недвижимости всех кадастровых кварталов, на территориях которых были выполнены комплексные кадастровые работы. Динамика изменения объемов работ представлена в таблице.