Особенности реализации принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов в практике правоприменения

Одним из базовых принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, в силу которого, все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных законом. Реализация данного принципа предполагает неизменность объема прав, переходящих от прежнего землепользователя к новому владельцу земельного участка. Наряду с этим, реалии сегодняшних дней указывают на то, что переход прав на земельный участок, связанный с отчуждением объекта недвижимости, представляет собой один из наиболее актуальных вопросов земельного и гражданского права, порождая при этом изобилие спорных юридических аспектов.

Действующее законодательство - отмечают Козырь О. М. и Маковская А. А. -, «с одной стороны, рассматривают участки и расположенные на них здания как самостоятельные объекты, участвующие в обороте вполне независимо друг от друга, для которых могут быть установлены различные правовые режимы, с другой - как физически и юридически связанные друг с другом виды недвижимого имущества»[1, с. 196].

В правовой доктрине сложились достаточно противоречивые точки зрения относительно правовой и экономической целесообразности введения модели «единого объекта». Так, по мнению, Барановой Е. А. наиболее рациональной моделью юридического соединения земельного участка с недвижимыми (неподвижными, прочно связанными с ним) объектами является конструкция единой вещи. Сохранение для экономически взаимосвязанных объектов (земельного участка и прочно связанных с ним строений) двух равных по объему прав нецелесообразно. Введение же в российское право конструкции единого объекта могло бы значительно упростить и стабилизировать поземельный оборот» [2, с. 23].

Вместе с этим, Маяковская А. А. полагает, что «в настоящее время нет достаточных оснований для законодательного закрепления в гражданском праве «единого объекта недвижимости» [1, с. 198].

Принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов в национальном правопорядке реализуется не в полном объеме. Это обусловлено тем, что закон допускает возникновение таких правоотношений, при которых земельный участок и здание, сооружение или иная недвижимости находятся на различных правовых титулах у различных субъектов.

Так, в силу ч. 1 ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Исходя из этого, вместе со зданием, сооружением или иной недвижимостью лицу переходят и ряд правомочий на земельный участок. Как отвечает Бывальцева С. Г., «правовая неопределенность в рассматриваемом вопросе привела к высказываниям о переходе некого права «использования» либо права «пользования» земельным участком, которому не соответствует конкретное вещное право» [3, с. 57].

Так, распространенной является ситуация, когда продавец здания или сооружения является не собственником земельного участка, на котором находится объект недвижимости. Согласно п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Наряду с этим, действующая правовая система предполагает, согласно ч. 4 ст. 35 ЗК РФ, существование следующих исключений из принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов:

• 1)    отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

• 2)    отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота;

• 3)    отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Таким образом, законодатель определил те случаи, когда разделение недвижимости и находящегося под ней земельного участка является целесообразным.

Современное право содержит в себе и иные весьма спорные вопросы. Так, в нормах гражданского законодательства нередко встречается формулировка «иная недвижимость», что само по себе создает почву для широкого понимания недвижимого имущества, в целом. Безусловно, это способствует проникновению в поземельный оборот новых объектов, правовая природа которых спорна и вызывает дискуссии в научной и практической среде.

Особый интерес, в контексте реализации принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, представляет правовой режим земельного участка и специфических объектов права, которые «имеют, как и «бестелесные вещи» достаточно размытые правовые контуры, являются объектами недвижимости de yure и не являются таковыми de facto, либо же наоборот» [4, с. 60]. К таким весьма и весьма спорным объектам можно отнести: асфальтовые покрытия, заборы, иные замощения, подземные сооружения коммунального назначения и т. д.

В соответствии с ч. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Однако, законодатель не конкретизирует критерии «несоразмерности ущерба» и «прочной связи с землей», что расширяет границы для толкования «недвижимости».

По замечанию Р. Бевзенко, это объекты, пролезшие в оборот через «форточку» широкого понимания недвижимости, - всякие «асфальтовые замощения», «выгребные ямы», «захоронения в стене» и прочие «трубы и канавы» [5].

На первый взгляд, по формальным признакам, определенным законодателем, асфальтовое покрытие и иные подобные объекты подпадают под определение «недвижимости», поскольку действительно не могут быть перемещены без ущерба их назначению. Теоретически, такие объекты могут быть зарегистрированы, наравне с иными, «традиционными» объектами, как здания, сооружения и т. д. Однако, ситуация вокруг таких объектов складывается двоякая: с одной стороны они занимают определенную место в обороте, представляя собой «недвижимость», а с другой – правомерность регистрации таких объект достаточно спорна.

Обязательным критерием, посредством которого можно определить, является ли тот или иной объект недвижимостью или нет, выступает самостоятельной функциональное назначение. В судебной практике предостаточное количество примеров, подтверждающих данный тезис и опровергающих презумпцию «недвижимости» таких объектов. Так, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29 октября 2015 г. N Ф06-2147/15 по делу N А12-5756/2015 констатирует, что асфальтовое покрытие как объект-сооружение не имеет самостоятельного функционального назначения, создано исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживает только земельный участок, на котором расположено, поэтому является его неотъемлемой частью и не может в силу статей 128, 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относиться к недвижимому имуществу, в силу чего асфальтовое замощение не может являться самостоятельным объектом гражданских прав, право на который подлежит государственной регистрации, поскольку данное асфальтовое замощение является обычным благоустройством земельного участка, то есть составной частью данного земельного участка.

Исходя из этого, можно рассматривать земельный участок и асфальтовое покрытие как главную вещь и принадлежность.

Тем не менее, «в судебной практике есть масса примеров неединообразного подхода к вопросу о статусе зарегистрированного объекта как объекта недвижимости или объекта, хоть и прочно связанного с землей, но не обладающего всей полной соответствующих признаков, не имеющих самостоятельного значения, выполняющих вспомогательную функцию, улучшающего или ухудшающего земельный участок и т.д.» [4, с. 61].

Например, в Постановлении ФАС МО от 11.04.2013 по делу N А40-75848/12-64-704 суд пришел к выводу, что ограда не является недвижимым имуществом. При этом суд отметил, что, зачастую, функциональное назначение заборов и иных ограждений состоит лишь в разграничении смежных земельных участков и не выступают самостоятельной недвижимостью.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 8 декабря 2015 г. N Ф06-3318/15 по делу N А57-7539/2014 указывает на тот факт, что скважина является сложной вещью (статья 134 ГК РФ) и может быть признана как самостоятельным объектом недвижимости, так и вспомогательным объектом, обслуживающим земельный участок (участки).

Как показывает практика, у судов нередко возникают трудности в квалификации таких вещей, даже если права на такие объекты зарегистрированы в надлежащем порядке. От определения, является или тот или иной объект недвижимостью, зависит не только правовой режим данного объекта, но права, а точнее переход прав и их объем, к другим лицам, в случае отчуждения таких объектов правоотношений. Следовательно, от этого в полном объеме зависит и реализация принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов.

Подводя итог, следует отметить, что современное законодательство, провозгласив единство правовой судьбы земельного участка и возведенной на нем недвижимости, не вполне последовательно придерживается его при регулировании конкретных правоотношений. Наличие в одном правопорядке нескольких моделей дестабилизируют гражданский оборот и экономические отношения. В силу этого, положения гражданского и земельного законодательства нуждаются в упорядочении и реформировании.