Особенности рынка коммерческой недвижимости г. Улан-Удэ

В России рынок недвижимости традиционно классифицируется по назначению: рынок жилья и рынок коммерческой недвижимости. Рынок жилья представляет собой рынок квартир, коттеджей, то есть, всех объектов, в которых возможно проживание человека. Рынок коммерческой недвижимости — это рынок объектов, используемых для различных видов предпринимательской деятельности: офисы, склады, торговые площади, и даже самолеты (согласно Российскому законодательству).

В настоящее время необходимость классификации, разделения именно коммерческой недвижимости, как основы ведения бизнеса, на отдельные группы ощущается очень остро всеми специалистами рынка недвижимости.

Классификации коммерческой недвижимости в России уделяется все большее внимание, поскольку активное развитие данного рынка предполагает наличие критериев и методики оценки того или иного объекта недвижимости. Наряду с ростом инвестиционной привлекательности коммерческих объектов повышаются и требования, предъявляемые к недвижимости.

В настоящее время аналитики и профессиональные участники рынка не пришли к единому мнению, какая классификация наиболее приемлема и удобна. Имеющиеся классификации часто дублируются и имеют стремление к увеличению числа признаков и факторов, согласно которым объект недвижимости может быть отнесен к определенному классу. Исследования рынков недвижимости по городам Российской Федерации, свидетельствуют, о том что многие факторы, которые необходимо оценивать в рамках имеющихся классификаций, либо отсутствуют, либо влияют на формирование стоимости недвижимости несущественно.

Согласно мировой практике объекты коммерческой недвижимости подразделяются на четыре основных класса: A, B, C и D [1].

Таблица 1 - Классификация офисных зданий

Основные характеристики	Класс
	"А"	"В"	"С"	"D"
Местоположение Недвижимости	В центре / рядом с центром города на основных магистралях и площадях с удобной транспортной развязкой	рядом с транспортными магистралями, не центральные районы города	неудобный подъезд, окраина города	на окраине города, на территории реструктурированных предприятий, в жилых домах
Состояние недвижимости	новостройка, высококачественная отделка	высококачественная отделка в хорошем состоянии, эксплуатация до 10 лет	реконструированные здания, эксплуатация более 10 лет, отделка в хорошем состоянии, стандартный ремонт	удовлетворительное состояние, требующее ремонта здания
Инфраструктура	высокий уровень обеспечения средствами телекоммуникаций, конференц-залы, зоны бытового обслуживания, питания и от дыха	развитая инфраструктура обслуживания бизнеса, включая конференц-залы и бытовое об служивание	неразвитая инфраструктура обслуживания арендаторов	отсутствие инфраструктуры обслуживания арендаторов

Паркинг	Многоуровневый наземный или подземный паркинг со входом в здание	организованная охраняемая парковка с охраной и удобным подъездом	ограниченная возможность паркинга	стихийная парковка без охраны
Конструктивные и планировочные решения объекта	высота потолков – не менее 3м, просторные зоны общего пользования	качественные, хорошо оснащенные зоны общего пользования, высота потолков - не менее 3м	коридорная система, высота потолков -не менее 2,7 м	Не качественная планировка, коридорная система, размещение в подвальных, полуподвальных помещениях

Для подразделения торговой недвижимости российскими исследовате- лями часто используется европейская классификация. Торговые центры согласно данной системе классификации подразделяются на группы, в зависимости от торговой площади в кв.м., месторасположения, состава и специализации основных арендаторов.

Таблица 2 - Классификация торговых центров

Вид торгового центра	Расположение	Аудитория	площадь	Описание	Якорный арендатор
Микрорайонный	в удалении от центральных улиц и стратегических магистралей	до 2500 человек	менее 2500 квадратных метров	торговля товарами первой необходимости, услуги повседневного спроса	может отсутствовать
Районный	в удалении от центральных улиц и стратегических магистралей, в радиусе 5-10 минут езды на личном или общественном транспорте	2500 – 30000 человек	2500-8000 квадратных метров	Торговля товарами первой необходимости, продуктами питания, услуги повседневного спроса	Аптека, продуктовый супермаркет
Окружной	вблизи центральных улиц и стратегических магистралей, 10-20 минут транспортной доступности	30 – 100 тысяч человек	8000 – 30000 квадратных метров	Одежда, промтовары, товары для дома, мебель, предприятия бытового обслуживания, места отдыха и развлечения	Аптека, продуктовый супермаркет, промтовары, товары для детей.
Региональный	вблизи стратегических магистралей, 30-40 минут транспортной доступности	свыше 100 000 человек	30000 – 45000 квадратных метров	Одежда, промтовары, товары для дома, мебель, предприятия бытового обслуживания, места отдыха и развлечения	несколько крупных универмагов с полным ассортиментом

Основными признаками для классификации складской недвижимости являются местоположение и оснащение помещений. Специфика складской недвижимости подразумевает наличие достаточно хорошей транспортной доступности.

Таблица 3 - Классификация складской недвижимости

Основные характеристики	Склады класса "А"	Склады класса "В"	Склады класса "С"	Склады класса "D"
Характеристика здания	новые одноэтажные складские здания прямоугольной формы из легких металлоконструкций без колонн, или с колоннами с шагом 6-10 м.	одно или двухэтажные складские здания, новое строительство или реконструированные	ангары, производственные помещения, новые или реконструированные	неотапливаемые производственные помещения и ангары, подвальные помещения
Характеристика помещений	ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой - 5 тн на кв.м. Высота потолков не менее 12 метров	Высота потолков от 6 метров, пол – асфальт или бетон без покрытия	высота потолков от 4 метров, пол – асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия	высота потолков -не регламентируется, пол - ограниченно пригоден для движения транспорта
Расположение объекта	расположены вблизи центральных магистралей, желательно наличие железнодорожной ветки	удобные подъездные пути, близость магистралей, желательно ж/д ветка	транспортная доступность для большегрузных автомобилей	наличие дороги для автотранспорта
Техническое Оснащение Объекта	система вентиляции, регулируемый температурный режим, система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения, система охранной сигнализации и видеонаблюдения, оптико-волоконные телекоммуникации, система доступа.	не менее одного грузового лифта на каждые 2000 кв.м., система видеонаблюдения, телекоммуникации, система отопления, пожаротушения, охранной сигнализации	наличие системы отопления, телекоммуникации, грузовых лифтов	Необязательное наличие механизмов для погрузки-разгрузки и транспортировки грузов
Дополнительные условия	офисные и вспомогательные помещения, туалеты, душевые, раздевалки, подсобные помещения	вспомогательные помещения для персонала	вспомогательные помещения для персонала	наличие вспомогательных помещений на территории
Транспортная инфраструктура	площадки для большегрузных автомобилей, площадки для маневрирования большегрузных автомобилей	площадки для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей, пандус для разгрузки автотранспорта	место для маневрирования и загрузки-выгрузки автотранспорта	нет

Таким образом, в профессиональном сообществе возникло видение того, что большинство классификаций имеет ряд недостатков, основными из которых являются избыточность и громоздкость.

Таким образом, можно сделать вывод, что представленные классификации позволяют описать только офисную недвижимость так называемого «международного стандарта» (это классы А, В и С). В то время как более 80% офисных объектов, например, относящихся к помещениям «отечественного стандарта», остаются не охваченными указанной классификацией.

На основе представленных признаков классификации коммерческой недвижимости нами был проведен анализ сегментов рынка нежилой недвижимости Республики Бурятия.

При проведении анализа сегментов рынка коммерческой недвижимости необходимо, в первую очередь, учесть интересы и специфику субъектов регионального рынка недвижимости. Проведенный нами анализ общей характеристики продавцов и арендодателей на рынке недвижимости г. Улан-Удэ продавцов и арендаторов позволил разделить их на четыре категории:

• 1.    Риэлтерские компании, специализирующиеся на продаже квартир, домов, земельных участков под индивидуальное жилищное строительство; на сдаче в аренду жилья, офисных помещений;

• 2.    Специализированные компании: занимающиеся продажей недвижимого имущества, на которое обращено взыскание в порядке принудительного исполнения судебных актов на основании Заявок судебных приставов-исполнителей; продажей недвижимого имущества в рамках несостоятельности (банкротства) предприятий и т.п.;

• 3.    Государственные органы:

• •    Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия (сдача в аренду имущества, находящегося в собственности Российской Федерации),

• •    Министерство имущественных и земельных отношений Республики Бурятия (сдача в аренду имущества, находящегося в собственности Республики Бурятия)

• •    Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ (продажа и сдача в аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности);

• 4.    собственники продаваемого и сдаваемого в аренду имущества [3].

На рынке нежилых помещений свободного назначения г. Улан-Удэ, как самого крупного рынка в региональном разрезе, можно выделить три базовых сегмента:

Первый сегмент - это достаточно престижные нежилые помещения, соответствующие мировым стандартам для административно-общественной недвижимости. Арендная ставка в таких помещениях очень высокая. В Республике Бурятия таких объектов единицы и большая часть находится в столице региона - г. Улан-Удэ. На рынке недвижимости предложений на продажу или для сдачи в аренду таких помещений нет.

Второй сегмент составляют помещения, расположенные в хорошо отделанных и оборудованных зданиях, а иногда и в расселенных и качественно отремонтированных квартирах большего размера. Арендные ставки здесь приемлемы для успешно работающих фирм, филиалов коммерческих структур и предприятий г. Москвы и других западных регионов.

Третий сегмент составляют помещения в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий, кооперативных и частных предприятий. Это помещения без отделки и ремонта и со- путствующих услуг. Арендные ставки здесь невысокие, которые очень востребованы среди начинающих предпринимателей и небольших коммерческих фирм. На этом секторе наблюдается активный спрос, который постоянно растет [4].

Нежилые помещения должны обладать многими существенными характеристиками. Прежде всего - это месторасположение. Несомненно то, что наибольшей популярностью пользуются здания или помещения, расположенные в центре населенных пунктов или достаточно близко к ним.

Не центр;

Центр; 113563

Рисунок 1. Распределение коммерческой недвижимости г. Улан-Удэ в зависимости от местоположения, кв.м., в 2017 г.

Не менее важный критерий - это специализация. В одном здании должны располагаться организации схожего профиля деятельности. По мнению специалистов, соседство двух разных по специализации компаний не пойдет на пользу бизнесу обеих. Здание предполагает соответствующую отделку общественных зон - коридоров, лестничных пролетов, туалетов. В обязательном порядке рядом с коммерческой недвижимостью должны быть хорошие паркинги, учитывающие проходимость места.

Наиболее развитым сегментом рынка коммерческой недвижимости в г. Улан-Удэ является рынок офисных и торговых центров. Рынок офисной недвижимости - один из самых привлекательных.

Офисы класса «А» - престижные помещения, расположенных в бизнесцентрах и новых офисных комплексах. Такие здания отличаются высоким качеством отделки и оборудованы по последнему слову техники. Многие из них отвечают требованиям, предъявляемым к «умному дому», т.е. оборудованы автоматизированными системами жизнеобеспечения. Здания данного класса имеют современную свободную планировку, дорогую отделку, подвесные потолки, фальш-полы и т.п.

Офисы класса «В» могут находиться в новых или в только что реконструированных и переоборудованных зданиях, имеющих необходимые инженерные коммуникации. К этому же классу относятся и офисы класса «А» после 5-7 лет эксплуатации.

Офисы класса «С» - это помещения, арендованные у производственных предприятий. Класс «С» предлагает ограниченный набор услуг: телефон, возможен выход в Интернет, отопление в холодное время года. Офисы этого класса оптимальны для небольших фирм.

Пока первый в республике деловой центр класса «А» - Бурятский деловой центр. К этому классу относят помещения, расположенные в бизнесцентрах и новых офисных комплексах. Офисы в них не просто оборудованы по последнему слову техники, а сделаны по принципу «умного дома». Поэтому имеют высокий уровень сервиса, оборудованы подземным паркингом, оптоволоконной связью. Именно в классе «А» предусмотрены вместительные конференц-залы, охраняемые стоянки, собственные службы управления, обслуживания и безопасности.

Специалисты подразделяют класс «А» на подклассы по дополнительным удобствам. Например, в подклассе «А1» есть рестораны, как в БДЦ, «Гэсэре», «Бурятии», «Сибири», «Байкале». Правда, не стоит забывать, что последние четыре все же являются отелями и обязаны иметь рестораны. К тому же большинство гостиниц в Улан-Удэ получают доход не от деловых мероприятий. Сегодня большая часть офисных помещений Улан-Удэ соответствует классу С [5].

Сегмент торговой недвижимости – самый динамичный в структуре рынка коммерческой недвижимости. Высокая динамика увеличения объема предложения торговых площадок обусловлена высоким спросом на площади в торговых центрах, а также самой высокой ставкой капитализации по сравнению с остальными сегментами коммерческой недвижимости.

Таблица 4 - Характеристики торговой недвижимости г. Улан-Удэ, в 2017 г.

Локация	Общая площадь, кв.м.	Полезная площадь, кв.м.	Наличие Свободных площадей, кв.м.	Доля свободных площадей, %	Средневзвешенная ставка аренды, руб./кв.м.
Центр	113 563	68 138	4 577	6,72%	1 715
Не центр	169 566	101 740	6 083	5,98%	1 139
Итого	283 129	169 877	10 660	6,28%	1 427

На деятельность торговых объектов влияет целый ряд факторов. Успешность торгового центра зависит от его местоположения и состояния конкурентного окружения, правильной маркетинговой концепции, целевой аудитории. Первый критерий успешности торгового центра – посещаемость. Но высокая проходимость не всегда дает высокую доходность. Для арендатора одним из объективных показателей эффективности торговой точки является выручка на 1 кв. м.

В регионах основным форматом остаются небольшие торговые помещения, но ситуация быстро меняется. Помещения в "спальных" районах также вызывают интерес у торговых компаний. Однако вследствие большего объема и меньшего числа потенциальных арендаторов (отдельно стоящие магазины на периферии менее привлекательны для форматов торговли, рассчитанных на высокий пешеходный поток), ставки здесь значительно ниже.

Местоположение объекта на рынке торговых помещений играет очень важную роль, так как выгодное месторасположение определяет объем товарооборота, соответственно и получаемую прибыль. Наибольшим спросом пользуются помещения, находящихся в центральной части города Улан-Удэ и в непосредственной близости с главными транспортными узлами или нахо- дящихся в торговых центрах.

Также значимым фактором является площадь торговых помещений. Эксперты определили следующую закономерность: стоимость торговых помещений увеличивается с уменьшением общей площади. Самые дорогие торговые площади города Улан-Удэ находятся в «центральной части» города - в Советском районе.

Современные нежилые здания - это обеспеченность средствами связи, охранными системами и системами видеонаблюдения.

Как уже отмечалось выше, подавляющее большинство объектов если и соответствуют одному требованию, то не отвечают другому.

Одним из самых популярных способов решения проблемы нежилых помещений для предпринимателей Бурятии стало приобретение квартир на первых этажах в жилых домах.

На рынке производственной и складской недвижимости региона происходят процессы, изменяющие основные характеристики этого сектора коммерческой недвижимости. Происходит увеличение объемов рынка аренды производственных помещений и складов из-за выхода на рынок освободившихся и пустующих площадей на закрывающихся производственных и промышленных предприятиях, часто находящихся в черте г. Улан-Удэ. Такие объекты недвижимости интересны компаниям, нуждающихся в помещениях малой площади, стремящихся к минимизации арендной платы.

Рынок производственной и складской недвижимости расширяется за счет помещений, предлагаемых в аренду Комитетом по управлению имуществом г. Улан-Удэ. Зачастую, это недвижимость относительно небольшого метража, предназначенная под складские нужды, и востребованные частными предпринимателями и небольшими фирмами.

Рост площадей складской и производственной недвижимости в Улан -Удэ сдерживается процессами перепрофилирования производственно- складских помещений под другие цели, например офисные и торговые.

В целом развитие рынка аренды производственных и складских помещений в г. Улан-Удэ уступает развитию секторов офисной и торговой недвижимости.

Из-за развернувшейся в стране нестабильной экономической ситуации спрос на склады в г. Улан-Удэ снизился. Но при этом, необходимо отметить, что сохраняется высокая потребность в качественных складских помещениях. Так в г. Улан-Удэ отсутствуют современные склады и логистически-распределительные центры. Склады представлены помещениями, отдельно стоящими зданиями, базами, комплексами, максимальный класс которых – В.

Анализ общего состояния рынка коммерческой недвижимости г. Улан-Удэ показал, что наиболее существенное влияние в регионе оказывают следующие ценообразующие факторы:

• а)    общая макроэкономическая ситуация (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);

• б)    местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения, состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций, железнодорожных путей и т. д.);

• в)    количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки, юридическая "чистота" объекта;

• г)    реклама, личные симпатии арендаторов, осведомленность и т.д.

Что касается строительства новых объектов коммерческой недвижимости в регионе, то оно ведется, но преимущественно в г. Улан-Удэ. Прак- тически в большинстве новостроя или торговом центре имеются площади, предназначенные для офисов или сферы услуг. Оценивая стоимость и размеры предлагаемых помещений, необходимо отметить, что покупатели, к сожалению, ищутся довольно долго и трудно.

Подводя итоги анализа рынка коммерческой недвижимости можно отметить, что спрос на нежилые помещения, сдаваемые в аренду, значительно снизился в 2017-2018 гг., о чем свидетельствует большое количество свободных площадей по г. Улан-Удэ. Среди местных предпринимателей спросом пользуются в основном нежилые помещения небольших помещений – 30-50 кв. м, имеющие хорошее месторасположение и не требующие дополнительных инвестиций со стороны арендаторов. На помещения больших площадей, сдаваемых в аренду, спрос удовлетворяется при существенном увеличении срока экспозиции недвижимости.