Особенности содержания и управления общей долевой собственностью садоводов

Товарищество собственников недвижимости в соответствии с п.1. ст.123 ГК РФ создается для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в общей собственности или в общем пользовании данных лиц, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами - цель объединения.

Ранее действовавший 66 Федеральный закон предполагал использование общего имущества, только на основании договора, заключаемого между гражданином и объединением. После вступления в силу 217 Федерального закона «индивидуалы» могут пользоваться общим имуществом на таких же правах, что и члены товарищества, не заключая договора. Но при этом они обязаны осуществлять плату за пользование объектами инфраструктуры садоводства. Платежи будут вноситься на расчетный счет товарищества и включаться в налогооблагаемую базу.

Так же индивидуальные садоводы получили возможность принимать участие в общем собрании членов товарищества, голосовать по вопросам, регламентированным законом.

«Фактически наделение такими правами указанных граждан свидетельствует о том, что по ряду вопросов, связанных с условиями сосуществования на определенной территории, соответствующие решения принимаются уже не общим собранием членов товарищества, а по сути, общим собранием правообладателей садовых и огородных участков, расположенных в границах территории ведения садоводства и огородничества, хоты с юридической точки зрения такой орган управления в законе и не предусматривается. Представляется, что такой подход во многом является более близким тому самому принципу, обозначенному Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 13 октября 2009 г. № 1126-О-«О справедливом балансе индивидуальных и коллективных интересов»1.

Возвращаясь к нововведениям, следует отметить, что предыдущий закон в случае неуплаты «индивидуалами» взносов за пользование, на основании решения правления либо общего собрания его членов лишал указанных граждан права пользоваться объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения. Задолженность по платежам взыскивалась в судебном порядке.

Закон ФЗ-217 не устанавливает каких-либо юридических последствий в виде лишения права пользования имуществом общего пользования, однако указывает на возможность взыскания задолженности в судебном порядке.

В вопросе определения объема услуг, предоставляемых индивидуальным садоводам, новое законодательство предусматривает, что плата, которую необходимо вносить гражданам, не являющимся членами товарищества, должна иметь соответствующее финансовоэкономическое обоснование, которое утверждается общим собранием членов товарищества. Подобная плата должна вноситься за приобретение, создание, содержание имущества общего пользования, текущий и капитальный ремонт объектов капитального строительства, относящихся к имуществу общего пользования и расположенных в границах территории садоводства или огородничества, а также за услуги а и работы товарищества по управлению таким имуществом.

Таким образом, Закон ФЗ-217 сформулировал окончательный объем услуг, которые обязан оплачивать индивидуальный садовод. Кроме того, такой гражданин не может отказаться от использования имущества общего пользования для уменьшения или освобождения от платы за его использование.

Новый Закон вышел за рамки положений ГК РФ и предусмотрел права, которые по своему содержанию свойственны только участнику корпоративной организации (то есть члену собственников товарищества недвижимости). Речь идет о том, что индивидуальные садоводы и огородники, обладают правом на обжалование решения органов управления товариществом.

Такое нововведение указывает на то обстоятельство, что садоводы и огородники могут быть связаны между собой не только корпоративными отношениями в рамках организации, но и иными ответными правами и обязанностями в связи с нахождением в границах определенной территории.

Таким образом, действующие нормы о ведении садоводства, огородничества и дачного хозяйства в индивидуальном порядке, вводя договорную модель финансирования индивидуальными садоводами содержания имущества общего пользования, скорее стимулируют граждан к выходу из некоммерческих объединений, порождая у них излишние ожидания о снижении финансового бремени членства в садоводстве. Однако последствия выхода не оправдывают ожиданий вышедших садоводов, которые в итоге несут такие же расходы на ведение хозяйства, как и члены некоммерческого объединения, но при этом лишаются корпоративных прав (права на информацию, права на управление), позволяющих участвовать в разрешении вопросов о судьбе имущества общего пользования.

По всей видимости, помочь в разрешении сложившейся ситуации, в том числе снять дополнительную нагрузку с судов, позволили бы нормы об общей долевой собственности садоводов, земельные участки которых находятся в границах территории садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения, на имущество общего пользования; нормы, не предполагающие исключений (ни в зависимости от организационно-правовой формы объединения, ни в зависимости от воли участников правоотношений).

Это бы позволило садоводам, исходя из правил о бремени содержания принадлежащего собственнику имущества (ст. ст. 210 и 249 ГК РФ), адекватно оценивать издержки на ведение садоводства в индивидуальном порядке.