Особенности сравнительного подхода к оценке земельных участков
Автор: Марьин Е.В.
Журнал: Экономика и бизнес: теория и практика @economyandbusiness
Статья в выпуске: 4-1 (62), 2020 года.
Бесплатный доступ
В статье анализируется сравнительный подход, который заключается в определении стоимости здания на основе стоимости сопоставимого имущества. Оценка стоимости имущества, земельных участков может быть результатом только сравнения с аналогичным имуществом по праву и по сути. Это требование не предполагает удержания эталонных продаж, относящихся к недвижимости, строго идентичной той, которую предполагается оценить. В противном случае, можно ссылаться на уступки в стоимости в отношении имущества, находящегося в ближайшей территориальной зоне, и затем вносить коррективы для учета расхождений в стоимости, связанных с этими различиями.
Оценочная деятельность, сравнительный подход, оценка земли землепользование, земельный налог
Короткий адрес: https://sciup.org/170182578
IDR: 170182578 | DOI: 10.24411/2411-0450-2020-10284
Текст научной статьи Особенности сравнительного подхода к оценке земельных участков
По нашему мнению, стоит рассмотреть методы сравнения продаж и распределения в рамках сравнительного подхода, ставшего актуальным после демократизации нашего общества и в период экономического кризиса определения рыночной стоимости [3, с. 32].
Метод сравнения продаж применяется не только для тех земельных участков, на которых располагаются здания, сооружения и другие объекты, но и на тех земельных участках, на которых они отсутствуют.
Условия, которые применяются при данном подходе – это наличие информации об аналогичных земельных участках, а именно о цене сделок с ними. Если о ценах информация отсутствует, тогда допустимо использовать цены предложения (спроса).
Данный метод имеет свою определенную последовательность в действиях, которую можно отразить в следующем алгоритме:
-
1. Необходимость определения элементов. Эти элементы называются сравнительными, так как при помощи них возможно сравнение между нашим объектом и аналогичными объектами.
-
2. Устанавливается по каждому из сравнительных элементов факторы отличия, а именно характер и степень различия, каж-
- дого аналога, для более детального сравнения каждого с оцениваемым земельным участком.
-
3. Определяется для каждого сравнительного элемента корректировки цены аналогичных объектов, которые соответствуют выделенным ранее факторам отличия каждого из них от оцениваемого земельного участка.
-
4. Устанавливается сглаживающая корректировка для цен аналоговых объектов, по каждому из выявленных различий аналоговых объектов от земельных участков.
-
5. Осуществляются вычислительные действия, и выявляется рыночная стоимость земельных участков, с помощью обоснованного группирования скорректированных цен объектов аналогов [2, c. 94].
У данного подхода имеются два пункта, по которым происходит сравнение: первый и основной, это фактор стоимости земельных участков, а именно фактор, из-за изменения которого было изменение рыночной стоимости объекта оценки; а ко второму будут относиться характеристики сделок с земельными участками, которые сложились на рынке [5, с. 46].
В рамках обозначенного подхода можно выделить следующие характеристики сделок с земельными участками:
-
1. Требования (условия) по источнику дохода сделок с земельными участками (например, соотношения личных и заимствованных средств, а также условия предоставления этих заимствованных средств).
-
2. Требования (условия) по платежу при осуществлении сделок с земельными участками (например, оплата деньгами, платеж ценных бумагами (вексель), взаимозачеты, товарообмен).
-
3. События, которые были при совершении сделки с земельными участками.
-
4. Различия в изменении по цене земельных участков в период с момента заключения сделки с аналогичным объектом до момента проведения оценки.
Также стоит отдельно рассмотреть метод остатка, который применяется для того, чтобы произвести оценку застроенных и незастроенных земельных участков [6, c. 678].
Условие применения метода – возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.
Указанный выше метод имеет два различных способа последовательности. Первый способ можно обозначить в следующих действиях:
-
– осуществление вычислений и определение стоимости замещения или воспроизводства улучшений, которые будут соответствовать самому эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
– осуществление вычислений с чистой операционной прибылью, которая приходится на основу рыночных ставок оплаты за аренду;
– осуществление вычислений с чистой операционной прибылью, которая выпадает на улучшения, за отмеченный период времени путем умножения на коэффици-
- ент соответствующий капитализации прибыли, а именно дохода, от улучшения;
– осуществление вычислений с чистой с величиной земельной ренты, как с разностью чистой операционной прибыли от земельных участков, с учетом недвижимости, расположенной на нем, за указанный период времени и чистой операционной прибыли, которая приходится на улучшения за указанный период времени.
– осуществление вычислений с рыночной стоимости земельных участков при помощи капитализации земельной ренты [1, c. 19].
Рассмотрим второй способ определённой ранее закономерности указанного выше метода. Алгоритм, в данной ситуации может выглядеть следующим образом:
– осуществление расчетов по выявлению стоимости, имеющих характер улучшений, которые будут отражать самое эффективное использование в оцениваемом земельном участке;
– осуществление вычислений с чистой операционной прибылью, а именно доходом, оцениваемого земельного участка, с учетом, находящейся на нем недвижимости, за указанный период времени, приходящиеся на основу рыночных ставок платы за аренду;
– осуществление вычислений рыночной стоимости земельных участков, с учетом, находящейся на нем недвижимости, при помощи капитализации чистой операционной прибыли, а именно дохода, за указанный период времени [4, с. 90].
– итоговое вычисление рыночной стоимости земельных участков.
Таким образом, под сравнительным подходом к оценке земельного участка принято понимать совокупность таких методов, которые были основаны на получении стоимости земельного участка при помощи, сравнения его с другими объектами-аналогами.
Список литературы Особенности сравнительного подхода к оценке земельных участков
- Воробьева И.В., Юсова Ю.С., Филиппова Т.А. Оценка рыночной стоимости отдельного объекта недвижимости // Электронный научно-методический журнал Омского государственного университета. - 2019. - №1 (16). - С. 19.
- Исаева М.В., Батин М.О. Современные подходы к оценке стоимости на рынке недвижимости // в сборнике: современный взгляд на будущее управленческой науки материалы Всероссийской (Всероссийской) студенческой научно-практической конференции. - 2019. - С. 92-95.
- Киевич А.В. Новые санкции и последствия вывода спекулятивного капитала из России // Современные аспекты экономики. - №1 (245). - 2018. - С. 30-35.
- Курбонализода Б.М. Анализ российского рынка оценочных услуг в сфере недвижимости // Экономические горизонты. - 2019. - № 1 (47). - С. 88-92.
- Лактикова Т.Ю. Левковская М.А., Сердюк Р.А., Шиховцов А.А. Особенности проблемных подходов к оценке недвижимости // Российский Экономический вестник. - 2020. - Т. 3. № 1. - С. 43-47.
- Микитаев И.Р., Муртазова М.А. Оценка стоимости недвижимости: основные подходы и принципы // В сборнике: Национальные экономические системы в контексте формирования цифровой экономики Материалы международной научно-практической конференции. - 2019. - С. 677-683.