Особенности сравнительного подхода к оценке земельных участков

По нашему мнению, стоит рассмотреть методы сравнения продаж и распределения в рамках сравнительного подхода, ставшего актуальным после демократизации нашего общества и в период экономического кризиса определения рыночной стоимости [3, с. 32].

Метод сравнения продаж применяется не только для тех земельных участков, на которых располагаются здания, сооружения и другие объекты, но и на тех земельных участках, на которых они отсутствуют.

Условия, которые применяются при данном подходе – это наличие информации об аналогичных земельных участках, а именно о цене сделок с ними. Если о ценах информация отсутствует, тогда допустимо использовать цены предложения (спроса).

Данный метод имеет свою определенную последовательность в действиях, которую можно отразить в следующем алгоритме:

• 1.    Необходимость определения элементов. Эти элементы называются сравнительными, так как при помощи них возможно сравнение между нашим объектом и аналогичными объектами.

• 2.    Устанавливается по каждому из сравнительных элементов факторы отличия, а именно характер и степень различия, каж-

• дого аналога, для более детального сравнения каждого с оцениваемым земельным участком.

• 3.    Определяется для каждого сравнительного элемента корректировки цены аналогичных объектов, которые соответствуют выделенным ранее факторам отличия каждого из них от оцениваемого земельного участка.

• 4.    Устанавливается сглаживающая корректировка для цен аналоговых объектов, по каждому из выявленных различий аналоговых объектов от земельных участков.

• 5.    Осуществляются вычислительные действия, и выявляется рыночная стоимость земельных участков, с помощью обоснованного группирования скорректированных цен объектов аналогов [2, c. 94].

У данного подхода имеются два пункта, по которым происходит сравнение: первый и основной, это фактор стоимости земельных участков, а именно фактор, из-за изменения которого было изменение рыночной стоимости объекта оценки; а ко второму будут относиться характеристики сделок с земельными участками, которые сложились на рынке [5, с. 46].

В рамках обозначенного подхода можно выделить следующие характеристики сделок с земельными участками:

• 1.    Требования (условия) по источнику дохода сделок с земельными участками (например, соотношения личных и заимствованных средств, а также условия предоставления этих заимствованных средств).

• 2.    Требования (условия) по платежу при осуществлении сделок с земельными участками (например, оплата деньгами, платеж ценных бумагами (вексель), взаимозачеты, товарообмен).

• 3.    События, которые были при совершении сделки с земельными участками.

• 4.    Различия в изменении по цене земельных участков в период с момента заключения сделки с аналогичным объектом до момента проведения оценки.

Также стоит отдельно рассмотреть метод остатка, который применяется для того, чтобы произвести оценку застроенных и незастроенных земельных участков [6, c. 678].

Условие применения метода – возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Указанный выше метод имеет два различных способа последовательности. Первый способ можно обозначить в следующих действиях:

• – осуществление вычислений и определение стоимости замещения или воспроизводства улучшений, которые будут соответствовать самому эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

  – осуществление вычислений с чистой операционной прибылью, которая приходится на основу рыночных ставок оплаты за аренду;

  – осуществление вычислений с чистой операционной прибылью, которая выпадает на улучшения, за отмеченный период времени путем умножения на коэффици-

• ент соответствующий капитализации прибыли, а именно дохода, от улучшения;

  – осуществление вычислений с чистой с величиной земельной ренты, как с разностью чистой операционной прибыли от земельных участков, с учетом недвижимости, расположенной на нем, за указанный период времени и чистой операционной прибыли, которая приходится на улучшения за указанный период времени.

  – осуществление вычислений с рыночной стоимости земельных участков при помощи капитализации земельной ренты [1, c. 19].

Рассмотрим второй способ определённой ранее закономерности указанного выше метода. Алгоритм, в данной ситуации может выглядеть следующим образом:

– осуществление расчетов по выявлению стоимости, имеющих характер улучшений, которые будут отражать самое эффективное использование в оцениваемом земельном участке;

– осуществление вычислений с чистой операционной прибылью, а именно доходом, оцениваемого земельного участка, с учетом, находящейся на нем недвижимости, за указанный период времени, приходящиеся на основу рыночных ставок платы за аренду;

– осуществление вычислений рыночной стоимости земельных участков, с учетом, находящейся на нем недвижимости, при помощи капитализации чистой операционной прибыли, а именно дохода, за указанный период времени [4, с. 90].

– итоговое вычисление рыночной стоимости земельных участков.

Таким образом, под сравнительным подходом к оценке земельного участка принято понимать совокупность таких методов, которые были основаны на получении стоимости земельного участка при помощи, сравнения его с другими объектами-аналогами.