Особенности сравнительного подхода к оценке земельных участков

Автор: Марьин Е.В.

Журнал: Экономика и бизнес: теория и практика @economyandbusiness

Статья в выпуске: 4-1 (62), 2020 года.

Бесплатный доступ

В статье анализируется сравнительный подход, который заключается в определении стоимости здания на основе стоимости сопоставимого имущества. Оценка стоимости имущества, земельных участков может быть результатом только сравнения с аналогичным имуществом по праву и по сути. Это требование не предполагает удержания эталонных продаж, относящихся к недвижимости, строго идентичной той, которую предполагается оценить. В противном случае, можно ссылаться на уступки в стоимости в отношении имущества, находящегося в ближайшей территориальной зоне, и затем вносить коррективы для учета расхождений в стоимости, связанных с этими различиями.

Еще

Оценочная деятельность, сравнительный подход, оценка земли землепользование, земельный налог

Короткий адрес: https://sciup.org/170182578

IDR: 170182578   |   DOI: 10.24411/2411-0450-2020-10284

Текст научной статьи Особенности сравнительного подхода к оценке земельных участков

По нашему мнению, стоит рассмотреть методы сравнения продаж и распределения в рамках сравнительного подхода, ставшего актуальным после демократизации нашего общества и в период экономического кризиса определения рыночной стоимости [3, с. 32].

Метод сравнения продаж применяется не только для тех земельных участков, на которых располагаются здания, сооружения и другие объекты, но и на тех земельных участках, на которых они отсутствуют.

Условия, которые применяются при данном подходе – это наличие информации об аналогичных земельных участках, а именно о цене сделок с ними. Если о ценах информация отсутствует, тогда допустимо использовать цены предложения (спроса).

Данный метод имеет свою определенную последовательность в действиях, которую можно отразить в следующем алгоритме:

  • 1.    Необходимость определения элементов. Эти элементы называются сравнительными, так как при помощи них возможно сравнение между нашим объектом и аналогичными объектами.

  • 2.    Устанавливается по каждому из сравнительных элементов факторы отличия, а именно характер и степень различия, каж-

  • дого аналога, для более детального сравнения каждого с оцениваемым земельным участком.
  • 3.    Определяется для каждого сравнительного элемента корректировки цены аналогичных объектов, которые соответствуют выделенным ранее факторам отличия каждого из них от оцениваемого земельного участка.

  • 4.    Устанавливается сглаживающая корректировка для цен аналоговых объектов, по каждому из выявленных различий аналоговых объектов от земельных участков.

  • 5.    Осуществляются вычислительные действия, и выявляется рыночная стоимость земельных участков, с помощью обоснованного группирования скорректированных цен объектов аналогов [2, c. 94].

У данного подхода имеются два пункта, по которым происходит сравнение: первый и основной, это фактор стоимости земельных участков, а именно фактор, из-за изменения которого было изменение рыночной стоимости объекта оценки; а ко второму будут относиться характеристики сделок с земельными участками, которые сложились на рынке [5, с. 46].

В рамках обозначенного подхода можно выделить следующие характеристики сделок с земельными участками:

  • 1.    Требования (условия) по источнику дохода сделок с земельными участками (например, соотношения личных и заимствованных средств, а также условия предоставления этих заимствованных средств).

  • 2.    Требования (условия) по платежу при осуществлении сделок с земельными участками (например, оплата деньгами, платеж ценных бумагами (вексель), взаимозачеты, товарообмен).

  • 3.    События, которые были при совершении сделки с земельными участками.

  • 4.    Различия в изменении по цене земельных участков в период с момента заключения сделки с аналогичным объектом до момента проведения оценки.

Также стоит отдельно рассмотреть метод остатка, который применяется для того, чтобы произвести оценку застроенных и незастроенных земельных участков [6, c. 678].

Условие применения метода – возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Указанный выше метод имеет два различных способа последовательности. Первый способ можно обозначить в следующих действиях:

  • – осуществление вычислений и определение стоимости замещения или воспроизводства улучшений, которые будут соответствовать самому эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

    – осуществление вычислений с чистой операционной прибылью, которая приходится на основу рыночных ставок оплаты за аренду;

    – осуществление вычислений с чистой операционной прибылью, которая выпадает на улучшения, за отмеченный период времени путем умножения на коэффици-

  • ент соответствующий капитализации прибыли, а именно дохода, от улучшения;

    – осуществление вычислений с чистой с величиной земельной ренты, как с разностью чистой операционной прибыли от земельных участков, с учетом недвижимости, расположенной на нем, за указанный период времени и чистой операционной прибыли, которая приходится на улучшения за указанный период времени.

    – осуществление вычислений с рыночной стоимости земельных участков при помощи капитализации земельной ренты [1, c. 19].

Рассмотрим второй способ определённой ранее закономерности указанного выше метода. Алгоритм, в данной ситуации может выглядеть следующим образом:

– осуществление расчетов по выявлению стоимости, имеющих характер улучшений, которые будут отражать самое эффективное использование в оцениваемом земельном участке;

– осуществление вычислений с чистой операционной прибылью, а именно доходом, оцениваемого земельного участка, с учетом, находящейся на нем недвижимости, за указанный период времени, приходящиеся на основу рыночных ставок платы за аренду;

– осуществление вычислений рыночной стоимости земельных участков, с учетом, находящейся на нем недвижимости, при помощи капитализации чистой операционной прибыли, а именно дохода, за указанный период времени [4, с. 90].

– итоговое вычисление рыночной стоимости земельных участков.

Таким образом, под сравнительным подходом к оценке земельного участка принято понимать совокупность таких методов, которые были основаны на получении стоимости земельного участка при помощи, сравнения его с другими объектами-аналогами.

Список литературы Особенности сравнительного подхода к оценке земельных участков

  • Воробьева И.В., Юсова Ю.С., Филиппова Т.А. Оценка рыночной стоимости отдельного объекта недвижимости // Электронный научно-методический журнал Омского государственного университета. - 2019. - №1 (16). - С. 19.
  • Исаева М.В., Батин М.О. Современные подходы к оценке стоимости на рынке недвижимости // в сборнике: современный взгляд на будущее управленческой науки материалы Всероссийской (Всероссийской) студенческой научно-практической конференции. - 2019. - С. 92-95.
  • Киевич А.В. Новые санкции и последствия вывода спекулятивного капитала из России // Современные аспекты экономики. - №1 (245). - 2018. - С. 30-35.
  • Курбонализода Б.М. Анализ российского рынка оценочных услуг в сфере недвижимости // Экономические горизонты. - 2019. - № 1 (47). - С. 88-92.
  • Лактикова Т.Ю. Левковская М.А., Сердюк Р.А., Шиховцов А.А. Особенности проблемных подходов к оценке недвижимости // Российский Экономический вестник. - 2020. - Т. 3. № 1. - С. 43-47.
  • Микитаев И.Р., Муртазова М.А. Оценка стоимости недвижимости: основные подходы и принципы // В сборнике: Национальные экономические системы в контексте формирования цифровой экономики Материалы международной научно-практической конференции. - 2019. - С. 677-683.
Еще
Статья научная