Особенности взимаемых налогов организаций строительной отрасли

Строительные компании представлены субъектами с разными объемами производства – от самых крупных, оснащенных всеми видами базовых ресурсов и полностью обеспечивающих свою деятельность необходимыми ресурсами, от разработки проекта строительства до сдачи готового объекта, до микрокомпаний, не имеющих на балансе собственных основных средств и насчитывающих в штате несколько человек.

Налоговое законодательство Российской Федерации допускает использование определенных налоговых режимов в зависимости от характера ресурсов, доступных строительным компаниям: чем их больше, и, чем разнообразнее их состав, тем больше налоговая нагрузка на конечный финансовый результат.

Организации на общей системе налогообложения (ОСНО) платят следующие налоги: налог на прибыль организаций (стандартная ставка налога 20%); НДС (ставка 0%, 10%, 20%); налог на имущество организаций (ставка до 2,2%); взносы и налоги за сотрудников; другие налоги (транспортный налог, земельный – за зем- лю в собственности или бессрочном пользовании, водный налог и другие.)

При исчислении налога на имущество в качестве налогооблагаемой базы используется среднегодовая стоимость недвижимого имущества, признанного в бухгалтерском учете таковым. Для жилых помещений, не учитываемых на балансе организации в качестве основных средств, применяется расчет исходя из кадастровой стоимости.

Следовательно, при наличии на балансе организации жилых домов, квартир, которые отражаются в составе продаваемых товаров или готовой продукции, организация обязана уплатить налог на имущество, рассчитанный по его кадастровой стоимости. Уклонение от государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимости не освобождает реального собственника от обязанности по уплате налога на имущество организаций в отношении этих объектов.

Организация уплачивает транспортный налог при условии использования транспортного средства в своей деятельности. База налогообложения определяется исхо- дя из мощности двигателя (для средств с двигателем), статической тяги (для воздушных средств с реактивным двигателем) и валовой вместимости в тоннах (для водных средств).

Особое место в системе налогообложения строительных организаций принадлежит земельному налогу. Налогом облагаются все земли, которые, так или иначе, используются строительной компанией: собственные, арендованные или находящиеся в собственности. Аренда – это тоже форма оплаты земли. Уплата налога осуществляется в 2 этапа (во второй половине отчетного года). Ставка земельного налога устанавливается местными органами власти, и может составлять от 0,01%, до 1,5% – в зависимости от вида участка. Налоговой базой является кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января текущего налогового периода.

Сумма уплачиваемого налога на землю может рассчитываться с применением поправочного коэффициента 2. Повышающий коэффициент применяется в соответствии с 15 ст. 396 Налогового кодекса. Однако, это происходит в том случае, если приобретенный земельный участок используется для жилищного строительства (исключение составляет индивидуальное жилищное строительство, осуществляемое физическими лицами). Если строительство заняло более трех лет, то при расчете земельного налога будет применяться повышающий коэффициент 4.

В случае завершения строительства и государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости до истечения трехлетнего срока строительства половина суммы налога признается излишне уплаченной и подлежит зачету (возврату) налогоплательщику в общеустановленном порядке. При этом применение этих коэффициентов прекращается только в случае госрегистрации права на построенный объект недвижимости, для строительства которого приобретался в собственность физлицами и организациями. В соответствии с Письмом Федеральной налоговой службы от 15 августа 2017 г. № ЗН-4-21/16064 «О земельном налоге» обязанность застройщика по упла- те земельного налога в отношении земельного участка, занимаемого многоквартирным домом, прекращается с момента перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома или при наличии иных предусмотренных гражданским законодательством оснований [1]. Строительные организации могут применять также специальные режимы налогообложения.

Единый налог при упрощенной системе налогообложения (УСН) заменяет НДС и налог на прибыль. Возможны два варианта расчета: 6% от дохода или 15% от разницы между доходами и расходами.

Если выручка за год составит 150-200 млн. руб. или численность сотрудников превысит 100-130 человек, организация уплачивает налоги по переходному режиму – ставка на УСН «доходы» вырастет до 8%, а по УСН «доходы за вычетом расходов» – до 20%. Переходный режим действует с квартала, в котором был превышен один из лимитов. Если до конца налогового периода доходы не превысят 200 млн. рублей, а средняя численность сотрудников не превысит 130 человек, в следующем году он сможет продолжить применять УСН.

Компании на УСН «Доходы» могут снизить налог на взносы за сотрудников, но не более чем на 50%. Взносы могут быть вычтены из налога за квартал, если они уплачены до конца квартала. На упрощенной системе налогообложения «Доход за вычетом расходов» страховые взносы включаются в расходы согласно ст. 346.16 НК РФ.

В строительных организациях свои особенности исчисления имеют налог на прибыль и налог на добавленную стоимость. Характерные особенности возникают по причине использования строительными организациями средств дольщиков или инвесторов, и в соответствии со ст. 251 Налогового кодекса средства, находящиеся на счетах эскроу являются средствами целевого финансирования. Эскроу-счет в долевом строительстве – это специальный счет, открываемый в банке, на котором «замораживаются» деньги дольщика на период строительства дома, и передаются застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком [2]. Соответственно средства не являются доходами и расходами текущего периода строительной организации, и не признаются при исчислении налога на прибыль.

Полученные средства целевого финансирования должны отдельно учитываться строительной организацией на счетах бухгалтерского учета. При отсутствии такого учета данные средства считаются облагаемыми налогом с даты их поступления.

Налогоплательщики, получившие целевое финансирование в конце налогового периода, должны предоставить в налоговые органы по месту регистрации отчет о целевом использовании полученных средств.

В настоящее время спорным вопросом со стороны налогового учета является отражение финансового результата.

Застройщики многоквартирных домов (МКД) заключают множество договоров с участниками долевого строительства. Одни договоры могут принести прибыль, а другие – убыток. В связи с этим и возникали споры о том, как определять финансовый результат от реализации проекта: в целом по объекту или отдельно по каждой квартире. Прямого ответа на указанный вопрос в законе нет, что поспособствовало возникновению разногласий в данном вопросе.

Однако, верховный суд определил, что для застройщиков установлены специальные правила налогообложения, предполагающие отражение в регистрах налогового учета не доходов и расходов от реализации помещений (квартир), а определение налоговой базы исходя из итоговой величины финансового результата (прибыли или убытка). Критерием определения финансового результата является использование полученных от дольщиков средств по целевому назначению [3].

Согласно закону об участии в долевом строительстве МКД объектом долевого строительства является жилое помещение, которое подлежит передаче участнику долевого строительства и входит в состав

МКД. Денежные средства дольщиков в свою очередь используются на строительство дома, в который входят объекты долевого строительства.

Таким образом, согласно определению Верховного Суда РФ от 22.03.2021 N 309-ЭС20-17578 финансовый результат застройщика от использования средств дольщиков определяется в целом по многоквартирному дому.

Также, спорным вопросом является дата определения финансового результата у застройщика.

Все затраты, связанные со строительством жилого дома, застройщик осуществляет за счет аккумулированных на его счетах средств дольщиков, и в налоговом учете эти расходы не отражаются, так как для организации являются целевым финансированием.

По одному из мнений финансовый результат должен определяться на дату подписания документа о передаче объекта в эксплуатацию. В других сказано, что по окончании строительства застройщик определяет финансовый результат на дату подписания документа о передаче объекта долевого строительства. В то же время ни Закон N 214-ФЗ, ни какие-либо иные законодательные акты в этой сфере не требуют от застройщика подписания такого документа и не определяют субъект, который должен принять построенный дом в эксплуатацию.

В ходе многих судебных процессов предлагалось определять финансовый результат от деятельности застройщика на дату подписания последнего по времени документа о передаче объекта долевого строительства дольщику. Причем расходование денежных средств, полученных застройщиком от дольщиков на установленные Законом N 214-ФЗ цели, должно быть завершено. Иначе говорить о финансовом результате рано.

Таким образом, застройщик определяет финансовый результат от строительства многоквартирного дома в целом (а не по каждому объекту долевого строительства) на дату, когда одновременно будут выполнены следующие условия:

• -    подписаны все документы о передаче объектов долевого строительства;

• -    завершено расходование денежных средств, полученных от дольщиков на установленные Законом N 214-ФЗ цели.

Что касается НДС, то теперь застройщики платят НДС с нежилых помещений, построенных на деньги дольщиков.

При передаче жилья дольщикам нет необходимости взимать НДС со стоимости квартир. Если объектами долевого строи- тельства являются нежилые помещения и парковочные места, НДС теперь необходимо взимать с полной суммы ДДУ.

Входящий НДС на стоимость строительства нежилого помещения может быть принят к вычету. Раздельный учет входящего НДС для жилых и нежилых помещений может вестись пропорционально площади в соответствии с проектной декларацией.