Особенности заключения договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (статья 39 20 ЗК РФ)

В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Указанное положение законодателя критически воспринимается представителями науки гражданского права. Так, по мнению Е.А. Суханова «такой подход имеет право на существование в условиях господства публичной собственности на землю, но насколько он отвечает уже имеющимся отношениям частной собственности на земельные участки и тем более перспективам их развития в рыночных условиях?»1.

«По своей сути вопросы владения, пользования и распоряжения земельными участками как объектами прав являются предметом регулирования именно гражданского, а не отраслевого природоресурсного законодательства, что вполне ясно из самих целей регулирования правоотношений», – отмечает С.А. Синицын2.

Рассуждая о сути имущественных земельных отношений, отрицая их принадлежность к природоресурсному законодательству, С.А. Синицын не уточняет: какие цели регулирования он имеет в виду? Между тем, цели регулирования одних и тех же правоотношений могут отличаться в различных отраслях законодательства.

Очевидные различия в целях, преследуемых земельным и гражданским правом, отмечает О.И. Крассов. «Основная цель гражданского права заключается в том, чтобы … регулировать процесс товарообмена. Для земельного права эта цель, безусловно, имеет важное значение. Регулирование оборота земельных участков–одно из направлений данной отрасли права. Однако этот вопрос не является главным. Указанная цель в земельном праве рассматривается непосредственно в контексте обеспечения задачи рационального использования и охраны земель»³.

Наряду с рациональным использованием и охраной земель к задачам государственной политики по управлению земельным фондом законодатель относит «обеспечение условий для повышения эффек- тивности гражданского оборота земельных участков, в том числе направленных на защиту прав на недвижимое имущество, а также для снижения административных барьеров и обеспечения налогообложения недвижимости»1.

Вряд ли задачи государственной политики по управлению земельным фондом можно решить исключительно в рамках гражданского законодательства, положения которого направлены, прежде всего, на реализацию частных интересов.

Решение указанных выше задач, по сути, обеспечение баланса общественных и частных интересов, что влечет необходимость установления пределов применения норм гражданского законодательства к земельным отношениям.

Так, например, собственники зданий, сооружений имеют исключительное право на приобретение земельных участков, на которых расположены такие здания, сооружения в собственность или в аренду (п. 1 ст. 39²⁰ ЗК РФ), что на наш взгляд, должно ограничивать применение принципа свободы договора.

В противном случае практически нереализуем один из основных принципов земельного законодательства: принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов , согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ст. 1 ЗК РФ).

Неприменимость в полной мере гражданско-правового принципа свободы договора к анализируемым отношениям была осознана законодателем не сразу. До 1 марта 2015 года порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения был урегулирован в ст. 36 ЗК РФ. В соответствии с пунктом 3 ст. 36 ЗК РФ действовало следующее правило. В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

В соответствии с пп. 5–8 ст. 36 ЗК РФ порядок заключения договора аренды земельного участка с множественностью лиц на сторо- не арендатора был идентичен порядку заключения договора купли-продажи земельного участка и предполагал совместное обращение собственников здания, строения, сооружения или помещений в них в уполномоченные органы власти или местного самоуправления.

Решение ряда принципиальных вопросов, связанных с арендой земельных участков с множественностью лиц на стороне арендатора, изложено в постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление).

Согласно п. 19 Постановления «при рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 ЗК РФ.

Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (п. 1 ст. 421 ГК РФ)».

Очевидно, что положения п. 19 Постановления были основаны на одном из базовых принципов гражданского законодательства: свободе договора, который по общему правилу не допускает понуждение к заключению договора.

Такой подход привел к массовой практике неоформления собственниками недвижимого имущества прав на фактически используемые земельные участки и, как следствие, их неосновательному обогащению за счет сэкономленной арендной платы.

С 1 марта 2015 года вступили в силу изменения, внесенные в ЗК РФ Законом № 171-ФЗ.

Существенную трансформацию претерпел порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения.

В действующей редакции ЗК РФ эти отношения урегулированы в ст. 39²⁰: собственники зданий, сооружений по-прежнему наделены исключительным правом на приобретение земельных участков в собственность или в аренду.

Для приобретения права общей долевой собственности на неделимый земельный участок, так же как и раньше, требуется совмес- тное обращение всех собственников здания, сооружения или помещений в них.

Принципиальные изменения касаются порядка заключения договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора1.

В соответствии с п. 6 ст. 39²⁰ ЗК РФ «любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду .

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора .

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок» .

«В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с п. 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды» (п. 7 ст. 3920).

Таким образом, кардинально изменен подход к возможности понуждения правообладателей здания, сооружения или помещений в них к заключению договора аренды земельного участка .

В настоящее время понуждение к заключению договора аренды является обязательным для уполномоченных органов власти или местного самоуправления. Изменен и субъектный состав договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. В обязательном порядке арендаторами земельного участка с множест- венностью лиц на стороне арендатора выступают все правообладатели здания, сооружения или помещений в них.

Вместе с тем возможность неоформления права на земельный участок, а, следовательно, и неосновательного обогащения за счет сбережения потенциальной арендной платы за земельный участок сохраняется в случае, если ни один из указанных правообладателей не обратился в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

Следующим шагом развития земельного законодательства в данной сфере должно стать возложение на уполномоченные органы обязанности обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора аренды, а не предоставление им такого права , как закреплено в настоящее время в п. 8 ст. 39²⁰ ЗК РФ.

В противном случае право на обращение уполномоченного ор-гана–серьезный коррупционный риск . Очевидно, что необращение в суд в рассматриваемых случаях может иметь различные причины, в том числе намеренное создание для отдельных фактических землепользователей «особого» положения, позволяющего им экономить за счет соответствующего бюджета значительные по размеру денежные суммы.