Особые экономические зоны как объект государственного кадастра недвижимости

Объект – это предмет, на который направлена практическая или теоретическая деятельность человека *

Объекты государственного земельного кадастра (кадастра недвижимости) традиционно подразделяются на несколько групп:

• •    объекты недвижимости;

• •    границы административно-территориальных единиц, кадастровое деление и территории, имеющие особый правовой режим использования;

• •    геодезическая и картографические основы.

Состав, содержание и технология внесения сведений об объектах, входящих в указанные группы, вследствие развития земельного законодательства периодически подвергались различным изменениям. В соответствии с ныне недействующим Федеральным законом от 2 января 2000 года № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» в кадастре должны содержаться сведения о земельных участках, территориальных зонах, землях и границах Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре не- движимости» существенно расширил круг объектов, сведения о которых должны быть внесены в государственный кадастр недвижимости (далее для простоты изложения будем использовать термин «объекты государственного кадастра недвижимости»). В первоначальной редакции закона (от 21 июля 2007 года) к ним относились недвижимое имущество, сведения о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, кадастровое деление и картографическая и геодезические основы кадастра. В дальнейшем круг объектов государственного кадастра недвижимости еще более расширился. Так, например, Федеральным законом от 22 октября 2014 года № 315-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и отдельные зако-

* б ольшая с оветская э нциклопедия : в 50 т. м., 2002. т. 41. с. 184–185.

нодательные акты Российской Федерации» к объектам государственного кадастра недвижимости были отнесены территории объектов культурного наследия.

С учетом положений Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» в настоящее время объекты государственного кадастра недвижимости можно разделить на группы, представленные в таблице 1.

Необходимо отметить, что с вступлением в силу Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» указанные в таблице 1 объекты останутся объектами создаваемого Единого государственного реестра недвижимости (при этом кадастр недвижимости станет его частью). Также к ним добавятся сведения о границах особо охраняемых природных территорий, об охотничьих угодьях, о территориях опережающего социально-экономического развития, зонах территориального развития в Российской Федерации, об игорных зонах, о лесничествах, лесопарках, береговых линиях (границах водных объектов).

В соответствии с Федеральным законом от 29 июня 2015 года № 184-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» и статью 6 Федерального закона «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» в государственном кадастре недвижимости должны содержаться сведения об особых экономических зонах в Российской Федерации.

По мнению М.М. Золотухиной, одним из самых эффективных инструментов привлечения инвестиций в экономику страны и регионов служит создание свободных экономических зон 1. Свободные экономические зоны (далее также – СЭЗ) создаются в целях содействия социально-экономическому развитию государств – членов таможенного союза, привлечения инвестиций, создания и развития производств, основанных на новых технологиях, развития транспортной инфраструктуры, туризма и санаторнокурортной сферы или в иных целях, определяемых при создании СЭЗ.

В соответствии с Соглашением по вопросам свободных (специальных, особых) экономических зон на таможенной территории таможенного союза и таможенной процедуры свободной таможенной зоны под свободной (специальной, особой) экономической зоной понимается часть территории государства – члена таможенного союза в пределах, установленных законодательством государства – члена таможенного союза, на которой действует особый (специальный правовой) режим осуществления предпринимательской и иной деятельности, а также может применяться таможенная процедура свободной таможенной зоны.

Под особой экономической зоной (далее также – ОЭЗ) в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 22 июля 2005 года № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» понимается часть территории Российской Федерации, которая определяется Правительством Российской Федерации и на которой действует особый режим осуществления предпринимательской деятельности, а также может применяться таможенная процедура свободной таможенной зоны.

Определяющее этот режим специальное законодательство, регулирующее деятельность хозяйствующих субъектов в свободной экономической зоне, охватывает такие вопросы, как:

• •    таможенное регулирование;

• •    налогообложение;

• •    административный режим;

• •    имущественные отношения;

• •    гарантии прав инвесторов.

Определенную специфику в отношении свободной экономической зоны имеют нормы трудового и социального законодатель-

Окончание таблицы 1

ства. На территории ОЭЗ действует специальный налоговый режим:

• •    освобождение от налогов на землю, имущество и транспорт на 5 и более лет;

• •    снижение налога на прибыль;

• •    сокращение ставки единого социального налога;

• •    льготная аренда за используемый земельный участок.

Согласно земельному законодательству правовой режим использования земель в пределах особых экономических зон, а также на прилегающей к ним территории имеет ряд важных отличий от общего правила. Так, резиденты ОЭЗ ограничены в возможностях по передаче своих прав третьим лицам, передаче земельных участков в субаренду. Согласно законодательству Российской Федерации об ОЭЗ земельные участки предоставляются лицам без проведения торгов и предварительного согласования мест размещения таких объектов и т. д. (статьи 22, 29 и 30 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – ЗК РФ). Авторы согласны с мнением А.В. Кучинской и С.А. Липски о том, что в связи с этим важно надлежащим образом урегулировать вопросы как создания ОЭЗ, так и определения прилегающей к ним территории 2.

Кроме того, как отмечал на заседании Государственная Дума Федерального Собрания Российской Федерации заместитель Министра экономического развития Павел Королев, в настоящее время общедоступные источники информации о границах особых экономических зон в цифровом виде отсутствуют, а отдельные сведения об особых экономических зонах в бумажном виде содержатся только в соглашениях 3.

Приведенные обоснования обусловили необходимость внесения сведений об особых экономических зонах в государственный кадастр недвижимости, поскольку только наличие этих сведений в государственном информационном ресурсе может решить ряд общегосударственных и региональных задач управления, быть основой для обеспечения государственной и судебной защиты прав резидентов ОЭЗ, обеспечить информационную поддержку процессов землепользования в ОЭЗ, создание благоприятных условий для привлечения прямых инвестиций, включая иностранный капитал в ОЭЗ, а также использование ипотечного кредитования как одного из источников финансирования инвестиционных проектов по развитию территорий; обеспечить предоставление полной и достоверной информации для планирования и управления земельными ресурсами территории ОЭЗ, межведомственное взаимодействие при формировании объектов недвижимости на территории ОЭЗ, проведение государственного земельного надзора и муниципального земельного контроля, осуществление мониторинга за состоянием и использованием земель, а также изменениями, происходящими на анализируемых территориях, проведение территориальноэкономического планирования и функционального зонирования 4. В результате наличия в ГКН достоверного описания границ ОЭЗ инвесторы получат достоверные сведения о фактическом расположении участков с определенными границами, что позволит избежать ряда проблемных ситуаций, например, когда инвестор, рассчитывая получить налоговые преференции, организует производство на определенной террито- рии, которая, как впоследствии выясняется, не входит в состав особой экономической зоны. Кроме того, на территории таких зон (кроме туристско-рекреационных) не допускается размещение объектов жилищного фонда.

Особые экономические зоны создаются в целях развития обрабатывающих отраслей экономики, высокотехнологичных отраслей экономики, развития туризма, санаторнокурортной сферы, портовой и транспортной инфраструктуры, разработки технологий и коммерциализации их результатов, производства новых видов продукции.

В соответствии с пунктом 2 статьи 10 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 февраля 2010 года № 42 (в редакции от 24 ноября 2015 года) «Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости» в государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об особых экономических зонах, которые представляют отдельный раздел (слой) государственного кадастра недвижимости, на который открывается кадастровое дело:

• 1)    тип особой экономической зоны .

В Российской Федерации в соответствии с существующим законодательством выделяются 4 типа ОЭЗ (табл. 2), которые могут быть объединены в кластеры. Площадь некоторых зон колеблется от 100 до 3,5 тысячи гектаров, некоторые ОЭЗ занимают площади целых областей и краев.

Помимо указанных, существуют 3 особые экономические зоны, действующие на основании отдельных Федеральных законов:

• •    особая экономическая зона в Магаданской области, функционирующая до 31 декабря 2025 года (создана в соответствии с Федеральным законом от 31 мая 1999 года № 104-ФЗ «Об особой экономической зоне в Магаданской области»);

• •    особая экономическая зона в Калининградской области, функционирую-

  щая до 1 апреля 2031 года (создана в соответствии с Федеральным законом от 10 января 2006 года № 16-ФЗ «Об Особой экономической зоне в Калининградской области…»);

• •    свободная экономическая зона на территории Республики Крым и города федерального значения Севастополя, функционирующая до 31 декабря 2039 года (создана в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года № 377-ФЗ «О развитии Крымского федерального округа…»);

• 2)    описание местоположения границ особой экономической зоны .

В соответствии с приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 24 ноября 2015 года № 878 запись об описании местоположения особых экономических зонах в Реестре должна иметь следующую структуру:

• •    список координат характерных точек границы особой экономической зоны с указанием метода и погрешности определения координат в системе координат, установленной для ведения ГКН;

• •    перечень кадастровых номеров земельных участков, образующих особую экономическую зону.

С 1 января 2016 года обязательным приложением к документам (к содержащимся в таких документах сведениям), направляемым в орган кадастрового учета, является описание местоположения границ особой экономической зоны, подготовленное в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 18 июня 2001 года № 78-ФЗ «О землеустройстве», для описания местоположения границ объекта землеустройства;

• 3)    реквизиты решений Правительства Российской Федерации о создании особой экономической зоны, об увеличении площади такой зоны или о досрочном прекращении ее существования .

Инициатива создания ОЭЗ принадлежит как Правительству Российской Федерации,

>s s t s 1 -Q	£ § I § О О О c О С	со со	CD ю	СО	ю СМ
	о 5 со о £ Ф I i со u ф	со о" ю со о" со	00		о о5
CQ о 5		S Ф •Т-'Г" 6 н Н 'О co х 5 2 У ° -    Н ® ® ® ^х>н t   т нхфхНоо^х ФфхНх”®Оа “ 2 а® °сЯ 5е|®°”д76>, < ф с ” “ ф ? 5 ф l с о О О со ^^ ш	0 0 2 >,^ ^£56 се 5 Е^° ° 9 2 2 S Ф^-Ф О х Ф -о EZ Ь Ф н ' - х СО g £~® S ф 5 2 о ф о О ф ф СО х О X Ф S . х о х Ф L О Н ою	s 1 | Si § н ® 5 хШ с^ф со х о; ^ а ® 'wX                      । со § Ф О £ о 2 2§^°”о$а ФхФх^нш2 X X ф Ф о ш 5 Ф я ^ФЕ^ат с С к    о 9^9фФфФф ФфФ^ахфЯ 0- Е[0_ о х о х тт	ф си н О О СП х со о х х о Н Т ( "1 2 о - ф о к х х ф о Z О о со 2 х О ф о х 5 5 х с О х а < Ф ф > н^\о со
оаюэьиио)!		О	со	LO	со
s’		ДХ0С''ф)ХХ'_ ОупСО^ТП-тХ п а о чэ a s н t х $:i«c5 = ^,! § i s = s=§s=1 ilOiHii •8$EiS« но? 5 ° о ф -с о ф о ФО^Ф-5щФ>, х ф Ф х а Ф н 5 Ф OXsq.®H®Q.O^ О^ф^тХСО^Х^ Фхо_оФафФай ПшохЦЕахЕ-ст	6 ° 2 Ф о х а ф X X S Я ф х Е а х а 2 X X т со f X ф 2 X о О X i X О § X 0,^8 2 Ф х X о Ноше	*gс 5 | 8 с о " ш а^ИО X х  X X ” ф    5 ф х т g 2 5 Я ”§^iei ^фосОоО- §8^°ф«Е О с о 2 2 ф о о     ф х с 0- со х х х а о	ф ф 2 о \о 0 0  2 ф Е 2 СО о ° ° со н х х 2 2 S q о Ф 2 О ф 2 з ш О. о х х
ф s		ф □ х со а СО Н X а с х Ф О Ф Н X ф	ф ф s ф Ф о о х Н ЕГ U о ф а X ф о PS хх . X а а ф ф о н 8 а2§2 Ф 1— 3 С О	ф 5 й> н 2 ° ф со >^ 8§ о ^ н	h        3 ” Х,^ S х а Я 5 к О 2 1 S Е ф X й Ф о с° а со х      о ф s 2 я а ф 2    ° F Sxa^|5 g s8 ai - Ф о Е s a8geSc 2 а2 х f ф х ф х ФЕ х ах т а о. 2 Ф Ф Ф Ф н X 1— х а х о н
e 6		eiAHHeaieHoaeModu -OHHeLrmiqiAiodu	euiMoehHed -Нена-омичке!	eiAHHOMheedMed -OMOiOMdAi	eiqaoidou

Окончание таблицы 2

о CL со X СУ о со X 0) т о со X о о ю о со е со Z л ■ о ф Ю О  X О  О о 5 СО    о СУ о Ф    о_ с[ ф Ф     со е ® со . — со СУ о 2 п S ^ л Ф л СТ s л Ф л 2 л т So 5 ш 7 i 2 о Ц л   ф т Д1 Ф о ф § 5 н ф 5 sa° ф   ф С i § ст т н 2 К О- О Т Ф н л        6 i§ 5 co н о        no ффХ^Ф^2^’ Ih^hO |^$У$«§ s$$is$i- = s5l& -$5&g -wp^Q-gafg^co £“ 5 c s оg ’-’лф^лсоЛ^Ол x ссо^т ш 2   о S Ф      S я TQ.TSQ.HXOXC enaoidou так и субъекту Российской Федерации, на территории которого предполагается создание ОЭЗ, а также муниципальному образованию совместно с органами власти субъекта Российской Федерации. В любом случае решение о создании ОЭЗ принимает Правительство Российской Федерации исходя из утвержденных им критериев создания особой экономической зоны. Так, например, последней созданной ОЭЗ в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 31 декабря 2015 года № 1538 «О создании на территории городского округа Фрязино Московской области особой экономической зоны техниковнедренческого типа» является ОЭЗ «Исток»;

• 4)    реквизиты соглашения о создании особой экономической зоны .

Соглашение о создании особой экономической зоны (в течение 30 дней со дня принятия Правительством Российской Федерации соответствующего решения) заключают Правительство Российской Федерации, высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или высшие исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации, исполнительно-распорядительный орган муниципального образования или исполнительно-распорядительные органы муниципальных образований, на территориях которых создается особая экономическая зона.

В рамках комплексов мероприятий стороны обязаны выполнить мероприятия по оформлению земельно-имущественных отношений на территориях ОЭЗ в установленные сроки, а именно:

• •    определение границ ОЭЗ посредством проведения кадастровых работ;

• •    проведение государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на земельные участки, планируемые под размещение ОЭЗ;

• •    проведение инвентаризационных мероприятий на территории ОЭЗ;

• 5)    дата внесения, изменения либо аннулирования кадастровых сведений .

Датой признается дата принятия органом кадастрового учета соответствующего решения;

• 6)    учетный номер и дата внесения учетного номера в Реестр .

Особым экономическим зонам присваивается учетный номер, состоящий из учетного номера кадастрового округа, учетного номера кадастрового района, номера типа зоны и порядкового номера зоны в перечне зон этого типа, разделенных точкой. Такой учетный номер относится к дополнительным характеристикам земельного участка, находящегося в границах особой экономической зоны.

Федеральным законом «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» закреплена обязанность высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого создается особая экономическая зона, в срок не более десяти рабочих дней со дня заключения соглашения о ее создании направлять в орган кадастрового учета документы, необходимые для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости и не более чем через пять рабочих дней с даты окончания действия соглашения о создании особой экономической зоны направлять в орган кадастрового учета уведомление о прекращении ее существования в порядке, предусмотренном статьей 15 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости».

Необходимость расширения круга объектов государственного кадастра недвижимости подтверждают наметившиеся тенденции интеграции и объединения большинства кадастров и реестров в единый информационный ресурс, содержащий разносторонние сведения об объектах недвижимости и природных ресурсах, что позволит устранить дублирование сведений и расхождение в них, эффективно реализовывать принципы земельных отношений, информационное обеспечение управления земельными ресурсами, обеспечить гарантии прав, формирование местных бюджетов, эффективное функционирование земельного рынка и рынка недвижимости, повышение капитализации предприятий и иные стратегические цели развития России в целях увеличения национального богатства и уровня жизни граждан страны. Как считает В.В. Алакоз, по степени цивилизованности и уровню развития кадастра можно судить и об уровне развития общества 5. Также необходимо отметить, что в 2017 году вступит в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в соответствии с которым сведения об охотничьих угодьях, о территориях опережающего социально-экономического развития, зонах территориального развития, игорных зонах, лесничествах, лесопарках, береговых линиях (границах водных объектов) в Российской Федерации должны содержаться в реестре недвижимости.