Ожидаемые тенденции на рынке недвижимости в среднесрочной перспективе (1-1,5 года)

В настоящей статье предпринята попытка связать цены на недвижимость в России с легко наблюдаемыми макроэкономическими показателями.

Если проанализировать природу мирового экономического роста за последнее десятилетие, то можно усмотреть две общеизвестные его причины:

• 1)    «дешевые деньги» . Стоимость кредитных ресурсов мала, их предложение велико. Ставки рефинансирования в большинстве развитых стран находятся на низком уровне. В значительной мере такое положение в мировой финансовой системе было спровоцировано действиями монетарных властей США по стимулированию экономики путем увеличения денежного предложения. Главное, чего удалось добиться таким путем, – это рост потребления при одновременном росте внешнего долга;

• 2)    перенос производства в Юго-Восточную Азию . Низкая стоимость трудовых ресурсов и производства в целом, политическая стабильность и мягкий налоговый режим привели к тому, что значительная часть мирового производства была перенесена в Юго-Восточную Азию. Это благотворно повлияло на себестоимость продукции и ее сбыт, что, в свою очередь, еще больше подхлестнуло потребление.

Рост потребления в развитых странах (прежде всего в США) способствовал росту производства в азиатских странах, а как следствие – рост спроса и цен на сырьевые ресурсы. Рост цен привел к небывалому росту доходов как отдельных компаний-экспортеров, так и российского государства. В страну устремился довольно сильный денежный поток. Именно он вызвал значительный рост фондового рынка и рынка недвижимости.

Однако в последнее время действие названных факторов экономического роста заканчивается. Первым признаком окончания мирового экономического роста (и эпохи «дешевых денег») стал ипотечный кризис в США, повлекший за собой мировой кризис ликвидности. Причем главная опасность не в самом ипотечном кризисе, а в его причине. Причина же ипотечного кризиса в США до банальности проста – доходы значительного числа потребителей ипотечных кредитов упали, что и привело к волне дефолтов по ипотечным кредитам. Массовые продажи жилья несостоятельных должников спровоцировали снижение цен на недвижимость в США, что еще более усилило кризис.

Второй признак – увеличение инфляции в Китае (примерно в 1,5 раза). Классический способ борьбы с инфляцией – ужесточение кредитно-денежной политики, неизбежным следствием чего является «охлаждение» экономики. Некоторые меры по «охлаждению» экономики уже предпринимаются китайским руководством. Неизбежное следствие – падение спроса (и цен!) на сырьевые ресурсы. Чем это грозит России и россиянам достаточно легко можно спрогнозировать, обратившись к опыту 1998 года. Причины кризиса были совсем другие, а вот масштаб последствий, скорее всего, будет похожим.

В 1998 году (см. рис.) падение цен на нефть (эти цены технически легко отслеживать, похожая картина была и с другим

МНЕНИЯ сырьем) составило порядка 50 процентов (в два раза), что вызвало падение цен на фондовом рынке (в 4–5 раз) и на рынке недвижимости (в России в целом – в 4–5 раз, в Москве – примерно в 2 раза). На восстановление рынков ушло 4–5 лет. Любопытно заметить, что падение фондового рынка заметно (почти на год) опередило падение рынка недвижимости. Если считать январское падение фондового рынка началом глобального движения вниз (сравнимого с 1997 годом), то до масштабного падения рынка недвижимости осталось год-полтора.

Вероятное падение цен (долларов за баррель) на сырье (нефть марки Brent) (по аналогии с 1997–1998 годами)

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ

СЛУЖБЫ ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

УЧЕБНО-НАУЧНЫЙ ЦЕНТР «ЗЕМЛЯ»

Приглашают принять участие в практическом консультационном семинаре 7–10 октября 2008 года, Москва

НОРМАТИВНОЕ ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ПОРЯДКА РАСПОРЯЖЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ И ИХ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

• •    формирование и кадастровый учет земельных участков, лесных участков, оформление документов, необходимых для кадастрового учета, особенности формирования земельных участков в городах

• •    комментарии к федеральным законам от 24.07.2007 № 221-ФЗ, от 26.06.2007 № 118-ФЗ, от 24.07.2007 № 212-ФЗ, от 23.11.2007 № 268-ФЗ

• •    полномочия органов местного самоуправления по управлению земельными участками

• •    порядок изменения границ населенного пункта, перевод земель из одной категории в другую

• •    предоставление земельных участков физическим и юридическим лицам, в том числе под строительство; предоставление земельных участков для строительства без проведения торгов

• •    особенности предоставления земельных участков в отдельных субъектах Российской Федерации

• •    правовые режимы земель сельскохозяйственного назначения и земель лесного фонда. Подготовка договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

• •    государственная политика в области массовой оценки земли и иных объектов недвижимости

• •    регистрация сделок с земельными участками и прав на них, ипотека земельных участков

• •    порядок доведения данных о кадастровой стоимости земельного участка до сведения налогоплательщиков

• •    судебно-арбитражная практика рассмотрения земельных споров при приватизации земель и сделках с земельными участками, по спорам о государственной регистрации прав

ЗАЯВКИ НА УЧАСТИЕ И ПОДРОБНАЯ ИНФОРМАЦИЯ: