Переоформление права на земельный участок

Однако до настоящего времени существует возможность приобретения права собственности на земельный участок бесплатно, если ранее, до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), гражданину был предоставлен земельный участок на ином вещном праве. В литературе нередко переоформление называют бесплатной приватизацией. Но следует заметить, что в последни е годы данный термин становится менее употребительным. Законодатель все больше говорит о платной приватизации и значительно ограничивает круг лиц, имеющих право на «бесплатную приватизацию», т.е. переоформление права. Так, в настоящее время лиц, имеющих право на бесплатное переоформление права, можно условно разделить на три группы.

Первую группу составляют граждане, которым до введения в действие ЗК РФ были предоставлены земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Возможность бесплатного приобретения в собственность земельного участка, принадлежащего гражданину на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, была предусмотрена и до вступления в силу Закона от 30 июня 2006 г. №93-ФЗ [2]. Вместе с тем ранее необходимым условием приобретения таких земельных участков в собственность признавалось наличие у гражданина права либо постоянного (бессрочного) пользования, либо пожизненного наследуемого владения земельным участком. Так, вп. 5 ст. 20 ЗК РФ речь идет о «гражданах, обладающих земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования», и земельном участке, «нахо дящемся в постоянном (бессрочном) пользовании у гражданина». Действующая же ст. 3 п. 9.1 Закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в качестве условия регистрации земельного участка на праве собственности рассматривает не наличие права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком, а его предоставление . В связи с этим можно сделать вывод, что для оформления права собственности на земельный участок достаточно лишь акта о предоставлении земельного участка на ограниченном вещном праве.

«Бесплатная приватизация» охватывала лишь те земельные участки, которые были предоставлены гражданам до введения в действие ЗК РФ. Ранее п. 2 ст. 20 ЗК РФ также было установлено, что гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Однако если гражданин получал ограниченное вещное право не в результате предоставления, а на иных основаниях, например, в результате наследования (право пожизненного наследуемого владения) или в результате приобретения прав на расположенный на земельном участке объект, то за ним признавалось право на бесплатную приватизацию.

Изменения же, внесенные Законом от 30 июня 2006 г. №93-ФЗ, исключили таких лиц из числа субъектов, имеющих право на бесплатное переоформление земельного участка. Более того, лица, которые приобрели право пожизненного наследуемого владения в порядке наследования в результате введения в действие ЗК РФ, после введения в действие Закона от 30 июня 2006 г. такое право утратили.

В письме Управления по обеспечению установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимость от 17 октября 2006 г. предусмотрена возможность государственной регистрации в упрощенном порядке права собственности на полученный в порядке наследования и предоставления наследодателю до введения в действие ЗК РФ земельный участок, право на который не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Учитывая этот факт, законодатель должен решить вышеуказанный вопрос, определившись с судьбой такого вещного права, как пожизненное наследуемое владение. В случае исключения данного права по истечении какого-либо переходного периода должен быть решен вопрос о порядке наследования таких земельных участков. Поскольку согласно ст. 1181 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) земельный участок входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, можно предложить наследнику получение земельного участка не на праве пожизненного наследуемого владения, а на праве собственности. Более того, такой выход из возникшей ситуации позволит разрешить споры между наследниками земельного участка, принадлежащего наследодателю по ограниченному вещному праву, которое, как известно, не предусматривает множественности обладателей одним объектом.

Во вторую группу можно включить граждан, у которых в правоустанавливающих документах не указано право, по которому предоставлен земельный участок. До вступления в силу Федерального закона от 30 июня 2006 г. №93-ФЗ отсутствие в тексте правоустанавливающего документа вида регистрируемого права являлось безусловным основанием для отказа в государственной регистрации права. В настоящее время, согласно п. 2 ст. 25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности может быть зарегистрировано на основании документа, не содержащего вида права на земельный участок. В данном случае, по нашему мнению, такое решение законодателя принято прежде всего в защиту интересов граждан, имеющих земельные участки на неопределенном праве.

В третью группу включаются граждане, имеющие в фактическом пользовании земельные уча стки с жилыми домами, приобретенными в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. №1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы . Граждане данной категории получили возможность бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии со ст. 36 ЗК РФ.

По мнению Е.А. Галиновской и А.Ф. Ефимова, смысл данной нормы заключается в том, чтобы «узаконить право граждан на земельные участки, которые были когда-то отведены под строительство индивидуального жилого дома и которыми они, включая жилой дом, пользовались в течение длительного времени» [3].

Вместе с тем из анализа данной нормы видно, что критерием для бесплатного приобретения земельного участка в собственность выступает сделка. Существенным недостатком данной нормы является отсутствие указания на иные основания приобретения права на земельный участок, в частности, в результате наследования или по судебному решению. Но если наследование (завещание или принятие наследства) является односторонней сделкой и приобретение земельного участка по данному основанию еще можно считать критерием бесплатного приобретения земельного участка в собственность, то в отношении судебного решения в анализируемой норме не сказано ничего, следовательно, граждане, получившие право собственности до вступления в силу Вводного закона на основании судебного решения, не имеют права бесплатного приобретения данного земельного участка в собственность (переоформления права). Данные граждане, по нашему мнению, оказываются в неравном положении с гражданами, получившими аналогичное право до вступления в силу Вводного закона на основании сделок. Следовательно, необходимо в п. 4 ФЗ от 25 октября 2011 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» внести изменение, заменив словосочетание «в результате сделок» словосочетанием «на законных основаниях».

Таким образом, во всех рассматриваемых случаях переоформление права (либо его оформление) осуществляется регистрирующим органом, без привлечения органа местного самоуправления в упрощенном заявительном порядке. Подобная схема не нарушает действующего законодательства и должна быстрее привести к формированию единоличности собственника объекта недвижимости, с учетом интересов лиц, владеющих земельными участками, и постепенному «выживанию» права постоянного (бессрочного) пользования.

Принимая все это во внимание, переоформление права можно с уверенностью назвать односторонней сделкой по следующим основаниям. Гражданско-правовые нормы, определяющие систему способов приобретения права собственности, содержатся в гл. 14 ГК РФ. В соответствии сп. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Специфику переоформления права составляет то обстоятельство, что правоустанавливающие документы на земельный участок сами по себе не являются достаточными для обеспечения права собственности. Поэтому «ключевым моментом в механизме возникновения права собственности в данном случае является волеизъявление гражданина, который подтверждает свою волю приобрести предоставленный ранее на ограниченном вещном праве (либо вообще без указания вида права) земельный участок в собственность.

Таким образом, в основе возникновения права собственности на земельный участок в порядке «дачной амнистии» лежит односторонняя сделка - «действие гражданина, необходимое и достаточное в соответствии с законом для возникновения права собственности» [4]. Данная сделка по переоформлению права совершается одним субъектом - гражданином, с его волеизъявления, и порождает возникновение права собственности данного гражданина на земельный участок. Однако отличие переоформления от перехода права, выраженное в том, что при переоформлении у одного субъекта прекращается одно вещное право на земельный участок и возникает другое, а при переходе права у одного субъекта прекращается вещное право и оно же возникает у другого субъекта, обусловило необходимость законодательного закрепления государственной регистрации переоформления права путем регистрации прекращения предыдущего вещного права и регистрации возникновения права собственности.

По нашему мнению, в данном случае можно провести аналогию с «переходом права собственности». В ст. 551 ГК РФ говорится о том, что регистрации в случае заключения договора купли-продажи подлежит не право покупателя, не договор купли-продажи, а именно переход права собственности. В литературе под переходом права собственности предлагается понимать «такое действие или процесс, в результате которого право одного лица прекращается, а право другого лица возникает» [5]. Вместе с тем В.А. Алексеев, признавая самостоятельными объектами регистрации возникновение и прекращение права, полагает, что «для перехода права в этом случае не остается места» [7].

Данная позиция, по нашему мнению, представляется не вполне обоснованной. Законодатель, отнеся вст. 131 ГК РФ к объектам государственной регистрации возникновение прав, их переход и прекращение, не случайно предусматривает именно переход права. При наличии права у одного лица (в случае, к примеру, совершения сделки купли-продажи) данное право (собственности) переходит путем прекращения права бывшего собствен ника и возникновения права у нового. Законом предусмотрена выдача свидетельства о государственной регистрации права и не предусмотрена выдача свидетельства о прекращении государственной регистрации. При этом старое свидетельство лишь погашается и новому собственнику выдается новое. Свидетельство о регистрации прекращения права предыдущий собственник не получает. Таким образом, можно говорить о регистрации перехода права собственности, только в усложненной форме путем совершения двух действий.

Аналогичным образом может быть представлен и порядок переоформления права. Однако в данном случае в нем будет участвовать лишь один субъект - носитель права постоянного (бессрочного) пользования. По нашему мнению, давно назрела необходимость законодательно закрепить возможность государственной регистрации переоформления права, указав его в ч. 1 ст. 131 ГК РФ, а также внести в Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ст. 22.3 «Государственная регистрация права собственности на земельные участки, принадлежащие гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования», изложенную в следующей редакции:

«1. Основанием для государственной регистрации права собственности граждан на земельные участки, принадлежащие на праве постоянного (бессрочного) пользования, является свидетельство о регистрации права постоянного (бессрочного) пользования.

• 2.    Государственная регистрация права собственности граждан на земельные участки, принадлежащие на праве постоянного (бессрочного) пользования, осуществляется на основании заявления такого лица.

• 3.    Одновременно с государственной регистра -цией права собственности граждан на земельные участки, принадлежащие на праве постоянного (бессрочного) пользования, осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие земельные участки.

• 4.    Одновременно с государственной регистрацией права собственности граждан на земельные участки, принадлежащие на праве постоянного (бессрочного) пользов ания, регистрируется прекращение права постоянного (бессрочного) пользования.

• 5.    Одновременно с заявлением о государственной регистрации права граждан на земельные участки, принадлежащие на праве постоянного (бессрочного) пользования, может быть подано за-

• явление о государственной регистрации перехода или прекращения права собственности на такие земельные участки. В этом случае государственная регистрация перехода или прекращения прав на такие земельные участки осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности граждан на земельные участки, принад-
• лежащие на праве постоянного (бессрочного) пользования».

Введение подобной нормы устранит существующее в настоящее время беститульное фактическое владение [7; 8], а также существенно упростит переход права собственности на земельные участки к гражданам.

• 1.    О приватизации государственного и муниципального имущества: федеральный закон от 21 декабря 2001 г. №178-ФЗ (ред. от 6 декабря 2011 г., с изм. от 7 декабря 2011 г.) // Российская газета. 2002. 26 янв.

• 2.    О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформ -ления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества: федеральный закон от 30 июня 2006 г. №93-ФЗ (ред. от 1 июля 2011 г.) // СЗ РФ. 2006. №27. Ст. 2881; СЗ РФ. 2011. №27. Ст. 3880.

• 3.    Ефимов А.Ф., Галиновская Е.А. Некоторые вопросы рассмотрения судами дел о приватизации земельных участков // Комментарий судебной практики. Вып. 9. М., 2004.

• 4.    Жогов Д.Ю., Малета С.Е., Малета С.В. Земельные участки и иные объекты недвижимости: упрощенный порядок оформления прав. М., 2009. С. 61.

• 5.    Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М., 2007. С. 193.

• 6.    Там же.

• 7.    Пятков Д.В., Фролов О.В. Сущностей не следует умножать при необходимости // Цивилистические заметки. Субъективные права: осуществление и защита: сборник научных статей / отв. ред. В.Я. Музюкин. Барнаул, 2004. С. 29.

• 8.    Скловский К.И. Об идеологии защиты владения в современном гражданском праве // Проблемы современного гражданского права: сборник статей. М., 2000. С. 113–126.