Перевод помещений в нежилой фонд: основные вопросы и проблемы

Процедуру перевода жилых помещений в нежилые (далее – перевод) регламентирует глава 3 (статьи 22–24) Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), вступившего в силу с 1 марта 2005 года.

Глава о процедуре перевода является совершенно новой. Действовавший ранее ЖК РФ перевод в нежилой фонд, как правило, не допускал. Например, в городе Санкт-Петербурге все переводы осуществлялись именно как исключения. И если раньше любой перевод мог быть исключением, то теперь это законное право собственника, а закон определяет лишь процедуру.

Стоит заметить, что условия перевода (ст. 22 ЖК РФ) не содержат принципиально новых требований. В новом документе условия впервые изложены кратко и ясно.

То же самое касается и отказа в переводе жилого помещения в нежилое. Пункты 1 и 2 статьи 24 ЖК РФ, видимо, включены для «объема» статьи, потому что предоставить «… документы в ненадлежащий орган» нужно еще постараться. Кратко – отказ в переводе допускается в случае несоответствия условиям (ст. 22 ЖК РФ) или процедуре (ст. 23 ЖК РФ).

К вопросу о собственниках

Основным беспокойством потенциальных владельцев будущих магазинов являются соседи по дому, которые могут не разрешить переводить квартиру в нежилой фонд.

К сожалению, опыт показывает, что жильцы дома всегда принимают в штыки, если не само наличие коммерческого помещения в их доме, то ремонтно-строительные работы уж точно. Даже в случае смены жуткой и беспокойной коммуналки на тихий и очень приличный офис.

На наш взгляд, необходимо разделить проблему на два различных аспекта.

Юридический

Глава 3 (п. 5 ст. 23) ЖК РФ содержит упоминание о собственниках примыкающих помещений только единожды: « Орган, осуществляющий перевод помещений одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа (подтверждающего решение о переводе) информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение ».

Вот, в общем-то, и все, что в юридическом смысле относится к собственникам. В соответствии с указанной статьей право собственника (причем только собственника примыкающего помещения) – быть проинформированным. Что, согласитесь, не означает разрешение или запрет. Вообще, разрешение или запрет относятся к вопросу общего имущества собственников многоквартирного дома. Однако важно разделять принципиально разные ситуации, а именно:

• •    мнение собственников (причем именно собственников, а не жильцов) квартир не ограничивает право на перевод помещения в нежилой фонд;

• •    мнение собственников ограничивает распоряжение (не менее двух третей голосов) общим имуществом и уменьшение (100 процентов голосов) доли общего имущества.

Из этого следует, что для определения необходимости проведения общего собрания нужно определить, затрагивается общее имущество собственников в многоквартирном жилом доме или нет, и если да, то каким образом. В этом смысле важны понятие отдельного входа, необходимость которого определена условиями перевода жилых помещений в нежилые (п. 2 ст. 22 гл. 3 ЖК РФ) и его вид, определяемый проектом. К слову сказать, в жилом фонде города Санкт-Петербурга существуют квартиры с отдельным входом, и в отношении таких квартир обсуждать вопросы согласия собственников не имеет смысла.

Второй большой проблемой является понятие общего имущества собственников многоквартирного жилого дома. Самыми подробными документами из тех, на которые ссылаются чиновники при отказах, являются Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 290), Жилищный кодекс Российской Федерации (ст. 36) и Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме от 13 августа 2006 года № 491 (далее – Правила). Однако, несмотря на то, что Правила приняты относительно недавно, они также, на наш взгляд, неоднозначно определяют переоборудование оконного проема в дверь как распоряжение общим имуществом. Да и само понятие «окна и подоконный проем как общее имущество собственников многоквартирного жилого дома» более чем спорно. Так, например, пункт 2 указанных Правил гласит: «г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования)…» . Из этого, по нашему мнению, следует как минимум необходимость проектных и предпроектных работ для определения, актуален ли в каждом конкретном случае вопрос об общем имуществе.

Бытовой

Как нам кажется, все разговоры о собственниках (соседях, жильцах) инициированы нашумевшей в свое время ситуацией с мансардами, строительство которых как раз и уменьшало общее имуществом (которое как таковое, а именно чердак, очень четко определено всеми документами) собственников в многоквартирном доме. Но параллель «строят мансарду» и «строят магазин» абсолютно несостоятельна в силу того, что жилая квартира на первом этаже не является общим имуществом.

Удивительно, когда такой уважаемый государственный орган, как Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга, демонстрирует свою безграмотность в разрешительных письмах, касающихся архитектурно-планировочных заданий. Цитируем: «До начала проектирования получить согласие собственников в соответствии с ЖК РФ». Также удивительно, когда решение межведомственной комиссии района выносится не исходя из типа здания и наличия или отсутствия отдельного входа, а исходя из мнения чиновников конкретного района.

Как нам кажется, здесь очевидно влияние на юридические вопросы типично бытовой ситуации. Вообще, заигрывание власти с так называемым «электоратом» имеет скорее политическо-административную подоплеку, нежели юридическую.

Если немного отвлечься и рассмотреть анализируемые в статье вопросы не с профессиональной точки зрения, а глобально, очевидными будут следующие утверждения:

• 1)    квартира на первом этаже мало приспособлена для комфортного проживания;

• 2)    при расселении квартиры улучшаются жилищные условия граждан;

• 3)    при переводе, согласовании и ремонтных работах максимально выполняются все требования к нежилым помещениям, действующие на сегодняшний день;

• 4)    действующие предприятия малого бизнеса (занимающие площадь, равную площади квартиры в 50–70 квадратных метров) – это рабочие места и минимум два налогоплательщика (арендатор и арендодатель);

• 5)    небольшие торговые площади – реальная альтернатива ларькам.

Почему же сложилось мнение, что в будущем торговом объекте обязательно будет рюмочная 24 часа? Кто его культивирует? Скольких востребованных, а иногда и необходимых сфер услуг лишились потребители, когда инвесторы не смогли реализовать законное право и отступили? Какого количества рабочих мест лишились жители и собственники квартир в тех жилых домах, где «бизнес не прошел»?

Если же рассматривать ситуацию с профессиональной точки зрения, то станет очевидным следующее:

УВАЖАЕМЫЕ ЧИТАТЕЛИ!

Вышла в свет книга сотрудников Фонда «Институт экономики города» Э.К. Трутнева и М.Д.Сафарова

«ГРАДОРЕГУЛИРОВАНИЕ В УСЛОВИЯХ РЫНОЧНОЙ ЭКОНОМИКИ»

(Серия: Реформа городской недвижимости и земельные отношения. 2009, 368 с. ISBN: 978-5-7749-0541-6)

Предлагаемое издание - уникальное учебное пособие, поскольку в нем впервые комплексно и во взаимосвязи представлены все компоненты регулирования градостроительной деятельности в условиях становления рынка недвижимости с учетом зарубежного опыта и новейшего законодательства Российской Федерации. Учебное пособие адресовано студентам и аспирантам, изучающим право, экономику, управление (менеджмент), градорегулирование и архитектуру, землеустройство, специалистам, повышающим квалификацию в области планирования развития территорий, жилищно-коммунального хозяйства, работникам администраций федерального, регионального и местного уровней, а также всем, кто интересуется вопросами правового, экономического, планировочного обеспечения развития городов и иных территорий, проектирования и строительства.

Заказать и приобрести издание можно в библиотеке Фонда «Институт экономики города» по адресу: г. Москва, ул. Тверская, д. 20/1, ина сайте Института: в режиме онлайн или по электронной почте: